יעשה את השינוי? הנה כמה חישובים לגבי העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה

במסגרת מאמצי הממשלה להפחתת מחירי הדירות, אישרה אתמול הממשלה את הצעתו של שר האוצר להגדיל את שיעורי מס הרכישה החלים על מי שבבעלותם דירה אחת לפחות, בעת רכישה של דירה נוספת, בנין או חלק ממנו, והמכונים בעגה היומיומית כ"משקיעים".

מס רכישה הינו מס מחזורי החל בעת רכישה של נכס מקרקעין ואשר איננו מושפע כלל מהשאלה האם נוצר רווח כלשהו בעסקה. המס מוטל באופן גורף ובשיעורים משתנים התלויים בשווי הנכס הנרכש ובשאלה האם בבעלותו של הרוכש נכסים נוספים.

בעקבות ההחלטה האמורה, יוגדל שיעור מס הרכישה החל על מי שירכוש דירה להשקעה כאמור, החל מיום 1 ביולי, ומס הרכישה יהא בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 4,800,605 מיליון ש"ח ובשיעור של 10% על חלק השווי העולה על סכום זה.

יצוין כי העלאה זו הינה שלב נוסף במסגרת גזירות מס הרכישה שהוטלו בשנים האחרונות, על מי שמעונין לרכוש דירה או בנין אך בבעלותו כבר לפחות דירה אחת, כאשר לאחר ההעלאה האחרונה ב־2013 ונכון להיום,  שיעורי מס הרכישה על דירות ל"השקעה" הינם בטווח שנע בין 5% ל־10%.

עורכי הדין צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, מסבירים ל-Bizportal כיצד המהלך ישפיע על רוכשי הדירות להשקעה ומדגימים את הסוגיה במספר דוגמאות המשוות את מס הרכישה שישולם לאחר  יום 1 ביולי 2015 לעומת זה החל היום:

עלות הרכישה תקפוץ בעשרות אלפי שקלים
רוכש דירה בשווי של 1,500,000 שקל, שזו לא דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 78,370 שקל לו יבצע את עסקת הרכישה עד ליום 30 ביוני 2015, לעומת מס רכישה של 120,000 שקל, אותו יידרש לשלם באותה עסקה אשר תחתם ביום 2 ביולי 2015, כלומר 41,630 שקל יותר. 

רוכש דירה בשווי של 2,000,000 שקל, שזו לא דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 108,379 שקל לו יבצע את עסקת הרכישה עד ליום 30 ביוני 2015, לעומת מס רכישה בסך של 160,000 שקל, אותו יידרש לשלם באותה עסקה אשר תחתם ביום 2 ביולי 2015, כלומר 51,621 שקל יותר.

כאשר שווי הדירה הנרכשת הינו 3,000,000 שקל, מס הרכישה החל היום הוא 168,379 שקל לעומת 240,000 שקל אשר יחול לאחר התיקון, כלומר 71,621 שקל יותר.

כאשר שווי הדירה הנרכשת הינו 4,000,000 שקל, מס הרכישה החל היום הוא 233,516 שקל לעומת 320,000 שקל אשר יחול לאחר התיקון, כלומר 86,484 שקל יותר.

בהתאם לתיקון, ההוראות המגדילות את שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה לשיעורים שבין 8%-10%, יחולו כהוראת שעה לגבי רכישת דירות בתקופה שמיום 1 ביולי 2015 ועד יום 31 בדצמבר 2020.

אין השפעה על רוכשי דירה יחידה עד מחיר של 1,568,800 שקל
עו"ד סירוטה הולנדר מדגישה כי אין בגזירות הללו כדי להשפיע על מי שרוכש "דירה יחידה", והוא ייהנה מפטור מלא ממס רכישה על חלק שווי הרכישה שעד 1,568,800 שקל  ומעבר לכך מס בשיעורים שבין 3.5%-10% בהתאם לשווי הדירה הנרכשת. "נציין בהקשר זה כי גם מי שבבעלותו פחות מ-1/3 דירה הרוכש דירה נוספת יחשב כמי שרוכש "דירה יחידה", וכך גם מי שמוכר את דירתו היחידה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה יחשב לגבי הדירה "החדשה" כמי שרוכש דירה יחידה (יצוין כי בכוונת האוצר לצמצם את תקופת המכירה של הדירה הנוספת מ-24 ל-12 חודשים)".

באשר לדירות המתקבלות בירושה מבהירה סירוטה הולנדר כי ככל שחלקו של היורש בדירה עולה על 1/3, יחשב היורש כבעל דירה ולפיכך בעת רכישה של דירה נוספת יחולו עליו שיעורי מס הרכישה המוגדלים. "אחת הדרכים לצמצם את החבות במס הרכישה היא חלף רכישת בית בנוי עליו משולם מס רכישה בשיעור מוגדל כאמור, לרכוש קרקע שמס הרכישה בעבור רכישתה הינו בשיעור של 6% (וזה חל על מרכיב הקרקע בלבד) ולבצע בנייה עצמית, כאשר בגין מרכיב הבניה לא יחול מס רכישה כלל. ואולם, מסלול זה מתאים בדרך כלל רק למי שלו היכולת המקצועית לבצע פרויקט בניה עצמית ואינו מתאים לכלל הציבור".

לסיכום אומרת עו"ד סירוטה הולנדר: "נראה אפוא כי הגזירות הנוכחיות יצמצמו במאד את היקף עסקאות הרכישה המבוצעות כיום, ויגרום למשקיעים לחפש אלטרנטיבות להשקעה מחוץ לגבולות המדינה. להערכתי הצעד עשוי להוביל לירידה במחירי הדירות בעקבות השחקנים הרבים שייצאו מהשוק".