מספר הדירות שנרכשו ביוני - הגבוה אי פעם, היכן נרשם 120% גידול במכירות?

בחודש יוני נרשמה הרמה הגבוהה ביותר אי פעם של עסקאות בשוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו עמד על 16.1 אלפי דירות, גידול של 42 אחוזים בהשוואה לחודש מאי וגבוה ב-15 אחוזים מרמת השיא הקודמת שנרשמה בדצמבר 2013, כך עולה מסקירת הנדל"ן החודשית של האוצר. באוצר מסבירים שבעוד שרמת השיא של דצמבר 2013 נרשמה על רקע גל מכירות משקיעים, טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח למי שבבעלותם "דירה נוספת", רמת השיא הנוכחית נרשמה על רקע הקדמת רכישות של משקיעים טרם העלאת שיעור מס הרכישה על רוכשים אלו, העלאה שנכנסה לתוקף בסוף יוני.

רכישת דירות ע"י משקיעים בחודש יוני הגיעה אף היא לרמתה ההיסטורית הגבוהה ביותר, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות. סך הדירות שרכשו המשקיעים עמד על 6,400 דירות, גבוה ב-90 אחוזים מרמת השיא הקודם שנרשם בדצמבר 2010, כאמור על רקע הקדמת רכישות של משקיעים באותו חודש. באוצר מציינים כי כמות זו של רכישת דירות להשקעה שנרשמה בחודש יוני שקולה לכמות הרבעונית הממוצעת של דירות להשקעה שנרכשו מאז החל גל רכישות המשקיעים בשנת 2007. סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש יוני היווה 40 אחוזים מסך העסקאות, גידול של 11 נקודות אחוז בהשוואה לחודש מאי וגבוה ב-6 נקודות אחוז מרמת השיא הקודם, שנרשמה בדצמבר 2010. בפילוח העסקאות על פני שתי מחציות החודש נמצא כי במחצית הראשונה של יוני נרשמה עלייה מתונה במשקל המשקיעים (בהשוואה למשקלם בחודש מאי), כאשר שיעורם עמד על 31 אחוזים מסך העסקאות, ואילו במחצית השנייה של החודש כבר טיפס משקלם לקרוב ל-50 אחוזים.

האוצר: "השפעה לא לינארית של שיעורי המס על הרכישות" בהשוואת שיעור השינוי במספר הדירות שרכשו משקיעים בחודש יוני השנה לזה של דצמבר 2010, טוענים באוצר כי במונחים של נקודות אחוז, העלאת המס הנוכחית גבוהה כפליים מזו שנעשתה בתחילת 2011 (העלאה של 3 נקודות אחוז בסוף יוני, לעומת העלאה של 1.5 נקודות אחוז בתחילת 2011). במונחים יחסיים הכבדת המיסוי עדיין גבוהה, אבל במידה פחותה (העלאה של 60 אחוזים ביוני, לעומת העלאה של 42 אחוזים בתחילת 2011). לפי האוצר, הקדמת הרכישות ביוני השנה הייתה גבוהה במידה ניכרת מזו של דצמבר 2010. "מוקדם אמנם עדיין להסיק לגבי שינוי התנהגות המשקיעים בעקבות הכבדת המיסוי הנוכחית, אולם הגידול החריג ברכישות המשקיעים בחודש יוני עשוי להעיד על השפעה לא לינארית של שיעור המס על רכישות אלו".   בפילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים בולט אזור ת"א עם גידול של יותר מ-120 אחוזים ברכישות אלו בהשוואה לחודש הקודם. במונחים כמותיים נרכשו באזור זה קרוב לאלף דירות להשקעה, כמות המהווה כ-60 אחוזים מסך העסקאות שבוצעו באזור בחודש יוני. לגבי אזור זה מציינים באוצר כי בדצמבר 2010, קודם להעלאת המס הקודמת על משקיעים (כפי שצוין, בתחילת 2011), היה אזור ת"א בין האזורים הבודדים שרשמו ירידה ברכישות המשקיעים. ביוני השנה הוביל אזור זה את הגידול ברכישות המשקיעים.   אזור נתניה שמאז תחילת 2015 נרשם בו גידול חד ברכישות המשקיעים, רשם גידול נוסף, של 100 אחוזים ברכישות משקיעים בחודש יוני. בסיכומה של המחצית הראשונה של 2015 נרכשו באזור נתניה כ-2.5 אלפי דירות להשקעה. כמות זו נמוכה ב-9 אחוזים בלבד מהשיא השנתי של רכישת דירות להשקעה שנרשם באזור בשנת 2010. לשם השוואה, ברמה הארצית, עומד פער זה על 30 אחוזים.

