יונתן כץ מסביר מתי תיעצר דהירת הנדל"ן - ותתחיל הירידה

יש מחזוריות קבועה אדיוט מי שקונה במחירי שיא. עכשיו זה הזמן למכור ולהמתין לסיבוב הבא.

אותו דבר בשוק הנדלן. ללחוץ על בעלי מספר דירות למכור חלק מהם, ולמנוע מאחרים לקנות אותן להשקעה, יביא להגדלת מספר המוכרים והקטנת מספר הקונים. לא צריך לבנות דירה אחת חדשה. כמובן שבישראל רצוי להמשיך לבנות במרץ רב כדי להקטין את שכר הדירה ולתת רווחה לעם, אבל מבחינת ירידת מחירים, אפילו חזקה - אין שום צורך בכך

הציבור קובע את המחירים. לא חזירות של המדינה או הקבלנים. כשהציבור האמין ששווה לשלם יותר, שנדלן רק עולה, ושמשכנתא זה לא יקר כי הריבית נמוכה - אז המחירים המריאו. כשהציבור יחשוב שדירה כבר לא רק עולה, הוא לא יהיה מוכן לשלם והכל יקרוס. הרי הכתובת היתה על הקיר ולא המצאנו בישראל את האופי האנושי והרצון להרוויח. כל אדם מוכן לשלם יקר אם ישכנעו אותו שמחר יהיה יותר יקר והוא יתעשר. אף אדם לא מוכן לקנות אפילו בזול, אם מחר יהיה יותר זול והוא יצא פראייר. היום משלמים רק 3% על שכר דירה לשנה שלמה, זה אומר שכל הציבור יתיישב על הגדר ברגע שתתחיל ירידת מחירים. אפילו קלה. יש שתי ברירות לכלכלה: להמשיך לנפח את המחירים לנצח נצחים, או להוריד אותם לאט ואז הציבור יפסיק לקנות והם יפלו מהר בכל זאת.

המיסוי יוציא אוויר מהבועה לפני שהריבית תעשה זאת באלימות ב 2018 . מס הרכישה הוא עיוות נגדי לעיוות שיצרה הריבית האפסית. כל דירה שמשקיע לא קנה תירכש על ידי צעיר כי אנחנו בתקופת מחסור. ההיצע להשכרה יקטן אבל המון צעירים שרכשו במקום אותם משקיעים כבר לא זקוקים לשכור דירה ולכן הביקוש להשכרה יקטן באופן זהה לקיטון בהיצע ההשכרה. גם קרן המטבע המליצה בינואר 2014 להגביל משכנתאות ולהטיל מס רכישה על תושבי חוץ. כחלון חייב להחזיר את השליטה בקצב הבניה לממשלה, ע"י מקל וגזר לאנשים וחברות שמחזיקים בקרקעות ולא בונים. קב' רכישה ימשיכו לגשת למכרזים גם אם יזמי הנדלן יעשו שביתה. התאחדות בוני הארץ אמרו שלא צריך סיניים כי הם יודעים לבנות לבד. אז שיבנו.

כשהמלאי מוגבל, וקצב הבניה בישראל לא מצליח לזנק ברגע שיש עליה בביקושים, ברור שתוספת הביקוש של המשקיעים, מעבר לביקוש הקשיח הרגיל של הצעירים, יוצר לחץ חזק לעליית מחירים. יש יותר קוני דירות בשוק, מאשר מוכרי דירות. אין טעם לעודד משקיעים לקנות, אלא אם יש כבר עודפי דירות והקבלנים נתקעו. אך הקבלנים טוענים למחסור של 130,000 דירות בישראל. נכון להיום, כל דירה שלא תירכש על ידי משקיע בגלל מס הרכישה, תירכש מייד על ידי צעיר. אותו צעיר כבר לא יצטרך לשכור דירה מאף אחד, ולכן פגענו בהיצע הדירות להשכרה אבל גם הקטנו את מספר הישראלים שמחפשים לשכור דירה. לכן לא תהיה שום השפעה על שכר הדירה. אבל מבחינת מחירי הנכסים, יהיו פחות קונים בשוק, וכולם "עניים" יחסית כי הם צעירים ולא משקיעים. המוכרים יהיו חייבים להוריד מחירים כדי להיפטר מסחורה, לא תהיה להם ברירה. תתחיל מגמת ירידת מחירים וכל השוק ירגע מהיסטריית רכישת הדירות. הקבלנים יסתגלו למצב, ויקטינו את הצעות המחיר שהם נותנים למדינה עבור הקרקע, ולכן ימשיכו לייצר דירות בקצב מהיר, מבלי להפסיד בגלל מחיר מכירה נמוך

