כך הפכו המשקיעים למתחרים הגדולים של הקבלנים

במאמר האחרון הסברתי את השפעתם של משקיעי הנדל"ן על עליית מחיר הדיור בישראל. כעת אסביר כיצד הדבר מתרחש בפועל. 

לאחר הורדת הריבית של סטנלי פישר בשנת 2008, המשקיעים, עם מאות אלפי שקלים בבנק נשארו ללא תשואה על ההון. כאלטרנטיבה, הם החלו לחפש להשקיע בנדל"ן בפריפריה, כי עדיף לקבל 2,000 שקל בחודש על 450, 500 או 600 אלף שקל שיושבים סתם ככה בבנק ומניבים בפק"ם עשרות שקלים בשנה.

רכישה של נדל"ן, עבורה המשקיע יקבל 2,000 שקל בחודש, גורמת למשקיעים להיות אדישים לעליות מחיר ב"שיטת מצליח" של המוכרים. אמנם לאט אך תמיד יש עלייה בקצב זוחל של 10-20-30 אלף שקל לעסקה. לאחר עשור, פתאום מגלים שהמחירים עלו ב-100% ויותר.

הפער בין הריבית הנמוכה על המשכנתא לבין התשואה הפוטנציאלית בנדל"ן, דחפה לשוק הנדל"ן גם אנשים עם הון עצמי מינימלי, שבאמצעות המינוף יכלו לממן את המשכנתא מהשכירות, מה שהביא רבים וטובים להפוך למשקיעים, רק בגלל ה"הזדמנות".

מינוף ללא הון עצמי
תעשייה שלמה של "קורסים להתעשרות מהירה" קמה בישראל, מרביתה מנוהלת על ידי המשקיעים הראשונים של 2008, שהבינו שהשוק מיצה את עצמו, ולכן עברו ללמד ולהדריך אנשים איך עושים "מינוף ללא הון עצמי" תוך רווחים של מאות אלפי שקלים לקורס. ברור שאם שוק הנדל"ן היה ממשיך להניב, הם לא היו מלמדים אנשים להתחרות איתם על דירות בשוק.

אלפים מהתלמידים האלה של הקורסים להתעשרות מהירה הפכו למשקיעים מרובי דירות, ורבים גם קנו "דירות לפנסיה". רק מה? לא סיפרו להם שדירה, כמו כל השקעה קונים כאשר השוק נמוך ומוכרים כאשר השוק למעלה. רבים וטובים מבוגרי הקורסים האלה יהפכו בעצמם לקורבנות של התפוצצות בועת הנדל"ן הישראלית.

והקבלנים? ברור שגם הם זיהו את ההזדמנות של הביקוש להשקעה והנהירה לנדל"ן, ובנו מאות אלפי דירות שנרכשו על ידי משקיעים, שלפי מה שנראה כיום, רבים מהם יישארו עם דירה ריקה ללא שוכר. לצערנו, בין המשקיעים החדשים יש יותר מדי רוכשים שלא באמת מבינים בנדל"ן. בדיוק כמו כל אלה שנכנסים לבורסה דווקא בשיא הבועה, כי כולם כבר שם - ואלה תמיד מפסידים בסוף הכי הרבה.

ההחמצה של כחלון
המשקיעים כמובן לא אשמים. הריבית הנמוכה בעולם גרמה להרבה מאוד משקיעים לחפש אלטרנטיבה לכסף שלהם, ולא רק בישראל. בעשור האחרון היא הביאה ליצירתן של כמה בועות נדל״ן גם במדינות ענקיות כקנדה, סין ואוסטרליה, מה שכמובן מוכיח שאין קשר בין  כביכול "מחסור בקרקעות" לעליית מחירי הנדל"ן.

בעולם מבינים את הבעיה שהתפתחה אצל המשקיעים ומחוקקים חוקים דרקוניים כנגדם. בקנדה, אוסטרליה, ניו זילנד וסין החמירו את מסי הרכישה של המשקיעים בעשרות אחוזים, מה שגורם לירידת מחירים חדה במחירי הדיור במדינות אלה בשנה ובחודשים האחרונים. וכמובן חשוב לציין שבכל המדינות האלה יש גם מיסוי גבוה על הכנסה משכירות.

בשנת 2015, למשה כחלון הייתה ההזדמנות אדירה להרחיק את המשקיעים מהשוק על ידי קביעת מס רכישה גבוה. בשוק הייתה ציפייה למס רכישה בסדרי גודל של 15%-20%, אבל כחלון הסתפק בהעלאה של המס בצורה מינורית מ-5.5% ל-8%.

כפי שאפשר לראות בגרף המצורף, ההודעה המוקדמת של משרד האוצר על  העלאה צפויה של מס הרכישה ביוני 2015, גרמה להיסטריה בשוק הנדל"ן ומשקיעים רבים התנפלו על כל דירה למכירה שהייתה בשוק, מה שנוצל על ידי משקיעים אמתיים וותיקים להיפטר מהרבה מאוד דירות שהיו ברשותם.

בריחת המשקיעים מייצרת מציאות חדשה
המשקיעים האמתיים מבינים את השוק, ורואים את הירידה הצפויה בערכי הנכסים ובכמות הכסף שתקטן מההשכרה. למרות ההצהרות שלהם בתקשורת על הציפייה ל"המשך העליות" אפשר לראות בגרף שבשקט בשקט, החל מחודש אפריל 2016, כמות הרכישות של המשקיעים היא שלילית, מאז הועברו 10,100 דירות מהמשקיעים לחסרי הדיור, מה שכמובן מקטין את הביקוש לדירות להשכרה ולרכישה ב-10,100 משפחות.

כן, זה בדיוק מה שקורה כיום בשוק הנדל"ן בישראל. קיים עודף היצע עצום של דירות להשכרה ולמכירה, ורכישת הדירות של הזוגות הצעירים מהמשקיעים, מקטינה עוד יותר את הביקוש לנכסים הקיים בשוק, מה שיגרור ללחץ עוד יותר גדול על המשקיעים למכור את הדירה שלהם בקרוב. וכמובן שלא צריך לדאוג לכמות הדירות להשכרה לחסרי הדיור. אנחנו עדיין רחוקים מאוד מה-2.5% של בעלי שתי דירות ומעלה שהשוק צריך במצב שווי משקל הרגיל שלו.

בריחת המשקיעים מציבה בפני שוק הנדל"ן מציאות חדשה שהקבלנים לא היו רגילים אליה. בעשר השנים האחרונות, הייתה סינרגיה מושלמת בשוק. המשקיעים חיפשו דירות, והיו הלקוחות הכי טובים של הקבלנים, פשוט כי המשקיעים נוהגים לקנות את הדירות עוד בשלבי התכנון, בעיקר על מנת למקסם את רווח ההון הגלום ברכישה מוקדמת.

בשנתיים האחרונות, המשקיעים בורחים משוק הנדל"ן ומוכרים בהיסטריה. אותם משקיעים נאמנים הפכו בעצם למתחרים של הקבלנים!! שוק הנדל"ן הופך את פניו, מגמת הירידה מתעצמת, ובדיוק כפי שהנהירה של המשקיעים לנדל"ן גרמה לעליה דרמטית במחירי הנכסים, כך הבריחה של המשקיעים והתחרות שלהם מול הקבלנים על מכירת דירות תגרום לפעולה ההפוכה – לירידה דרמטית במחירי הנכסים בשנים הקרובות.

הכותב הוא ממובילי מחאת הדיור בפייסבוק, דף המחאה הגדולה-יחד נוריד את מחירי הדיור.