במקום הנחות, לתת מענקים: שוק הדיור צריך זריקת מוטיבציה

בשנים האחרונות ראינו מספר ניסיונות להוריד את יוקר המחיה, ממשלות שונות ניסו להילחם בעליית המחירים אולם לשוק הדיור יש כוחות משלו ולא תמיד אפשר להתערב. כל הניסיונות שראינו לא צלחו. לכאורה, התכנית של מחיר למשתכן הצליחה לעצור את העלייה במחירי הדיור, אך למעשה הקיפאון הנוכחי הוא זמני והעתיד לא מבשר טובות.

רק לאחרונה נדרש לעניין מחיר למשתכן המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, שבחוות דעת שפרסם קבע כי הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן לא יוכלו להגיש התנגדויות. ההחלטה קובעת למעשה כי זוכי ההגרלות ייאלצו להסכים לרכישת חתול בשק. ירצה הקבלן יעמוד בהתחייבויותיו, ירצה, יבנה דירות כלואות, כמעט חסרות חלונות והרוכשים ייאלצו לקבלן ולשתוק. והיו דברים מעולם. רק בהרצליה ביטלו לאחרונה 800 זוגות את זכייתם, כי הבינו שמה שהובטח להם לא קרוב למה שהם עתידים לקבל.

הבעיה הנוספת שההחלטה מביאה עמה היא ירידה נוספת באטרקטיביות של מחיר למשתכן. מצד אחד עומדים הקבלנים שלוחצים על המדינה למנוע התנגדויות, על מנת שלא להוסיף עלויות לפרויקטים שהרווחים מהם מועטים מלכתחילה, ומצד שני הרוכשים שלא מעוניינים לרכוש דירות פגומות ולא נוחות. התוצאה היא עוד פחות ביקוש למיזם כושל מלכתחילה.

• משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?
• זוג ממוצע קונה דירה ממוצעת ולוקח משכנתא ממוצעת - לא תאמינו מה קורה לו אחרי כמה שנים

תכנית מחיר למשתכן מכניסה את שוק הדיור לתקופת המתנה מחיר למשתכן  לא הביאה מזור אמיתי לזוגות הצעירים, בטח לא לאלו הנמנים על השכבות החלשות יותר. בהיעדר הון עצמי בסיסי, רבים לא נגשו כלל למכרזי התכנית ורבים אחרים שזכו במכרזים, נאלצו לוותר על הזכייה בשל חוסר היכולת שלהם לעמוד במחירים שנדרשו. יתרה מכך, התכנית הכניסה את שוק הדיור כולו למעין תקופת המתנה. הקבלנים בונים פחות, אנשים קונים פחות, כולם מחכים ליום שאחרי, שאם יש דבר אחד שבטוח לגביו הוא שהמחירים בו יהיו גבוהים ורק ימשיכו לעלות.

התוצאה המידית של תכנית מחיר למשתכן, היתה ירידה במוטיבציה של קבלנים לבנות וכתוצאה מכך שפל חסר תקדים בהתחלות הבנייה. על פי נתוני הלמ"ס, בשנים 2016 עד 2018 ירדו התחלות הבנייה בממוצע של 15-17%. הנתונים הללו הם עדות לתהליכים הראשוניים שעבר שוק הדיור בעקבות מחיר למשתכן, אך את הירידה הדרמטית בהתחלות בנייה נראה השנה ביתר שאת.

שנת 2019 מסתמנת כשנה בה שוק הדיור יפנים את תכנית מחיר למשתכן ויגיב בקיפאון הרבה יותר גבוה של כ-30% ירידה בהתחלות הבנייה.

הקיפאון לא פוגע רק באזרחים המבקשים לרכוש דירה, אלא גם במדינה שמאבדת מיליארדים של כספי מיסים שיכלה היתה לגבות באם היו נעשות בישראל יותר עסקאות נדל"ן. בחישוב גס, רכישת דירה שעולה כ-2.5 מיליון שקל מניבה למדינה ולרשויותיה השונות 480 אלף שקל מיסים. כלומר שהתוצאה של חוסר נכונות הקבלנים לבנות, מביאה עמה גם פגיעה קשה בהכנסות המדינה ממיסים.

• לתפוס את השפל או סכין נופלת? במורגן סטנלי צופים היפוך מגמה באג"ח
• הפצצה הגדולה בחוק הרווחים הכלואים
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

אז מה עושים? במקום לייצר הנחות, לתת מענקים. המדינה צריכה להקצות סכום של 300 עד 400 אלף שקל. לכל זכאי. מדובר כיום ב-80 אלף זוגות זכאים רשומים לתכנית. מענק זה, בניגוד לתכנית הנוכחית, במקום להקפיא את שוק הנדל"ן, הוא יעיר אותו.

הרי על כל דירה שנמכרת בשוק החופשי המדינה מקבלת מיסים – מס רכישה, מע"מ. כל זמן שלא בונים ושהשוק נמצא בהקפאה – המדינה מפסידה מיליארדים של כסף. צעד כזה של הענקת מענק לרכשי דירה ראשונה, יעשה טוב לכל הצדדים. יאפשר לציבורים גדולים לרכוש בית, ייתן זריקת מוטיבציה לקבלנים ויגדיל את הכנסות המדינה.  

הכותב הינו מייסד ובעלים של קבוצת רפאל נדל"ן