עדיין תקוע: נדחה הדיון על ההחלטה לחישוב זכויות בתמ"א 38 - על מה המחלוקת?

ההחלטה על תחשיב התמ"א 38 (תיקון 3א') ממשיכה להתעכב ועומדת במקום. כבר למעלה משנה שמנסים להגיע להחלטה גורפת לחישוב התוספות במסגרת תמ"א 38, אך זה לא קורה. דיון שהיה אמור להתקיים מחר עבר לאחרי החגים, וגם הוא למעשה תוצר של דיון שהיה אמור להתקיים לפני כשבועיים ולהכריע בסוגיה. גם אם תהיה החלטה, יש סיכוי לעיכוב של חצי שנה לפחות אם יהיה מדובר בתכנית החדשה שעל הפרק, שכן יהיה צורך להפקידה להתנגדויות. 

סוגי החישובים - מה זה אומר? 
ישנן כמה הצעות כיצד לחשב את הזכויות שיינתנו במסגרת תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. ההצעה הראשונה היא המשך הקיים וקבלת זכויות ל-2.5 קומות נוספות למבנה הקיים. מדובר בתכנית שהופקדה ולא מקובלת על רבים מן הענף והוגשו על כך למעלה מ-50 התנגדויות לאחר הפקדת התכנית, משום שאינה חד משמעית ואינה תואמת בהכרח את תכניות בניין העיר (תב"ע) ואינה כלכלית ברבים מן המקרים.

החלופה השנייה מכונה 'הפרשנות המרחיבה', הצעה של פרופ' מזו שנקרא לסייע בסוגיית החישובים. על פי הצעתו, היקף הזכויות שיוכלו קבלנים לקבל על פי התחשיב מבוסס על מה שמכונה 'קומה רעיונית'. כלומר, השטח של הקומה שהייתה נבנית לו היו מנוצלות זכויות הבנייה הקיימות בתב"ע, ללא הזכויות שמעניקה התמ"א 38. במרבית המקרים החישוב הזה מאפשר בנייה של 3.5 קומות במקום ה-2.5 שניתנו במקור (תכנית ראשונה), ועל כן מהווה פרשנות מרחיבה. עד לישיבה האחרונה זוהי הייתה ההצעה המועדפת על פי רוב.

הבעיה בהצעת פרופ' מזו היא שמדובר בתחשיב די מסורבל וישנה פרשנות משפטית רבה לגבי מה היא 'קומה' ואיך מחשבים במדויק, ונוצרו פערים בתחשיבים השונים שביצעו. בעקבות כך עלתה לאוויר ההצעה השלישית המכונה 'פי 3'.

בישיבת המועצה האחרונה של מנהל התכנון, יו"ר מטה הדיור באוצר ויו"ר המועצה הציג את 'פי 3', הצעה חדשה ושלישית במספרה, לחישוב הזכויות בתמ"א 38 המבוססת על תחשיב של שטח. הכוונה היא aבעת הריסה ובנייה מחדש ייבנה מבנה חדש הגדול פי שלושה מנפח השטח של הבניין שנהרס. ההרחבה 'פי 3' היא עם הגבלה לגובה של עד 9 קומות. כך למשל, בניין של 4 קומות במקום להיות 12 קומות בתחשיב הנוכחי יקבל 9 קומות בלבד (אך הרבה יותר מן התחשיב הראשון והשני). 

כמו כן, יש להבין כי ישנן סתירות בין החלטת התמ"א 38 ובין הרשויות המקומית. למשל ברובע 6 על פי תכנית הרבעים בתל אביב המחויבות היא לתכנית התב"ע ולא של התמ"א 38 הכללית. המקומות בהם יקבלו את התחשיב הם מקומות שלא נקבעה בהם תכנית סטטוטורית ושם יקבלו את התמ"א 38 על פי התחשיב שיקבע, כמו בהרצליה, רמת גן, בת ים וחולון. 

יש לציין כי ישנו מצב של קיפאון כללי כעת בתחום ההתחדשות העירונית. היזמים בענף עוצרים ומחכים לתחשיב החדש, ועל כן נודע ל-Bizportal כי חברי המועצה מתלבטים כיצד לפעול, בין בחירת החלופה השנייה עם ניסיון להקל על התחשיב והנוסחה, ובין הליכה על החלופה שלישית. אם יבחרו בהצעה השלישית אישורה ייקח לפחות חצי שנה, זאת מכיוון שיש להפקיד את התכנית החדשה להתנגדויות ורק לאחר מכן יהיה ניתן לאשרה. כלומר, ההצעה של יצחקי פשוטה וטובה ככל שתהיה מכניסה עוד עיכוב בשוק במידה ויבחרו בה. 

התחלת המחלוקת על החישוב
הסוגיה סביב החישובים החלה בעתירה שהוגשה במסגרת ועדת ערער ברחוב קק"ל בשכונת בורוכוב בגבעתיים, שהשפיעה על הענף כולו, עם קביעות מצד היועץ המשפטי לממשלה ודיונים בוועדת הרפורמה להתחדשות עירונית. הסוגיה אף הסתבכה עוד יותר כאשר פרסמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א' לתמ"א 38 (3.11.15) שבו רוצים לבצע תיקון ולקבוע את שיטת החישוב. 

על התיקון וביצוע שיטת החישוב הגיב במכתב הבהרה המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ בספטמבר 2015: "החלטת המועצה הארצית על הגדלת זכויות הבנייה בתמ"א 38, היא ללא תוקף משפטי" וזאת עד לסיומו של ההליך התכנוני. קמיניץ הוסיף כי האופן שבו חישבה ועדת הערער את המחוזית את השטחים היא ללא כל בסיס חוקי "נעדרת כל עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות". כלומר, הוא טען כי החוק קובע את תוספת הזכויות על פי שטח הקומה בבניין הקיים ולא מעבר לכך - וזוהי למעשה הפרשנות המצמצמת את הזכויות בבנייה. 

בעקבות אירועים אלה ובמהלכם, נוצרה בהלה בגזרת הקבלנים שטענו כי לא תהיה כדאיות כלכלית בפרשנות מצומצמת בחישובי הבנייה, וזמן מה לאחר התיקון, הוגשו ערעורים (כ-51 במספרם). בעקבות כך החליטו להוסיף את תיקון 3א' ועל כך טרם הגיעו להחלטה.