האוצר: שפל מאז 2003 ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ, באיזו עיר עדיין יש פעילות ערה?

הכלכלן הראשי באוצר מפרסם הבוקר (ג') את הסקירה השבועית, כאשר המיקוד הינו על מגמות בנדל"ן בחודשים ינואר-אוגוסט 2016 ובדגש על רכישות מצד תושבי חוץ. על פי הדו"ח בין החודשים הללו נרכשו 1,566 דירות ע"י תושבי חוץ, הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי חוץ מאז 2003. בכך ירד משקלם בסך העסקאות לשיעור של 2% וגבוה רק ב-0.2% מרמת השפל שנרשמה בשנת 2002, שנה שעמדה בצל האינתיפאדה השנייה. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זוהי ירידה חדה של 36%. 

בסקירת האוצר הוסיפו כי ישנה ירידה חדה אך היא מושפעת בחלקה מהקדמת רכישות מצד תושבי חוץ ביוני 2015, טרם הכבדת מס הרכישה. הירידה ברכישות מצד תושבי חוץ החלה על פי הכלכלן בתחילת 2016, זאת אחרי רמת השפל שנרשמה ביולי 2015, מיד לאחר העלאת מס הרכישה. אולם יש להדגיש כי בניגוד לממצאים ביחס למשקל כלל הרכישות של 'דירה נוספת' (דהיינו, משקיעים ישראלים ותושבי חוץ), אשר הגיע לרמת שיא היסטורי ביוני אשתקד (45% מכלל הרכישות), משקל הרכישות של תושבי החוץ בסך העסקאות ביוני אשתקד נמוך מרמתו הגבוהה ביותר, שנרשמה באוגוסט 2007, שעמד על 4.1% אחוזים לעומת 6%  אחוזים, בהתאמה. 

הכלכלן בסקירתו טוען כי אזור נתניה הולך וסוגר את הפער בינו לבין ירושלים, בראש מפת ההעדפות של תושבי החוץ בישראל. "זאת בעיקר על רקע גל רכישות שנרשם באזור זה אשתקד, סביר להניח על רקע פיגועי הטרור בצרפת. מנגד, בולטת הירידה ברכישות תושבי החוץ בירושלים בשנה האחרונה, יתכן על רקע התחדשות פיגועי הטרור באזור, כמו גם הכבדת הארנונה על 'דירות רפאים' בעיר".

באוצר מסייגים ומוסיפים כי חרף הירידה החדה ברכישות תושבי החוץ, עדיין נשמר מאזן נטו חיובי ברכישות אלו. מאחר ושיקולי הרכישה של תושבי החוץ אינם רק ממניעים פיננסיים, יש בכך כדי לחזק את ההערכה שהירידה במלאי הדירות בידי משקיעים ישראלים מעידה על שינוי בציפיות שלהם ביחס לרווח ההון הטמון בהמשך ההחזקה בנכס.

האזורים הדומיננטיים ביותר לרכישות מצד התושבים הזרים הם ת"א, ירושלים ונתניה כאשר בנתניה שיעור הירידה ברכישות, ביחס לתקופה המקביל אשתקד היה המתון ביותר. 423 דירות נרכשו בנתניה בחודשים ינואר-אוגוסט השנה ע"י רוכשים זרים, ירידה של 28% בלבד. בת"א נרכשו 297 דירות ע"י רוכשים זרים (ירידה של 36%) ובירושלים נרכשו 450 דירות, ירידה של 41%.   

אזור ירושלים הוביל את הירידה ברכישת דירות ע"י תושבי החוץ בתקופה ינואר-אוגוסט 2016. הירידה החדה ברכישות תושבי החוץ בירושלים בולטת במיוחד לאחר הגידול החד, בשיעור של 20% ברכישות תושבי החוץ באזור בשנת 2015 (בהשוואה לשנת 2014). לשם השוואה, באזור ת"א נרשמה באותה שנה ירידה של 5%. באוצר מסבירים כי יתכן והירידה החדה, מעבר לשיעור הירידה ברמה הארצית, בפעילות תושבי החוץ באזור ירושלים ב-2016 נובעת בחלקה מהתחדשות פיגועי הטרור באזור.

הכלכלן מסביר כי עליית מחירי הדיור השפיעה מאוד על הרכישות של תושבי החוץ בת"א בשנת 2016, כמו גם בשנת 2015, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה ע"י תושבי החוץ בת"א בינואר-אוגוסט 2016 עמד על 4.6 מיליון שקל, עלייה נומינלית של 12% בהשוואה לשנת 2015, בהמשך לעלייה בשיעור חריג של 38% בשנת 2015. הכלכלן הראשי מציין כי סביר להניח שהעליות החריגות ברמות המחירים משקפות במידה רבה יותר שינוי בתמהיל העסקאות, מאשר עליית מחיר 'נקייה'. על רקע ממצאים אלה ציינו כי מחירה של דירה חדשה שנרכשה ע"י ישראלים בשמונת החודשים הראשונים של 2016 עמד על 3.4 מליון שקלים, גידול של4.5% בהשוואה לשנת 2015.