חריקת בלמים בשוק הנדל"ן: "מתעצמת הירידה במכירת דירות חדשות"

מניתוח האוצר, 'הרכב' המשקיעים בולטת ירידה משמעותית במשקל 'מרובי הנכסים"', בפרט באזורים בהם נמצאה רמת ציות נמוכה יחסית לדיווח על הכנסות משכ"ד. הירידה החדה ברכישות המשקיעים הביאה להעמקת הירידה ב'מלאי' הדירות המוחזקות ע"י משקיעים. 

ירידה חדה ברכישות המשקיעים במיוחד בפריפריה
עוד עולה מהנתונים כי נרשמה ירידה חדה של 27% נרשמה ברכישות המשקיעים ברבעון הרביעי של 2016. תוך שמשקלם בסך העסקאות ירד ל-17%, בדומה לרמת השפל מיד לאחר העלאת מס הרכישה ביוני 2015. 

באוצר הוסיפו כי כאשר מנתחים את הירידה ברכישות "מרובי הנכסים" בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות בין האזורים השונים. כך למשל, באזורי ת"א, המרכז ונתניה, הירידה ברכישות "מרובי הנכסים" נמוכה משמעותית מזו שבאזורי הפריפריה, ירושלים ורחובות.

"לכאורה", מסביר הכלכלן באוצר, "ניתן היה לייחס זאת לעובדה לפיה  המס שנקבע (על מי שמחזיקים לפחות בשתי דירות להשקעה) הינו בגובה של 1% משווי הדירה, אבל לא יותר מ-18 אלף שקל לדירה (לשנה). דהיינו, באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים מ-1.8 מליון שקל, שיעור המס האפקטיבי נמוך יותר. עם זאת, ניתוח הממצאים מלמד כי הסבר זה אינו תקף. הסבר חלופי עולה מניתוח רמת הציות לדיווח על הכנסות משכ"ד, ע"י 'מרובי נכסים' באזורים השונים".

מכירות המשקיעים 
הנתונים מראים כי ברבעון הרביעי של 2016 נמכרו 5.7 אלף דירות ע"י משקיעים. בהשוואה לרמת הגבוהה שנרשמה ברבעון השלישי זוהי אמנם ירידה של כ-10%, אך בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי עליה חדה של 21%.

לדברי הכלכלן הראשי באוצר "באופן יחסי המשקיעים נטו יותר למכור את דירתם ברבעון האחרון, בהשוואה למשפרי הדיור. עובדה זו באה לידי ביטוי בין היתר בשיעור שיא של מכירות המשקיעים בסך העסקאות של מכירת דירות יד שנייה, אשר הגיע ל-32% ברבעון האחרון". 

פילוח מכירות המשקיעים לאורך הרבעון האחרון מלמד על התעצמות המכירות בחודש דצמבר, בו נרשמה על פי האוצר, "הרמה החודשית הגבוהה ביותר של מכירות משקיעים, מאז רמת השיא ההיסטורי שנרשמה ביוני 2015, על רקע גל רכישות משקיעים באותו חודש,  טרם הכבדת מס הרכישה".

בהקשר זה מציינים באוצר, כי באזורים מסוימים, בפרט אלו שנמצאים בסמוך לאוניברסיטאות, גבוהה יותר ההסתברות שדירה שרכש משקיע, הוחזקה בידי משקיע אחר. הכלכלן מציין כי בולט במיוחד בניתוח זה אזור ב"ש: "מכירות המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון של 2016 ירדו בשיעור של 19% בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר במקביל נרשמה צניחה של 37% ברכישות המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון, שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה גיאוגרפית". 

הזוגות הצעירים
עוד עולה מהנתונים, כי מבחינת הזוגות הצעירים ומי שעבורם זוהי דירתם הראשונה נרשמה ירידה של 13% ברכישות הדירות, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל ב-2015. כאשר בולטת במיוחד ירידה חדה של 22% ברכישת דירות חדשות ע"י סגמנט זה של השוק. באוצר מסבירים כי סביר להניח, על רקע המתנת הזוגות הצעירים למכרזים במסגרת "מחיר למשתכן".

בפילוח מכירות המשקיעים לפי סוג הרוכש בולט גידול משמעותי במשקל הדירות הנמכרות למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. כך, בעוד שברבעון הראשון של 2016 כ-35% מהדירות שמכרו המשקיעים היו לרוכשי דירה ראשונה, הלך ועלה שיעור זה עד לשיעור של 42% ממכירות המשקיעים ברבעון הרביעי.

בפילוח גיאוגרפי שהוצג לנתונים, רכישות הצעירים בולטות, באזור נתניה ואזור רחובות, עם גידול, משיעורים של 31% ו-34% ברבעון הראשון של 2016, בהתאמה, לשיעורים של 39% ו-43%, בהתאמה, ברבעון האחרון.  הכלכלן הראשי באוצר הוסיף לכך כי "העובדה לפיה באזור רחובות מתנהלים במקביל מכירות במסגרת 'מחיר למשתכן' (בראשל"צ), והגידול במשקל הזוגות הצעירים הרוכשים דירות שנמכרו ע"י משקיעים, יש בהם כדי להסביר את הירידה החדה במכירת דירות חדשות (שלא באמצעות 'מחיר למשתכן') באזור זה ברבעון האחרון". 

תרשים משרד האוצר למיפוי כלל העסקאות ברבעון האחרון של 2016