חסרה קרקע בגוש דן? כך ניתן תוך זמן קצר לבנות למעלה מ-60 אלף דירות

מחירי הדירות בלב גוש דן רק ממשיכים לעלות – קרקע לבנייה הינה מצרך נדיר ומיזמי התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי עשויים לקחת יותר מעשר שנים. נשאלת השאלה האם באמת קיים מחסור בקרקעות בלב המדינה?

במרבית הערים בישראל ניתן למצוא מתחמי תעשייה ישנים, רובם מוזנחים ועם מבנים בזבזני קרקעות בגובה של עד שלוש קומות – מספיק להסתכל על קריית אריה בפתח תקווה, אזור התעשייה חולון והרחובות יגאל אלון והמסגר בתל אביב כדי להסיק שהטענה שחסרות קרקעות אינה נכונה כלל וכלל.

האדריכל ומתכנן הערים עדן בר, הבעלים של בר-לוי אדריכלים, הציע בשיחה עם Bizportal יעוד נוסף לתמ"א 38, אותה הוא מכנה 'תמ"א 38 ביזנס'. לדבריו שינוי ייעוד מתחמי התעשייה הישנים בערים יכול להניב עשרות אלפי יחידות דיור וזה יוכל לקרות רק אם מוסדות התכנון והעיריות ישכילו לשנות את ייעוד אזורי התעשייה הישנים בערי מרכז הארץ.

"הפתרון - מתן זכויות בנייה של 450%"
זה לא סוד שמרבית העיריות אינן מוכנות לוותר על שטחי המשרדים והמסחר באזורי התעשייה מחשש של הפסד תשלומי ארנונה הגבוהים משמעותית מהארנונה המתקבלת על מגורים, וגם מהסיבה שמתן שירותים קהילתיים לתושבים רק מגדיל את הוצאותיהן."אחוזי הבנייה שמאפשרות העיריות לבנות באזורי התעשייה, לרוב עבור מגדלי משרדים, נעים סביב 120% עד 150%, אך בעליה של סככה באזור התעשייה של בני ברק הרואה את כל גורדי השחקים הנבנים סביבו מצפה לקבל זכויות בנייה של 300% ולא בונה ואין סיכוי שהרשות המקומית תיתן כל כך הרבה זכויות בנייה", אומר בר.

כדי שבעלי נכסים באזורי תעשייה יאפשרו הריסה ובנייה מחדש, בר מציע להגדיל את זכויות הבנייה באזורי התעשייה ל-450% כך ש-150% יוקדשו למסחר ומשרדים ו-300% למגורים. בנוסף, 10% מכל מתחם יוקדש למוסדות חינוך. אזור התעשייה בבת ים שעובר בנייה מחדש, הינו בין הבודדים שישלבו מגורים ומסחר, אך בר מצר על כך שרק 25% מהשטח יוקדש למגורים. בר סבור שיש להגביל את התוכנית למספר שנים מצומצם כדי למנוע ספקולציות על קרקעות באזורי תעשייה.

"חייבת להיות חקיקה מיידית שתחייב עיריות לבנות דירות"
"ההתחדשות העירונית המשולבת מתרחשת במתחמי תעשייה אשר התפתחותם ההיסטורית מיקמה אותם בסמיכות למרכזי הערים ולצירי תחבורה מרכזיים, לכן אין כל צורך להשקיע בכבישים וניתן כך לבצע את הציפוף האורבני הנדרש, על ידי התבססות על מערכות תחבורה עתירות נוסעים, דוגמת הרכבת הקלה. הבנייה החדשה רבת ההיקף תאפשר הקמת חניונים תת קרקעיים גדולים הן עבור המשרדים והן עבור הדירות. כיום מצמצמים את מספר החניות עבור משרדים בתל אביב, אם לא יספקו חניות אז לא יבואו לאזור ואז העירייה בסופו של דבר תפסיד הכנסות מארנונה. חייבת להיות חקיקה מיידית שתחייב עיריות לבנות דירות, מדוע במתחם חסן עראפה בין רחוב המסגר למנחם בגין, מטר ממתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, מאפשרים רק 25% למגורים ולא 65%? זה פשוט לא הגיוני."

לדברי בר, הפוטנציאל של הפיכת אזורי התעשייה הישנים למתחמי מגורים מסחר ותעסוקה חדשים יכול להניב עשרות אלפי יחידות דיור חדשות במיקומים הבאים: אזור התעשייה הישן בחולון (פוטנציאל של כ-15 אלף יחידות דיור); אזור התעשייה הצפוני של נתניה בקרית אליעזר (פוטנציאל של כעשרת אלפים יח"ד); לב מתחם הבורסה ברמת גן (פוטנציאל של כ-6,000 יח"ד); מתחם כורזים בגבעתיים (פוטנציאל של כ-2,000 יח"ד); קריית אריה פתח תקווה (פוטנציאל של כ-18 אלף יח"ד); אזור התעשייה המזרחי של כפר סבא (פוטנציאל של כ-6,000 יח"ד); אזור התעשייה נווה נאמן בהוד השרון (פוטנציאל של כ-5,000 יח"ד). על פי ההערכה של בר, מדובר בכ-62 אלף יחידות דיור במיקומים אלו וזאת ללא מתחמים נוספים בערים דוגמת בת ים, הרצליה ועוד.

להלן אמצעי הפעולה שמציע בר כדי להוציא את התוכנית לפועל:
- גזירת פוטנציאל אחוזי בנייה באזורי תעשייה ותיקים, תוך כדי ניתוח רב תחומי של המצב הקיים. ככל שהמיקום מרכזי יותר, כך זכויות הבנייה גבוהות יותר.
- עריכת תכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות מקומית והיתרי בנייה מכוח חוק ארצי תמ"א 38 ב'.
- יצירת תמהילי שימושים מעורבים- איזון בין מגורים ותעסוקה ומסחר
- יצירת מנגנון "הצמדה" של מוסדות ציבור לפיתוחו של כל מגרש
- קטליזטוריזציה: תכנון הפרויקט באופן שכל מרכיב מהווה "זרז מרחבי", מבלי לשתק גופים אחרים. יצירת מערך תמריצים תכנוניים וסטטוטוריים.