מניית המעו"ף שסופגת היום המלצת מכירה - "זמן לממש רווחים"

ענקית הקניונים עזריאלי פרסמה בשבוע שעבר דו"חות חזקים לרבעון הרביעי ולשנת 2016 כולה. מניית החברה זינקה באותו היום ב-4% והשלימה ראלי של כמעט 20% מתחילת השנה לשיא כל הזמנים. בבית ההשקעות IBI חושבים שזה זמן טוב לממש ולצאת מהמניה.

עזריאלי קבוצה 0.85%

אנליסט הנדל"ן של ה-IBI, יניב סיילן, אמנם מעלה את מחיר היעד מ-163 שקלים ל-181 שקלים (סגרה אתמול במחיר של 191 שקלים) אבל מותיר את ההמלצה על 'תשואת חסר'. 

בסקירתו כותב סיילן כי "מתחילת השנה מניית החברה עלתה בכ-15% ונסחרת נכון להיום לפי שיעור היוון ממוצע של 5.7%, הנמוך מבין חברות הנדל"ן הישראליות ואף נמוך בהשוואה בינלאומית. תשואת ה-FFO של החברה לשנת 2016 עמדה על 5.5% (על פעילות הנדל"ן בלבד) כאשר התשואה החזויה לשנים 2017 ו-2018 (לאחר אכלוס שרונה, חולון וראשונים) הינה 6% ו-7% בהתאמה".

• עיר שינה? רשת ג'ייקוב תפעיל מלון ראשון במודיעין במרכז עזריאלי
• עזריאלי: עלייה קלה ב-NOI לצד גידול של 12% ב-FFO

"עזריאלי תמיד הייתה יקרה יותר מכל חברות הנדל"ן המניב בישראל. היא ייחודית בכך שהינה בעלת רמת המינוף הנמוכה ביותר, בעלת שטחי המסחר המובילים בישראל ושדרה ניהולית מקצועית ומוערכת. עם זאת, מי שרוכש את המניה כיום צפוי לקבל תשואה של 6% על התוצאות של שנת 2017 בזמן שמקבילות ישראליות מספקות תשואת FFO של 8.5% על התוצאות בפועל".

סיילן מוסיף כי "דו"חות החברה לרבעון הרביעי של 2016 היו טובים אבל עיקר הדגש היה על דיווח החברה כי הצליחה לשווק 95% מפרויקט שרונה ו-78% מראשונים. בעבודה שפרסמנו בשנה שעברה כאשר מחיר המניה עמד אז על 163 שקל, ציינו כי מרבית הייזום כבר מתומחר במניה. המחיר הנוכחי רק מוכיח טענה זו שכן ברמת הפעילות הקיימת לא חל שינוי מהותי בתוצאות".

"מודל ה-NAV שלנו אשר לוקח בחשבון הנחות אופטימיות למדי לפעילות הקיימת והעתידית -היוון כלל הנכסים בתשואה של 6.2% (הגבוה ב-20% מהשווי בספרים), היוון של 6% לפעילות בארה"ב (הגבוה ב-8% מהספרים), הערכת שווי כלכלית לנכסים בהקמה בשווי הגבוה ב-11% מהספרים עם הנחות לדוגמא של 115 שקל למ"ר משרדי בשרונה ו-60 שקל למ"ר משרדי בראשונים, כל אלו גוזרים מחיר יעד של 174 שקל למניה, הנמוך בכ-10% ממחיר המניה בבורסה בת"א.

• אספן מרחיבה את פעילות הייזום למגורים: רוכשת 50% מלנדמרק
• טראמפ רוצה תעשייה גנרית חזקה כדי להוריד את מחירי התרופות, אבל...
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"גם ניתוח התוצאות החזויות לשנת 2017 מעלה תמונה דומה, תחת הנחה כי ה-NOI מנכסים זהין יצמח ב-4% (הגבוה ממומצע השנים 2016-2012 שעמד על 2.5%) ובתוספת ה-NOI משרונה וראשונים הצפוי בסך 107 מיליון שקל, ה-FFO החזוי הינו 1.1 מיליארד שקל הגוזר תשואה של 6%".

סיילן מציין כי "בעת הנוכחית ובעיקר לאור הפער שנפתח בהשוואה לתשואה שניתן לקבל בחברות השוואה (8%-9%) ומתוך הנחה כי שיעורי ההיוון הנגזרים משוק ההון בישראל לא ימשיכו לרדת ואנו צפויים להישאר בסביבה שאפיינה את השוק בשנה האחרונה, אנו לא מזהים אפסייד במניית עזריאלי וסבורים שהיא מגלמת היום את כל הייזום של השנתיים הקרובות".

"נאמר זאת אחרת: על מנת שיהיה אפסייד במניית עזריאלי יש להוון את נכסי החברה בקידומת של 5% ולהערכתנו השוק המקומי עדיין לא הגיע לנקדוה הזאת. ואם כן, אז הרי שוודקא המניות של חברות ההשוואה שנסחרות בתשואות גבוהות יותר הן אטרקטיביות. אנו סבורים כי המחיר הנוכחי מהווה הזדמנות טובה להקטין פוזיציה בנייר ונותרים בהמלצת 'תשואת חסר' ומעדכנים את מחיר היעד ל-181 שקל למניה". מחיר היעד המעודכן משקף דאונסייד של כ-5% על מחיר המניה הנוכחי.

נציין כי עזריאלי רשמה בדו"חותייה האחרונים, שפורסמו כאמור בשבוע שעבר, צמיחה ב-FFO של כ-10% לסך של 244 מיליון שקל בסיכום הרבעון הרביעי ובשורה התחתונה הציגה הקבוצה רווח נקי של כ-610 מיליון שקל, זאת לעומת רווח נקי של כ-288 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. בסיכום שנת 2016 רשמה עזריאלי צמיחה של כ-9% ב-FFO שהסתכמה בסך של 948 מיליון שקל, לעומת כ-870 מיליון שקל אשתקד. גם הרווח הנקי השנתי זינק ל-1.8 מיליארד שקל בסיכום השנה לעומת כ-828 מיליון שקל אשתקד.

מתחילת השנה הנוכחית מניית עזריאלי קבוצה 0.85% השיגה תשואה חיובית של 13% לשווי שוק של 23 מיליארד שקל. גם את השנה החולפת סיכמה המניה בתשואה חיובית כשעלתה כ-18%.

מניית עזריאלי ב-12 החודשים האחרונים