בין הבטחות למציאות: כשהפארק הוא בית קברות והשדרה היא שביל צר

חברות בנייה משווקות פרויקטים באמצעות הדמיות יפות המציגות פארק רחב ידיים ושבילים רחבים, אולם בפועל, עם סיום תהליך הבנייה מתקבל גן שעשועים קטן בצמוד לבית קברות. Bizportal בחן אילו גורמים נושאים באחריות לפיתוח הסביבתי בשכונות חדשות ומה צריך לבדוק לפני שרוכשים דירה.

נושא הפיתוח הסביבתי צובר תאוצה בעשור האחרון והאדריכל איתן גביש, מנכ"ל פורום האדריכלים, אומר כי הבנייה לגובה מאפשרת השארת ריאות ירוקות בין הבניינים.

אולם, ניתן למצוא דוגמאות למכביר לפער בין הרצוי למצוי בפיתוח סביבתי. הבנייה הצפופה בשכונת אם המושבות בפתח תקווה לא מוצאת את ביטויה בפרוספקטים של החברות, שדרה רחבה, המוגדרת כבולווארד באחד הפרויקטים הגדולים היא למעשה שביל צר ברוחב 2.5 מטר בין הבניינים ובית קברות הופך לריאה ירוקה.

"אסור בתכלית האיסור לסמוך על הבטחות הקבלן בכל הקשור לתוכניות הפיתוח באזור", אומרת עו"ד קלימי שמילוביץ העוסקת במקרקעין. "הקבלן לא מהווה כתובת בהקשר זה. ככלל, ובטרם חתימה על החוזה, על רוכש דירה מקבלן לגשת לרשות המקומית בו נמצאת הדירה ולבדוק במחלקות המתאימות מהי תוכנית בניין הערים שחלה על האזור; האם יש תוכניות עתידיות שעומדות לדיון ולאישור? מהן התוכניות בסביבה הקרובה? רק כך יוכל לקבל מידע מלא על המתוכנן סביב הדירה הנבנית . רק כך ידע האם בשטח הריק שמול אתר הבנייה עתיד לקום אזור תעשייה? האם תעבור שם מסילת הרכבת?"

שמילוביץ מוסיפה כי על פי הכלל הבסיסי שבמשפט של "יזהר הקונה", ישנן נורמות המחייבות רוכש ואחת מהן היא חובת הבדיקה ברשויות המתאימות - הטאבו ככל שמדובר בהיבט המשפטי של הזכות הנקנית, והרשות המקומית ככל שמדובר בהיבט הרישויי והתכנוני של הבית, הדירה ו/או סביבתה.

בשל הגירעונות העצומים של הרשויות המקומיות, הפיתוח הסביבתי והתקציבים המופנים אליו אינם יוצאים מכספי הרשות המקומית והם ברוב המקרים תוצאה של שיתוף פעולה בין יזמי הפרויקט לרשות המקומית. ישנם מספר סוגים של שיתופי פעולה המממנים בסופו של דבר את הפיתוח הסביבתי באזור הפרויקט. במסגרת אחת השיטות הנפוצות, היזמים משלמים לרשות היטלים והחברה הכלכלית של הרשות מקימה פארקים, מתקני משחקים, ספסלים ותאורה דקורטיבית. ככל שהקבלנים משלמים היטלים גבוהים יותר, כך הפיתוח מפואר יותר. לעיתים הרשות המקומית מאפשרת תוספת קומות תמורת שדרוג האזור. חברות צמח המרמן ויורוקום נדל"ן קיבלו אישור תוספת של 10 קומות למגדל וויט סיטי בנווה צדק ובתמורה יפעלו לפינוי המוסד החינוכי "בית יעקב" והעתקתו לאזור אחר, פעולה שתאפשר פינוי שטח של 7 דונם לטובת שכונת נווה צדק הכוללים שטחים ירוקים וגני שעשועים בשטח של כ-5,000 וכ- 2000 מ"ר מבני ציבור לטובת השכונה. חלק מהשטח יופקע לצורך הרחבת שדרת אלחנן שתיצור רצף תנועתי מהים לנווה צדק ולשדרות רוטשילד. "פיתוח סביבתי טוב לכל הצדדים, תושבי האזור יהנו ממתחם בסטדנדרט גבוה אשר תורם להשבחת הנכסים באזור, מצד שני דיירי הפרויקט יהנו משדירה יוקרתית".

אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א.זיתוני, אומר כי בפרויקטים מסויימים היזם נושא בכ-30% מעלות פיתוחם של שטחי הגינון, סכום שיכול לתפוס נתח של כ-5% מעלות הפרויקט. רמי קדמי, סמנכ"ל השיווק של חברת רמי שבירו, מוסיף כי 25% מההחלטה של הרוכשים אם לרכוש דירה בפרויקט או לא מושפע מהפיתוח הסביבתי באזור. "לרוכשים אין בעיה לחכות לפיתוח הסביבתי כל עוד הם מכירים את התב"ע (תוכנית בניין עיר) ויודעים מה הרשות המקומית הולכת לבצע באזור הפרויקט".

יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.אי, אומר כי מצגי חברות הבנייה בתחום הפיתוח הסביבתי דוגמת הגינה הציבורית, בתי ספר, גני ילדים ומרכזים מסחריים מסתמכים על הבטחות העירייה. "עם תחילת תכנון הפרויקטים אנחנו נפגשים עם העירייה ומקבלים פרטים אודות פיתוח השכונה, אולם לא פעם קורה שהעיריות מתעכבות ולא משלימות את הפיתוח אפילו 3 שנים לאחר אכלוס הפרויקט. אני משתדל אף פעם לא להתחייב לזמנים ומפנה לעירייה לפרטים נוספים, ישנם גם מקרים יוצאי דופן, דוגמת יבנה, בה הוקם הפארק עוד לפני הקמת השכונה".

ליאת ישראלי, מנכ"ל אמבסדור ישראל, טוענת כי החברות הציבוריות הגדולות, דוגמת אזורים ושיכון עובדים דווקא מקיימות את הבטחותיהן, זאת לעומת חברות קטנות שלא פעם נקלעות לקשיים ואף פשטו רגל. "ישנן חברות קטנות שהבטיחו הרבה דברים ולא קיימו, אני חוששת שקבוצות הרכישה הקטנות יקלעו לקשיים ולא יצליחו להשלים את הפיתוח הסביבתי כפי שהתחייבו".