ההימור של כצמן וגזית גלוב בשנתיים האחרונות - האם זו תהיה בוננזה?

אינפלציה של 10%, ריבית בגובה 14% וצמיחה שלילית של 4.2% בשנה האחרונה, אלו הנתונים הנוכחיים של יעד ההתרחבות שסימן חיים כצמן עבור גזית גלוב - ברזיל. כבר ב-2008 הוקמה הזרועה 'גזית ברזיל', אבל רק בשנה וחצי האחרונות החברה העבירה הילוך והחלה רוכשת קניונים בקצב מסחרר. כתב Bizportal הגיע לסאו פאולו, שם מרוכזים הקניונים של גזית גלוב בברזיל - בכדי לראות מקרוב את הפעילות החדשה של ענקית הנדל"ן הישראלית שעד כה פעלה באזורים הרבה יותר קונסרבטיביים.

אנחנו מגיעים לברזיל כאשר המדינה נמצאת בסערה של ממש. שר האוצר התפטר ובית המשפט העליון נתן אור ירוק להעמדתה לדין של הנשיאה דילמה רושף בפרשת השחיתות שמטלטלת כיום את צמרת השלטון במדינה. אילן גולדפין, הכלכלן הראשי של ענקית הבנקאות הברזילאית ITAU, מסביר שזו הבעיה העיקרית כרגע של כלכלת ברזיל. "מחירי הסחורות צללו ועצרו את ההתרחבות המואצת שהייתה בשנים 2003-2013, עכשיו ברור שבכדי ללכת קדימה ולהבריא את הכלכלה צריך לבצע צעדים לא קלים כמו העלאת מיסים או קיצוץ בהשקעות - אבל את זה בלתי אפשר לבצע כאשר הפופלריות של הנשיאה רושף היא נמוכה כ"כ, ולפי הסקרים האחרונים עומדת על 9% בלבד. אז כרגע הכל תקוע. המשקיעים והיזמים מבינים שבשלב כזה או אחר הממשלה תהיה חייבת לבצע תכנית קיצוצים כואבת, לכן מעדיפים כרגע שלא להיכנס לפרויקטים משמעותיים והמשק עוצר". ועדיין גולדפין סבור שבתקופה הקרובה נראה את הזרעים של ההתאוששות - פשוט כי אין ברירה אחרת.

המספרים המפחידים בשורת הפתיח, הם כנראה ההסבר להעברת ההילוך בפעילות, לפתע נפתחו הזדמנויות. בשיחה בתוך אתר בניית קניון Morumbi Towen (שטחי מסחר בגודל של כמעט פעמיים קניון רמת אביב) אומר כצמן כי "בארה"ב המצב כרגע הוא של מחירים מלאים וכך גם בקנדה או באירופה, ברזיל היא זולה כיום. כשאני בסוף 2006 סיימתי את התפקיד ב'אקוויטי 1' והחלטתי שאני הולך לחפש הזדמנויות עסקיות לגזית, התחלתי להסתובב במדיניות הלטיניות הספרדיות וגם בהודו. בסוף ההחלטה הייתה להתרכז בברזיל וזה מכמה סיבות, קודם כל כי זו הכלכלה הכי גדולה בדרום אמריקה, ובניגוד להודו - היא מדינה מסודרת מאוד עם שלטון חוק וערים מאוד גדולות. כבר אז הבנו שאנחנו רוצים להתרכז בערים הגדולות."

סאו פאולו זו בהחלט עיר גדולה, ענקית. 12 מיליון איש בעיר עצמה ועוד מיליונים באזורים הסובבים אותה. 20% מהתוצר הברזילאי מקורו בסאו פאולו, זו הבירה הפיננסית, העסקית והתעשייתית של ברזיל ושל דרום אמריקה כולה. מדובר בעיר עם מגוון אתני גדול מאוד - אלו הם יוצאי איטליה שבולטים מעל כולם והמספר הוא מדהים - למעלה מ-50% מתושבי סאו פאולו הם איטלקים במקור - עכשיו תסתכלו שוב על המספר למעלה ותעשו את החישוב. לא במקרה בקניונים וברחובות הראשיים האווירה אירופית והתושבים לבושים לפי צו האופנה.

המדרכה בסמוך לקניון 'Top Center' של גזית בשדרות פאוליסטה - המוני אנשים

כאשר אנחנו מזכירים לכצמן את המצב הכלכלי הקשה כיום בברזיל, הוא כמו איש נדל"ן טיפוסי אומר לוקיישן לוקיישן לוקיישן. "בנדל"ן, עם כל הכבוד למצב המאקרו, מה שקובע זה המיקרו. ברור שיש השפעה מסויימת למצב הכלכלי במדינה, אבל זה בשוליים. כמובן בהנחה שזו מדינת חוק מסודרת. כשאתה קונה נדל"ן אתה עושה קניית מיקרו על נכס ספציפי - ואנשים ימשיכו ללכת לסופרמרקט וימשיכו ללכת לבית קפה - אלה דברים שהם חסיני מיתון ושם אנחנו נמצאים".

ואכן כשאנחנו מסתובבים בנכסים השונים שרכשה גזית גלוב בסאו פאולו, קשה לפספס שמתחמי המזון בהם מפוצצים עד אפס מקום. במקדונלד'ס, סבארו ושאר רשתות המזון המהיר יש תור בקופות ובמסעדות הפזורות בקניונים יש תור מתפתל. אנשים צריכים לאכול, ובברזיל, שהינה מדינה סוציאליסטית מאוד, הפסקת הצהריים נמשכת שעה והמעסיקים מחוייבים לשלם 24 ריאל ביום לכל עובד עבור ארוחת צהריים. כלומר המעסיקים שולחים את העובדים למתחמי המזון בקניונים - עם כסף בכיס. כאמור, עסק חסין מיתון. אבל בקניונים יש מעבר למסעדות ומזון מהיר - ושם יש חשש לחולשה.

