האינדיקציה שמאותתת כי ירידת מחירי הדירות עשויה להימשך

משרד האוצר מפרסם היום נתונים עדכניים לגבי פעילות שוק הדיור ברבעון הראשון של 2017. מהנתונים עולה כי מספר הדירות שנמכרו הסתכם ב-27.5 אלף, ירידה של 7.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד אבל עלייה של 13.6% לעומת הרבעון הקודם. כלומר נרשמה התאוששות מסוימת לעומת הרבעון האחרון של 2016, גם בקר המשקיעים.

12 אלף דירות נרכשו ע"י זוגות צעירים וזאת בדומה להיקף הדירות שנרכשו בסגמנט זה ברבעון המקביל אשתקד אבל באוצר מציינים כי נרשמה ירידה של 40% ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים, כנראה כדי להדגיש כי הצעירים כנראה ממתינים ל'מחיר למשתכן'. ושוב, ביחס לרבעון הקודם דווקא נרשם גידול של 13% ברכישות מצד הזוגות הצעירים (שהתרכז בעיקר בדירות יד-2).  

המשקיעים ממשיכים לצאת מהשוק.  לפי האוצר, משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון הראשון של השנה צנח לשיעור של 16.8% בלבד מסך העסקאות. במונחים כמותיים ירדו רכישות המשקיעים בשיעור חד של 32% ולראשונה מאז 2003 לא חצו רכישות המשקיעים את הרף של 9,000 דירות בשני רבעונים עוקבים, במצטבר. 

בסקירה הנוכחית מתייחסים באוצר לאינדיקציה מסוימת שלפיה ההתקררות בשוק הדיור צפויה להיות מצב קבוע, וזאת בניגוד לתקופות ההתקררות הקודמות (2011 סביב המחאה החברתית ו2014 סביב הניסיון להעביר את חוק מע"מ 0% של לפיד) שהתבררו כהתקררות חולפת שבסופה המחירים דהרו מעלה. וכך כותבים באוצר: "ברבעון הראשון  העמיק הסנטימנט השלילי של המשקיעים כאשר במקביל נרשמה ירידה במדד מחירי הדירות (של הלמ"ס). העובדה לפיה בשתי התקופות הקודמות במהלך העשור הנוכחי בהן נרשמו לפרקי זמן קצרים ירידות מחירים סנטימנט המשקיעים נותר חיובי, יש בה כדי לרמז כי הירידה הנוכחית במחירי הדירות הינה בעלת אופי שונה".

• זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
• תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?

כלומר באוצר טוענים כי בשני המקרים הקודמים שבהם שוק הדיור עצר והמחירים רשמו ירידה קלה, המשקיעים המשיכו לקנות ללא הפרעה והדבר למעשה אותת על המשך עליית המחירים, ואילו כעת השוק נעצר, המחירים החלו יורדים - וזה בזמן שהמשקיעים מוכרים. 

נסביר כי כאשר באוצר טוענים לסנטימנט שלילי מצד המשקיעים בשוק הדיור, הם מבססים את הטענה על הירידה שנרשמת במלאי הדירות המוחזקות ע"י משקיעים. מלאי זה רשם ירידה של 2,500 דירות ברבעון הראשון (כלומר המשקיעים מכרו נטו 2,500 דירות במהלך הרבעון הראשון). הנה הגרף שהוסיפו באוצר שמציג את סנטימנט המשקיעים:

  ועם זאת, נציין כי מהסקירה עולה כי אמנם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד רכישות המשקיעים רשמו ירידה דרמטית 32% והסתכמו ב-4.6 אלף דירות, אבל לעומת הרבעון האחרון של 2016 רכישות המשקיעים דווקא גדלו ב-8%. באוצר מנסים לעמעם עלייה זו ומציגים גרף שמתאר את כמות הדירות שנרשמו בהסתכלות של חצאי שנים:

• השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות
• פנטהאוז בכיכר המדינה ב-43 מיליון שקל - ועל המחירים בכיכר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-10.6 אלף דירות, ירידה של 6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ברבעון הקודם זהו גידול של 15% (לאחר ירידה של 17% ברבעון הקודם).

בתוך כך, באוצר כותבים כי ברבעון הראשון נמשכה המגמה של ירידה חדה במכירת דירות חדשות. "ניתוח מכירות הקבלנים לפי גודל מלמד כי הירידה במכירות הקבלנים הגדולים הינה גבוהה מזו של יתר הקבלנים, בפרט הקטנים שבהם. הדבר עשוי להעיד על גמישות נמוכה יותר במחירים מצד הקבלנים הגדולים, לנוכח הירידה בביקוש".