הפרמטר שמספק את האינדיקציה האמינה ביותר למצב שוק הדיור - מה הוא מאותת?

שוק הדיור בישראל הולך ומתקרר. אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם בשבוע שעבר סקירה לפיה בשנת 2016 נרשמה ירידה שנתית של 8% במכירת דירות חדשות כאשר בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתעצמת הירידה ל-16%. בתוך כך, הלמ"ס עדכנו בשבוע החולף כי ברבעון הראשון לשנת 2017 נרשמה ירידה שנתית של 12.1% בביקוש לדירות (בניכוי עונתיות) וכי חודש מארס היה חודש תשיעי ברציפות של ירידה בביקושים. אבל בעוד לגבי האוצר ניתן לחשוד שהפרסומים הם מתוך פוזיציה (מאוד רוצה להציג שינוי מגמה) ולגבי הלמ"ס הועלו בעבר טענות לאי דיוקים, יש נתון אחד שמהווה אינדיקציה חזקה למצב שוק הדיור שאיתו אי אפשר להתווכח, והוא היקף נטילת המשכנתאות.

אחרי במארס 2016 היקף המשכנתאות שנטל הציבור הסתכם ב-5.27 מיליארד שקלים ובחודשים שלאחר מכן הגיע היקף המשכנתאות החודשי שניטל לעד 5.75 מיליארד שקלים, החל מחודש ספטמבר אשתקד ניכרת התמתנות בנטילת משכנתאות, כלומר השוק הולך ומתקרר. בספטמבר ניטלו משכנתאות ב-4.92 מיליארד שקלים בלבד, בנובמר-דצמבר המספר כבר הסתכם בכ-4.7 מיליארד שקלים בחודש  וברבעון הראשון של השנה על סביב 4.4 מיליארד שקלים לחודש בלבד. השאלה כעת היא האם היקף נטילת המשכנתאות ממשיך להתכווץ, או במילים אחרות - האם ההתקררות בשוק הדיור מחריפה.

בנק ישראל צפוי ככול הנראה לפרסם ביום חמישי הקרוב את היקף נטילת המשכנתאות לחודש אפריל. לפי מידע שאסף Bizportal מגורמים במערכת הבנקאית, הצפי עבור חודש אפריל הוא לנטילת משכנתאות בהיקף של קצת מעל 3.5 מיליארד שקלים בלבד, כלומר ירידה של מדרגה נוספת מטה. עם זאת, מדובר היה בחודש של חגים רבים (ערב פסח, ערב חג שני של פסח ובין לבין יומיים של חול המועד) ולכן לא מדובר בחודש מייצג. לגבי החודש הנוכחי (מאי), לפי הערכות במערכת הבנקאית בהתאם לקצב הנוכחי היקף המשכנתאות צפוי להסתכם בקצת מעל 4 מיליארד שקלים, ונזכיר כי גם בחודש הנוכחי יש חגים (יום העצמאות בתחילתו ושבועות בסופו).

כלומר גם חודש מאי אינו מייצג בצורה טובה ובכל זאת ניתן להגיד שלפי היקף נטילת המשכנתאות המוערך לאפריל-מאי שקיימת התייצבות מסוימת בפעילות בשוק הדיור ולא החרפה בקצב התקררות השוק, בטח שלא החרפה דרמטית. מצד שני לפי שעה נראה שלא מדובר בהתקררות זמנית בשוק הדיור אלא מצב קבוע שנמשך כבר 9 חודשים.

אבל ההתקררות ברורה. ב-2015 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 65 מיליארד שקלים. ב-2016 כבר נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 58.8 מיליארד שקלים בלבד (ירידה של כ-10%) ובחמשת החודשים הראשונים של 2017 ההערכה היא שנטילת המשכנתאות תסתכם בקצת מעל 20 מיליארד שקלים, כלומר קצב שנתי של 49-50 מיליארד שקלים (ירידה של 15% לעומת 2016 וירידה של 25% לעומת 2015).

ומה לגבי המחירים?

לפי עדכון הלמ"ס מהשבוע החולף, מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר-מארס 2017 לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר-פברואר 2017 נמצא כי מחירי הדירות רשמו ירידה של 0.5%. בתוך כך, הלמ"ס עדכנו את שינוי המחירים מהעדכון הקודם מעלייה של 0.1% לירידה של 0.1% וכעת מתוך 4 החודשים האחרונים נרשמו 3 חודשים של ירידות מחירים. בהסתכלות שנתית מחירי הדירות עלו בשיעור של 4.7% בלבד. כלומר קצב עליית מחירי הדירות מתמתן במהירות. אין ספק ששינוי המגמה במחירי הדירות קשור קשר ישיר לירידה הדרמטית בביקוש לדירות, כפי שהוא משתקף בהיקף נטילת המשכנתאות.