מעבר לכביש: התל אביביים מגלים את מזרח תל אביב

בשוק הנדל"ן אנחנו תמיד מחפשים את הרגע שלפני. לפני שיעלה, לפני שיגלו, לפני כולם. העיקר שנהיה ראשונים. הלא אנחנו סוחרים מלידה, וכשמדובר על ביצוע עסקה גדולה, אנחנו רוצים לדעת ״שיש לנו את זה״. יודעים איפה זה במודעות בלתי נעזרת? סביר להניח שאם אתם לא תל אביבים לא תדעו מיד. זה כבר סימן טוב לבאות. אז אמנם כבר יצא פרויקט גדול אחד לשיווק במזרח תל אביב, אבל זו רק הסנונית הראשונה.

יש לא מעט אזורים או פרויקטים שמשביחים את עצמם בזמן שהציבור הרחב עדיין לא יודע על קיומם, כמו בשלב ההתפחה בהכנת בצק. היזם עובד על תכנון הפרויקט או האזור כולו, בתהליך שיכול לקחת מספר שנים, שבסופם יוצא לשיווק מוצר מוגמר אחרי שכבר תפח על שמריו. החוכמה היא לדעת אילו אזורים נמצאים בשלבי תכנון משמעותיים עוד לפני שהם יוצאים לשיווק, או ממש בתחילת השיווק, ואז לשקול האם כדאי להשקיע בהם, או אולי לעבור לגור בהם.

 אז נעים להכיר, מזרח תל אביב. כבר יצא לשיווק פרויקט אחד גדול (פארק תל אביב) והביא איתו הבטחה של שינוי פני האזור. אבל כאמור, זו רק הסנונית הראשונה. יד אליהו, נחלת יצחק, כפר שלם, הארגזים, ביצרון והתקווה אלו השכונות השוכנות שמעבר לאיילון.

למרות המיקום האסטרטגי של שכונות כמו כפר שלם ויד אליהו בלב המטרופולין התל אביבי,  התעכב הפיתוח של האזור ביחס לשכונות המערביות והצפוניות של העיר, בעיקר בשל מאבקים בני עשרות שנים בין בעלי הקרקעות ופולשים לבין העירייה, משרד השיכון והיזמים שרצו לבנות על הקרקע. הקפאת הפיתוח של דרום מזרח תל אביב אל מול אזורים אחרים בתל אביב יצרה פערי מחירים של עשרות אחוזים, בין מחירי הדירות באזור לבין המחיר הממוצע של דירת תל אביבית טיפוסית.

עם זאת, אישורה של תכנית המתאר תא/5000 לפני שנתיים והסיכום הבסיסי על פינויים של חלק מבעלי החלקות באזור לפני כשנה, נתנו אור ירוק להפיכת שכונות כנווה אליעזר, כפר שלם או יד אליהו למתחם הנחשק הבא, בו מתכוונת עיריית תל אביב להקים אלפי דירות חדשות בשנים הקרובות. ברחוב לה גארדיה וביד אליהו בלבד ישנם חמישה פרויקטים של פינוי בינוי בשלבי תכנון וביצוע מתקדמים ל-2,400 דירות, ובכפר שלם ישנן תכניות לבנייה של 2,000 דירות חדשות בפרויקטים חדשים ובהתחדשות עירונית.

השפעת תהליכים אילו על מחירי הדירות באזור לא איחרה לבוא. בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בשכונת כפר שלם למשל בכ-13%, בשכונת יד אליהו הסמוכה עלו המחירים ב-9% ובשכונת נווה אליעזר עלו המחירים ב-8%. כמו כן, בארבע השנים האחרונות זינקו המחירים במזרח העיר בכ-30%.

לסיכום, מי שלא נולד בתל אביב הבורגנית לא באמת יוכל להרשות לעצמו לגור ב"סיטי" שלה, במציאות שבה אפילו שכונות כמו פלורנטין, שנחשבה פעם ל"דרום", ונווה שרת בצפון מזרח, הפכו לשכונות יוקרתיות ומבוקשות שמוכרים בהן דירות במחיר ממוצע של מעל 40,000 ₪ למ"ר. לכן, התקווה למרבית רוכשי הדירות התל אביביים שחפצים להישאר בעיר שוכנת כיום בצד השני של נתיבי איילון. אפשר היום לחפש דירות בפרויקטים המיועדים לעבור תמ"א או לחכות שפרויקטים חדשים יצאו לשיווק. גם אם תחכו להם, כדאי שתקפידו להיות מהרוכשים הראשונים כי אחר כך המחירים באזור, במיוחד כשמדובר באזור ביקוש כתל אביב, יעלו מהר מאוד.