רשות ני"ע תדרוש מחברות הנדל"ן דיווח מפורט יותר בהתחדשות עירונית
ברשות לניירות ערך הגישו בקשה להבהרות מחברת הנדל"ן למגורים לוינסקי עופר 0.29% , ואלה הביאו לדיווח שמפיל היום את המניה. הסיפור שם, שנסבוב סביב פרויקט התחדשות עירונית בעיר, מעט מורכב יותר, מבלבל אפילו, ואולי על כן התגובה החדה מצד השוק. ואלם, זהו אינו סוף פסוק. לביזפורטל נודע כי ברשות מתכננים לחזק את ההגנות על המשקיעים ולדרוש מהחברות דיווחים מפורטים יותר לגבי פרויקטי התחדשות עירונית.
ברשות מזהים פערי מידע בין החברות למשקיעים, שמצדם, כך לפי גישתה, אינם מבינים לעומקם את התהליכים הרגולטורים בתחום, בייחוד לא בכל הקשור למנגנון הקרקע המשלימה.
ולדוגמה במקרה של לוינסקי עופר: קידום תכנית להקמת 4,500 דירות בקריית מלאכי, במפתח של 9 דירות על כל דירה קיימת. זהו מכפיל גבוה שאפילו באיזורי הביקוש, שם המכפילים נמוכים יותר בגלל רווחיות גבוהה יותר מבפריפריה בכל דירה, לא קיים. מי שמצוי בתחום וקורא את הנתון הזה מבין כי הזכויות לא ימומשו על אותו השטח - וכי הדבר מצריך קרקע משלימה. זהו המנגנון שאמור לאפשר את הרווחיות בפרויקט.
אלא שהשאלה היא מי מקצה את הקרקע המשלימה? זוהי המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, והרשות המקומית, גם אם יש בשטחה קרקעות מדינה פנויות, אינה סוברנית להחליט לבדה על הקצאת - בסוף צריך את האישור של רמ"י. לגישת הרשות לניירות ערך, המשקיעים לא מספיק יודעים את זה. כך, על פניו, הם יכולים לקרוא דיווח בו מצויין כי תידרש קרקע משלימה, ולחשוב שהדרך כבר סלולה לאישור הפרויקט, שכן אם הרשות המקומית בעד, הדבר כבר מובטח - בעוד שלא כך.
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אצל לוינסקי עופר הדבר צוין, ייתכן שלעמדת הרשות לא היה ברור דיו. עוד במקרה שלה, הדיווח לבורסה, לבקשת הרשות, גילה מכתב מעיריית קריית מלאכי שהתקבל רק עתה אף שהוא מתוארך בכלל ליוני האחרון, שבועיים לאחר שעדכנה החברה את משקיעיה על פרויקט ההתחדשות.
אם כן, ברשות לניירות ערך יפנו לחברות הפועלות בתחום זה בבקשה לדיווחים מפורטים יותר כאמור. מי שמזוהות עם ההתחדשות העירונית הן חברות דוגמת הכשרה התחדשות -1.43% , אאורה -2.94% ויזמיות נדל"ן ציבוריות גדולות מחזיקות, או פונות, לפעילות התחדשות - באזורי הביקוש בעיקר (בהם יצויין כי לרוב אין צורך בקרקע משלימה).
״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה
תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת
עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי
הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.93%
נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח
פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.
ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה
לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים .
המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה
- כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות.
"הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.
אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה
"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".
- עמיר שיווק: ההכנסות ירדו ב-3%; הרווח הנקי זינק ל-13.5 מיליון שקל
- עמיר שיווק: הרווח הנקי זינק כמעט פי 7 ל-10.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?
"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".
אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳
