איידיאו רכשה אלף דירות בברלין - והמניה מזנקת, מנכ"ל החברה מסמן יעד שאפתני

חברת איידיאו גרופ מדווחת היום (ג') על רכישת כ-885 דירות מגורים וכ-116 יחידות מסחריות  מתאגידים מקומיים בברלין, תמורת כ-137 מיליון אירו (כ-595 מיליון שקל). בכך יגדל תיק הנכסים של החברה לכ-15,500 דירות בברלין. מרבית הנכסים הנרכשים ממוקמים במרכז ברלין (ברובעים Prenzlauer Berg ,Kreuzberg ו-Neukolln) וחלקם ממוקמים בצפון ברלין (מחוז Pankow). המניה מזנקת בשיעור של עד 6%.    סך דמי השכירות השנתיים בגין הנכסים נאמד כיום בכ-6.4 מיליון אירו, כאשר שכר הדירה הממוצע למ"ר הינו כ-6.5 אירו. להערכת הנהלת החברה ניתן יהיה להעלותו בהדרגה בנכסים הנ"ל לסך ממוצע של 7.2 עד 8.8 אירו למ"ר (בהתאם למיקום הנכס). שיעור התפוסה הכולל בנכסים הנרכשים במועד הרכישה הינו כ-95%, והחברה צופה כי ניתן יהיה להגדילו בטווח הקצר. במקביל, מתכננת החברה להשביח בעתיד את ערך הנכסים בצורה משמעותית באמצעות תכנית שיפוצים ייעודית לנכסים השונים, שתאפשר אף היא העלאת שכר דירה באופן משמעותי.   מתוך הנכסים הנרכשים, 4 בניינים (כ-35 יחידות דיור) הכלולים בפורטפוליו, נמצאים בשלבי תכנון להסבה לדירות קונדו המיועדות למכירה כדירות בודדות.   העסקה תמומן באמצעות שימוש בחלק מתמורת הנפקת המניות שביצעה הקבוצה במהלך יולי 2015 וכן במימון בנקאי. כזכור, בהנפקה גויסו כ- 415 מיליון אירו. מתוכם, כ- 200 מיליון אירו גויסו על-ידי החברה הבת בגרמניה - איי די או פרופרטיז (ומיועדים לרכישת נכסים), והיתרה גויסה על-ידי איידיאו גרופ. יתרת המזומנים שבידי איי די או גרופ מסתכמת כיום ביותר ממיליארד שקל.   "מנהלים את העסקה כבר שנה וחצי" "אנחנו עובדים כדי להשיג עסקאות טובות, קשה מאוד, את העסקה הזאת מנהלים קרוב לשנה וחצי, עסקה מורכבת", אמר שלמה זוהר, מנכ"ל איידיאו גרופ, ל-Bizportal. "הייתי יותר מאפיין את השוק בכך שהוא מאוד תחרותי, אבל עדיין מי שנמצא על הקרקע ויש לו תשתית עדיין יכול לאתר עסקאות טובות".

זוהר רואה עדיין עליות מחירים בעיר – "שכר הדירה כיום הוא 6.5 אירו למ"ר, אבל בהשכרות החדשות כבר מדובר ב-7.5-8.5 אירו למ"ר. שכר הדירה ממשיך לעלות – עדיין מדברים על מחיר זול ביחס לערים אחרות, כיום הממוצע הוא 5.8 אירו למ"ר בברלין, כאשר בערים אחרות שכר הדירה הוא כפול. עיריית ברלין מדברת על היקף הגירה ב-2017-2018 של כ-80 אלף איש בשנה. המהגרים החדשים משוכנים כיום במבני ציבור, באוהלים ובבניינים ממשלתיים, הם לא מורגשים בשוק הדיור עליו אני מדבר – אוכלוסייה של מהגרים מתוך גרמניה וממדינות אחרות באירופה עם שכר יותר גבוה. תושבים רבים ממזרח גרמניה עוברים לברלין ודרזדן. אוכלוסיית ברלין כיום מונה 3.2-3.5 מיליון איש, 50% מהאוכלוסייה היגרה לעיר מאז נפילת החומה".

"אין חברות נדל"ן בגרמניה שמצליחה להעלות את שכר הדירה ב-5%. עסקאות פשוטות קשה לקבל היום במחיר טוב, מסתכלים היום על עסקאות יותר מורכבות של בניינים שצריכים שיפוץ, שם רואים אפסייד. אנחנו עוסקים בתחום הביניים, לא בעסקאות של 2-3 מיליון אירו ולא בשל מאות מיליונים, ב-30-40 מיליון אירו זה התחום שלנו, גדול מדיי לקטנים, קטן מדיי לגדולים".

ומה לגביי העתיד? זוהר מסביר כי "ב-4 השנים הבאות נרצה להכפיל את החברה ולהגיע לכ-30 אלף דירות, מהאמצעים שיש לנו בקופה יש לנו אפשרות לבצע עסקאות ב-350-400 מיליון אירו, עם קצב גידול של 30% בשנה, של 3,000-4000 דירות, נהיה מרוצים".    

• איידיאו: מחזיקי האג"ח דחו את הצעת החברה ודורשים פירעונות מידיים
• איידיאו למחזיקי האג"ח: הבטוחה תשאר גם אחרי עסקת אדלר

עפר קוטלר יו"ר איי די או גרופ: "הרכישה מהווה חלק ממהלך ההשבחה של החברה שכולל את ההנפקה המוצלחת בפרנקפורט והמשך הגדלת הפורטפוליו באמצעות רכישת נכסים איכותיים בברלין".