ליזמים זה טוב לשכנע את קובעי המדיניות והציבור, להקטין ביקושים של קבוצות רכישה לקרקעות, על ידי זה שיאסרו עליהם להתחרות ביזמים במכרזי הקרקע. ככה הם יוכלו לרכוש קרקע בזול יותר. לאחר מכן, כשהם מוכרים את המוצר המוגמר, הדירה, לציבור- הם דווקא רוצים מקסימום מתחרים על כל דירה. הם צועקים שאסור להטיל מיסוי שימנע ממשקיעים לרכוש דירות. בכך הם מקטינים את ההוצאות שלהם בעת רכישת הקרקע ומגדילים את ההכנסות בעת מכירת הדירות. עכשיו הם מצאו טריק חדש להקטין את ההוצאות שלהם: שהזוכה במכרז לא יהיה זה שהציע את המקסימום, אלא משהו באמצע, סכום נמוך יותר. את מחיר הדירות לציבור זה לא ישנה ולכן הקבלנים יתעשרו. גם בין 1999 ל 2006 כשמחירי הדירות היו בירידה וקרקעות היו זולות, המכרזים היו לפי ההצעה הגבוהה ביותר זוכה. לא זו הסיבה למחירי הדירות

אם תיכנסו לאתר הלמ"ס ותבדקו את מאגר המחירים ואת מדד המחירים לצרכן לפי קבוצות צריכה ראשיות, ותסתכלו על ההיסטוריה של מדד הדיור (סדרה 120450) תוכלו לראות בעצמכם שמינואר 2003 עד ינואר 2015 שכר הדירה עלה ב 29% בלבד. באותה תקופה עלה סך כל השכר במשק בשיעור מדהים של 84% כאשר גם אם נחלק את זה באוכלוסיה שצמחה בזמן הזה, עדיין מדובר בגידול של 46% בכמות הכסף פר כל משפחה. לכן לא מפתיע שאנשים מוכנים לשלם יותר על שכירת דירה כי הנטל מבחינתם דווקא נמוך יותר מאשר פעם. לעומת זאת אין הצדקה לעליה של מעל 80% במחירי הנכסים, ואין הצדקה לרכישת דירה להשקעה שמכניסה 3% תשואה אבל עולה 1.5% בהוצאות ריבית. לא נשאר כמעט רווח ומי שקונה כנראה מצפה לעליית ערך הדירה, כלומר מהמר שכחלון יכשל והריבית לא תעלה לעולם... מפה ברור שהמחסור בדירות לא השתנה לרעה מאז 2003 אבל מה שיש זו בועת נדלן. כחלון עוצר משקיעים ובכך מציל אותם מלאבד את הונם בירידת המחירים שתגיע כשהבועה תתפוצץ. ביקוש חזק + אמונה שהמחיר רק יעלה + הסברים למה מדינה מסוימת היא שונה מאחרות ולכן המחיר הגיוני = בועה קלאסית

של בתי השקעות החל מ 2008, שמסבירים בדיוק נמרץ למה עוד שניה מחירי הדירות יורדים

לא נימאס לכם לבלף את העם ולהלעיט עליו שקרים כיד הדימיון ואנחנו עדיין ממתינים למבין והישר שעדיין לא הגיע ואולי לא יגיע