שראל: "מחירי הדירות בהחלט יכולים לרדת בעשרות אחוזים בשנים הקרובות"

ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום קהלת לכלכלה ולששעבר הכלכלן הראשי באוצר, התארח אתמול בכנס 'שני צדדים למטבע' של Bizportal  ואקסלנס קסם ומדדים והתייחס בעיקר למצב השוק, בדגש על שוק הנדל"ן.

"אנחנו רואים כבר כמה חודשים ירידה באינפלציה ובציפיות האינפלציה, זה הדבר המרכזי שבנק ישראל מסתכל עליו", אמר שראל ביחס להחלטת הריבית אתמול אשר נותרה ללא שינוי למרות השיחה הסוער שעורר ה-HSBC אשר פרסם ביום ה' שעבר כי בנק ישראל מתכנן להפחית את הריבית לרמה שלילית ולבצע הרחבה כמותית בהיקף של עשרות מיליארדי דולרים.

שראל מסביר כי מה שמדאיג מאוד הוא שהציפיות יירדו מתחת ליעד האינפלציה, קרי נמוכות מ-1%, אך שולל ביצוע של הרחבה כמותית והפחתת ריבית נוספת בעת הנוכחית: "על רקע מה שקורה בשוק הנדל"ן, הרבה יותר רצוי לבצע הרחבה כמותית על ידי רכישת מט"ח ולא על ידי ריבית שלילית ורכישת אג"ח כי הן יתדלקו עוד יותר את שוק הנדל"ן".

"לא נכון לומר שאין מספיק דירות" לגבי הזינוק במחירי הדירות, אומר שראל כי הריבית ללא ספק שיחקה תפקיד מרכזי בעליית מחירי הדירות – "זה לא נכון שלא בנו מספיק דירות, יש בעיות בצד ההיצע, יש בירוקרטיה גדולה, תהליכי אישורים איטיים, אך זה טעות לומר שמספר הדירות בישראל לא גדל ביחס לאוכלוסייה – רואים זאת לפי מספר החדרים לנפש, המטראז' לנפש, למה הביקוש גדל כל כך? כי היום הרבה יותר זול לקחת משכנתא, ההחזר החודשי עבור מיליון שקל נמוך משמעותית מזה שהיה לפני עשור. כתוצאה מכך, מי שחשב לקנות דירה של 100 מ"ר קונה 150 מ"ר, מי שרצה לקנות דירה בחדרה קונה בתל אביב, אנשים מתפתים לכן לקנות דירות יקרות יותר. הריבית משפיעה על הביקוש, אך גם המצב המאקרו הכלכלי, האבטלה, השכר הממוצע וגם מדיניות המיסים של הממשלה משפיעים – אם יפסיקו לנקוט בתמריצי מס לרכישת דירות אז יש סיכוי שהביקוש יירד והמחירים יתחילו לרדת".

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי

"אני מסכים שמחירי הדירות מאוד גבוהים בכל קנה מידה, אין שום סיבה להאמין שיעלו לרמות יותר גבוהות. לדעתי זה לא נכון לדבר במונחים של משכורות, יש פה דמגוגיה, ניסוחים לא נכונים – כל השיפור הדרמטי בשוק העבודה לא התבטא בשכר הממוצע אלא במספר המשרות, שיעור האבטלה ירד, שיעור התעסוקה זינק. יש היום יותר נפשות שמביאות הביתה משכורת בהשוואה ללפני עשור, בנוסף, כולם מסתכלים על הברוטו ולא על הנטו, המס הישיר ירד משמעותית והשכר הממוצע נטו עלה, זה עניין פוליטי של התקשורת לפני הבחירות להראות כמה המצב נורא, זה פשוט מוכר יותר עיתונים".

למרות היעדר אלטרנטיבות השקעה ראויות, שראל מסרב להתייחס לדירה כאל השקעה סולידית: "בהשקעה סולידית יש סטיית תקן נמוכה, דירה לא עומדת בתנאים האלה, בהחלט יכול להיות מצב שהמחירים יירדו בעשרות אחוזים בשנים הקרובות, זה קרה במדינות אחרות. יכול להיות שזה תהליך ארוך, גלים ארוכים – בארצות הברית, אירלנד וספרד ראינו שאחרי שהתהפכה המגמה המחירים ירדו עשרות אחוזים במשך מספר שנים, ככל שהמחירים יורדים אז הבנקים נותנים פחות אשראי, אז נוצרות פחות בטחונות, זה תהליך שמזין את עצמו, אנחנו צריכים לקוות שהירידה תהיה מתונה וקצרה כי זה יכול להוביל למשבר פיננסי".

"הממשלה צריכה אומץ" "קשה מאוד לתזמן את הפיק במחירי הדירות, נמצאים מחוץ לשיווי משקל, השאלה היא מה הממשלה תעשה, כל מה שהיא תעשה בתחום ההיצע לא ישפיע באופן דרמטי מיידי, בצד הביקוש זה ישפיע. יש היום הטבת מס ברכישת דירה יחידה, בדירה נוספת הפטור ממס רווח הון בוטל. אפילו דירות יחידות ב-4-5 מיליון שקל נהנות מהטבות מס, לא משלמים כמעט שום מס, יש פה פטור מאוד גדול שאם הממשלה תהיה באמת רצינית בנוגע להפחתת מחירי הדירות אז יש לה מה לעשות, אבל זה דורש אומץ כי מדובר בצעד לא פופולרי מבחינה פוליטית. להערכתי ביטול הפטור ממס רווח הון יגדיל את ההיצע כי הרבה מאוד אנשים שהרוויחו מדירותיהן ימהרו למכור".

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שראל נשאל אם היה רוכש היום דירה להשקעה והשיב: "המחירים הם גבוהים, יש סיכוי גדול יותר שיהיו ירידות מחירים מאשר עליות מחירים, הטבת המס הגדולה לרכישת דירה נוספת כבר לא שם, מחוייבים במס רכישה יותר גבוה, כבר לא כדאי לקנות דירה להשקעה". לסיכום, שראל אומר כי חובות משקי הבית בישראל אינן גבוהות ביחס לעולם, זאת בניגוד למה שהתקשורת מדגישה – "לציבור יש הרבה מאוד חסכונות ורוב החובות הן בצורה של משכנתא, בניגוד למקומות אחרים בעולם, בהם יש חובות גדולים מחוץ למשכנתא, כאן לא לוקחים כאן הלוואות גדולות לכל מטרה. מבחינה מקרו כלכלית המצב יותר נוח, אם המחירים יירדו ב-30% בשלוש שנים אז שום דבר לא יקרה, אך אם יהיה מדובר ב-40% בשנה אז זה יהיה קטסטרופה, גורמים כמו קרן המטבע הגיעו למסקנה שהמחירים היום גבוהים יותר ממחירי שיווי משקל ב-25%-30%".