פסיקה: "אין די בכך שמתווך מראה את הנכס כדי לזכות בדמי תיווך"

"אין די בכך שמתווך מראה ללקוח את הנכס בלבד כדי לזכותו בדמי התיווך", כך פסקה בשבוע שעבר השופטת תמר ניסים שי, מבית המשפט לתביעות קטנות בטבריה, בעקבות תביעה משולשת שהוגשה לבית המשפט על ידי שני מתווכים, נגד הקונה והמוכרים של הנכס.

שני המתווכים טענו כי הם זכאים לדמי תיווך על עסקה למכירת מגרש במושבה כנרת, אך בית המשפט פסק כי המתווך שמואל בר-אל, מסוכנות רי/מקס גולד בטבריה, הוא המתווך שנמצא כגורם היעיל שהביא בסופו של דבר להשלמת העסקה.

הפרשה החלה בעקבות ביצוע עסקה למכירת מגרש במושבה כנרת, שהיה בבעלותם של בני הזוג משה ואני כהן. בני הזוג ביקשו למכור את המגרש שבבעלותם ועל מנת לקדם את העסקה, פנו למתווך קובי בן חמו. דמי התיווך שנקבעו בין הצדדים הועמדו על 1.5% משווי העסקה.

הנכס הוצג על ידי בן חמו לקונה הפוטנציאלי גבי שטרית, באמצעות סוכן ממשרדו בשתי הזדמנויות שונות. במקביל, ניהל בן חמו משא ומתן עם רוכשים אחרים, אך עסקה זו לא יצאה לבסוף אל הפועל.

במועד מאוחר יותר התברר לבן חמו כי שטרית עומד לבצע את עסקת המכירה עם בעלי המגרש באמצעות מתווך אחר - שמואל בר-אל מתיווך רי/מקס גולד. בן חמו הודיע מיד לבעלי הנכס כי שטרית הינו לקוח שהגיע מטעמו, וכי המתווך האחר כלל לא הראה לו את הנכס, אך המוכרים התעלמו מהודעתו זו. בן חמו טען כי הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים, ולפיכך הוא זכאי לדמי התיווך.

בן חמו העמיד את תביעתו על סך של 29,925 שקלים - 21,525 שקלים בגין דמי תיווך משני הצדדים -הקונה והמוכרים, ופיצויים בסך 8,400 שקלים בגין עגמת נפש, טרטור ונזק תדמיתי.

בכתב ההגנה אישרו המוכרים כי מסרו את המגרש לתיווכם של מספר מתווכים, ביניהם בן חמו. לדבריהם, איש מהמתווכים, כולל בן חמו עצמו, לא עדכנו אותם לגבי ביקורים של לקוחות פוטנציאליים בנכס.

במהלך חודש ינואר 2009 פנה אל המוכרים שמואל בר-אל מרי/מקס גולד וניהל עמם משא ומתן עבור לקוח פוטנציאלי ששמו לא נחשף בפני המוכרים עד למועד הסיכום על המחיר. בסוף הליך המשא ומתן, כאשר הצדדים כבר החליפו טיוטות חוזים, פנה בן חמו לכהן וטען בפניו כי הסוכן של רי/מקס קטף את פירות השקעתו והחתים את הרוכשים במרמה על הסכם תיווך.

המוכר דחה את טענתו של בן חמו והשיב לו כי לא הכיר את הקונה קודם לכן, וכי המתווך של רי/מקס הוא זה שביצע את המשא ומתן וגם את המכירה. יתרה מכך, ביקש כהן לא להיות מעורב במחלקות בין המתווכים והציע לפתור את המחלוקות באמצעות הליך של גישור. בסופו של דבר הליך הגישור לא צלח וכהן שילם לבר-אל את דמי התיווך.

מיד לאחר שהוגשה נגדם התביעה מצד בן חמו, פנו המוכרים לבית המשפט שזה יורה על הוצאת הודעת צד ג' לבר-אל, על מנת לחייבו להעביר את דמי התיווך שקיבל, אם אכן יימצא בן חמו זכאי לדמי התיווך בעסקה זו.

מנגד, הגיש בר-אל תביעה נגד הקונה, שטרית, בדרישה שישלם לו את חלקו בעמלת התיווך בהתאם להסכם עליו . לדבריו, שטרית היה זה שפנה למשרדו לצורך רכישת הנכס ואלה חתמו על הסכם תיווך בהתאם, ועל אף שהעסקה יצאה אל הפועל, שטרית לא שילם לו את דמי התיווך.

שטרית טען בבית המשפט כי הוא אינו מחוייב לשלם לבר-אל את דמי התיווך, משום שהמתווך הקודם אליו פנה, בן חמו, כבר הראה לו את הנכס האמור בשתי הזדמנויות שונות, וכי הוא היה הגורם היעיל אשר דרכו אף נוהל המשא ומתן. לדברי שטרית, בר-אל אף לא לקח אותו לראות את הנכס, ואף הטעה אותו כאשר טען בפניו כי זה אינו הנכס שהוצג לו בעבר על ידי נציג ממשרדו של בן חמו. לדבריו בר-אל רק הסביר לו כיצד להגיע למגרש, ומשהגיע למקום, הבין כי מדובר באותו מגרש וכי הודיע על כך לבר-אל.

בפסק הדין החליטה לבסוף השופטת לדחות את תביעתו של בן חמו ולקבל את תביעת בר-אל. את ההחלטה נימקה השופטת בכך שחוק המקרקעין קובע כי על המתווך להיות ה'גורם היעיל' בזכותו נקשרו הצדדים בהסכם מחייב ובמקרה זה שוכנעה כי הגורם היעיל בעסקה היה דווקא בר-אל.

"גם אם אקבל את טענת בן חמו כי הוא הראשון שהראה את הנכס לשטרית, הרי בכך לבד אין די כדי לזכותו בדמי תיווך. הראייה לכך היא שמהלך זה לא הניב הסכם מכר בין שטרית לכהן, אלא אלה נזקקו לסיועו של בר-אל בקשירת העסקה", הכריעה השופטת.

השופטת ציינה עוד כי עדותו של בר-אל נותרה על נכנה חרף חקירה נגדית, והוא אף סיפק הסברים המתיישבים עם ההיגיון והשכל הישר באשר להתנהלות העניינים. כמו-כן הוסיפה כי בר-אל אף טרח וסייע והסדיר במשותף עם עורך דינם של המוכרים מול המועצה האזורית את הפחתת מחיר הרכישה, וזאת על יסוד הורדת דמי ההשבחה החלים על הנכס.

בסיכומו של דבר פסקה השופטת כי בר-אל היה הגורם היעיל בעסקה שבין בני הזוג כהן לשטרית ולפיכך הוא זכאי לדמי התיווך שקיבל. כמו-כן, חייבה השופטת את המוכר לשלם לבר-אל את דמי התיווך המגיעים לו בעבור ביצוע העסקה.