באוצר טוענים שכאשר מנתחים את מאפייני רוכשי הדירות להשקעה בחודש יוני באזור נתניה בהשוואה למשל לתחילת השנה, על מנת לבחון באיזו מידה, אם בכלל, חל שינוי במאפיינים אלו בחודש יוני, אשר עשוי להיות מיוחס להעלאת המס המתוכננת, עולים מספר ממצאים בולטים. ראשית, נמצא כי המשקיעים באזור זה בחודש יוני היו מבוגרים יותר. כך למשל, הגיל החציוני של המשקיעים באזור נתניה בחודש יוני עמד על 59 שנים, לעומת 55 שנים בחודש ינואר. עובדה זו מצאה ביטוי גם בהכפלת משקלם של הפנסיונרים (10 אחוזים לעומת 5 אחוזים, בהתאמה). בנוסף נמצא כי רמות השכר ו/או משלח היד של המועסקים מקרב המשקיעים באזור זה בחודש יוני היו גבוהות יותר וכך גם רמת מחירי הדירות שנרכשו על ידם. הגידול ברמות המחירים של הדירות שרכשו המשקיעים באזור נתניה, אשר התווסף לגידול הכמותי, עשוי להיות מוסבר בין היתר בעובדה שהעלאה של 1 נקודת אחוז מס באזור זה, המאופיין ברמות מחירים גבוהות ביחס לממוצע הארצי, במונחים כספיים מוחלטים הינה משמעותית יותר בהשוואה לאזורים ה"זולים" יותר. אמנם, באוצר מציינים  כי גם באזור ב"ש למשל, המאופיין ברמות מחירים נמוכות בהשוואה ארצית, נרשמה עלייה משמעותית ברמות המחירים שרכשו המשקיעים בחודש יוני, בהשוואה לתקופה קודמת. אולם במקרה זה הדבר מוסבר בהקדמת שיווק דירות ע"י קבלנים (הכוונה לדירות ש"נמכרות על הנייר"), על מנת לאפשר למשקיעים ליהנות משיעורי המס המופחתים טרם העלאתם. עוד מסבירים באוצר  כי באזור זה לא נרשם שינוי ברמות השכר של המשקיעים, שכן גם ברמת המחירים הגבוהה יותר בחודש יוני, עדיין נמוך שיעור המינוף של משקיעים אלו (שכרם החציוני עמד על 24 אלף שקל, בדומה לזה שבאזור נתניה. אף שמחירי הדירות שרכשו בב"ש היו נמוכים ב-60 אחוזים בהשוואה לאזור נתניה).   גידול מתון ברכישות ע"י זוגות צעירים רכישת דירות ע"י זוגות צעירים רשמה גידול מתון בלבד בחודש יוני (4 אחוזים), כאשר סך רכישות אלו נמוך משמעותית מרמת השיא שנרשמה בסגמנט זה של השוק (בחודש יולי 2013). רכישת דירות ע"י משפרי דיור רשמה גידול משמעותי יותר, של כ-30 אחוזים, אשר הביא סך רכישות זה לרמתו הגבוהה ביותר בשנים האחרונות.   בפילוח בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה נמצא כי מי שהוביל את הגידול בעסקאות בחודש יוני היה פלח השוק של הדירות החדשות (גידול של 54 אחוזים לעומת 38 אחוזים, בהתאמה, בהשוואה לחודש הקודם). סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יוני עמד על 4.5 אלפי דירות, הרמה ההיסטורית הגבוהה ביותר שנרשמה בפלח שוק זה. מנגד, רכישת דירות יד שניה עמדה על 11 אלף דירות, רמה גבוהה מאד כשלעצמה, אבל דומה לרמתה בחודש דצמבר 2013 (על רקע הזינוק החד במכירות המשקיעים באותו חודש, לפני כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח). הפערים בשיעורי הגידול בין שני פלחי שוק זה בחודש יוני מוסברים בעיקר ברכישות המשקיעים (שיעור הגידול ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים היה גבוה משמעותית מאשר בפלח השוק של דירות יד שניה).    נתונים ראשוניים לחודש יולי מצביעים על ירידה חדה במספר העסקאות ושיעור נמוך במיוחד של משקיעים.  

• גבאי מדלג, טיומקין שוב שולף, וצה"ל לא מפסיק להיות מובך
• האוצר: "הגודש בנמלי הים גורם לנזק של 14 מיליארד שקל בשנה"