אבל זה לא הסיפור הגדול של הכלכלה הברזילאית כיום, הסיפור הגדול בברזיל בשנים האחרונות הוא הגידול במעמד הביניים. האוכלוסיה בברזיל מחולקת ל-5 שכבות עיקריות, בשקף שלפניכם ניתן לראות את ההתרחבות הדרמטית בעשור האחרון של השכבות החזקות על חשבון השכבות החלשות - וזה אומר עוד הרבה מאוד אנשים שנכנסים למעגל הצריכה, כלומר קהל היעד של גזית ברזיל.

בינתיים חלקה של ברזיל בעוגה של גזית גלוב עומד על 6% בלבד (NOI) אבל ההערכה היא שהחלק הזה יילך ויגדל, זאת בהתאם להערכה של כצמן שהשוק הברזילאי זול מול השווקים באירופה, ארה"ב וקנדה שמתומחרים באופן מלא. בנוסף, ההערכה היא שכצמן לא נכנס לברזיל בכדי להסתפק בפעילות בעלת השפעה מינורית על הקבוצה. בכסף, בשנתיים האחרונות השקיעה גזית גלוב 2 מיליארד ריאל (בדולרים זה כ-380 מיליון דולר) ברכישות נכסים בברזיל, וכאמור - ייתכן שזו עדיין רק יריית הפתיחה להתרחבות בענקית הדרום אמריקנית, כאשר הכיוון הוא דרך הגדלת ההחזקה הישירה בנכסים ולא רכישת מניות של חברה קיימת בברזיל או הנפקת גזית ברזיל. מנגד, בשבועיים האחרונים דיווחה גזית גלוב על מכירת 3.7% מחברת 'אקוויטי 1' שמרכזת את הפעילות בארה"ב תמורת 125 מיליון דולר ומכירת 2.9% מ-FCR שמרכזת את הפעילות בקנדה תמורת 90 מיליון דולר. הכל תחת האסטרטגיה של הורדת המינוף והליכה לכיוון החזקה ישירה בנכסים.

רחל (רוחה) לוין, מנכ"לית גזית גלוב, אומרת בעניין זה כי "אם יהיו הזדמנויות אנחנו נשקול אותן בצורה חיובית, אבל אני לא רואה מצב שמחר אנחנו נמצא את עצמנו עם חשיפה של 20% מהתיק לברזיל. אנחנו חושבים שלברזיל יש עתיד מבטיח אבל גם מבינים שפרופיל הסיכון כאן הוא גבוה יותר לכן הגדלת הפעילות תהיה מאוד מבוקרת".

מניית גזית גלוב בשנה האחרונה - מינוס 18.5% (!!)

"אני שונא להתנצל" אומר לנו כצמן כאשר אנחנו שואלים אותו מה פשר הנפילה הזו במניה, וממשיך "אבל המצב הוא שהפסדנו בערך 12% על מטבעות וזה אחרי שעשינו הגנות. כי אם לא היינו עושים הגנות - היינו מפסידים 30%. מעבר לזה, אני חושב שחברות הנדל"ן בישראל מקבלות פרמיה על הנכסים שלהן בארץ ואצלנו הנכסים בארץ לא מקבלים את הפרמיה הזאת. אני חושב שהמניה שלנו נסחרת בחסר ואין לי שום ספק בזה. המצב בברזיל זה חלק מהסיפור, חלק קטן אולי אבל גם זה משפיע".

המנכ"לית רוחה לוין אומרת בעניין זה כי "אני לא יכולה להגיד שאני מרוצה מביצועי המניה. אני וההנהלה החדשה מחוייבים לעשות את המקסימום בכדי שהמניה לא תדשדש. אני חושבת שיש הרבה בעניין זה סנטימנט ופחות מהות - וברזיל זו דוגמה טובה. למשל במזרח אירופה ישראלים רבים הלכו לשם והפסידו הרבה מאוד כסף, אנחנו נכנסו לשם בזמן הכי קשה והצלחנו בגדול, למה? כי כל תחשיב הסיכון שביצענו היה שונה. נכנסו לערים המרכזיות, ועם הרבה יותר נדל"ן מניב ופחות נדל"ן לפיתוח. כלומר יש פה הרבה מאוד עניין של ניהול".

בשורה התחתונה: נראה שהמיתון הנוכחי בכלכלה הברזיאלית, איפשר לכצמן שסימן את השוק הזה עוד ב-2008 לבצע רכישות במחירים סבירים ובכלל להשיג דריסת רגל בשוק אטרקטיבי שיכולת החדירה אליו היא לא פשוטה. כעת נותר לראות האם ברזיל תקיים את ההבטחה ותתאושש בשנים הקרובות. במידה וכך יהיה, גזית גלוב תיקצור את הפירות. במידה ולא, המשקיעים יצטרכו להתאזר בסבלנות. ומעבר למחירי הסחורות בעולם והכיוון הכלכלי העולמי, כפי שהסברנו - הדבר תלוי בראש ובראשונה ביכולת של ברזיל להיחלץ מהפלונטר השלטוני שמשתק כיום את יכולת ההתאוששות.

*הכתב היה אורח של גזית גלוב בסאו פאולו