מידרוג הסירה את האג"ח של אקסטל מבחינה - אופק הדירוג יציב

חברת דירוג האשראי מידרוג הודיעה היום (ה') כי היא מוציאה מבחינה את דירוג אגרות החוב של חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל לימיטד ומותירה את הדירוג על A3 עם אופק דירוג יציב. הודעתה של מידרוג מגיעה לאחר שמנכ"ל חברת דירוג האשראי, ערן היימר אמר בראיון ל-Bizportal כי לדעתו "נוצרו הזדמנויות באג"ח, בעיקר בסקטור חברות הנדל"ן האמריקאיות".

לאקסטל שתי סדרות אג"ח, הקצרה - {אקסטל אגח א} במח"מ של כ-0.8 נסחרת בתשואה לפדיון ברוטו של כ-7.5%, והארוכה - {אקסטל אגח ב} במח"מ של כ-2.6 נסחרת בתשואה לפדיון ברוטו של כ-10.1%.
 
רווחיות גולמית גבוהה 
במידרוג מציינים כי היקף ההון העצמי של אקסטל מסתכם בכ-1.2 מיליארד דולר וצפוי לגדול בכ-120 מיליון דולר בהתאם להודעת החברה על תרומת זכויות בעל השליטה בנכס ברחוב 54, במנהטן. בנוסף, החברה נמצאת בשלבים לבניית מעל ל-2,000 יחידות דיור, כאשר שיעורי רווחיות הפרויקטים הצפויה בולטת בהתייחס לחברות ההשוואה. כך למשל, בהתאם לדוחות הכספים של אקסטל לשנת 2017, פרויקטי היזום Central Park Tower ו-One Manhattan square המצויים במנהטן צפויים להניב רווח גולמי של כ-44% וכ-28%, בהתאמה. מלבד פרויקטי היזום, לחברה החזקות בפורטפוליו נכסים מניבים המצויים במיקום מרכזי המאפשרים לה גמישות ויכולת מימוש.

קצב מכירות תנודתי
מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפת החברה לסיכונים המאפיינים את ענף הייזום בסקטור דיור היוקרה אשר משפיעים על קצב המכירות בפרויקטים. לאור קצב המכירות התנודתי, החברה תלויה ביכולתה לפעול בסביבת מימון מורכבת יחסית ומיצירת תזרים מזומנים על ידי מימוש, מימון מחדש והכנסת שותפים לנכסי החברה. תחזית החברה שהוצגה למידרוג מציגה מספר מקורות תזרימיים הצפויים להוות מקור להתמודדות עם תנאי השוק.  בנוסף, לחברה מספר פרויקטים מצומצם בהשוואה לרמת הדירוג באופן היוצר תלות בפרויקטי יזום מהותיים.

הסכם המימון עם JP Morgan הפחית את הסיכון
מידרוג העבירה את דירוג האג"ח של אקסטל לבחינה לאחר דיווחי החברה ממרץ 2018 אודות חלוקת דיבידנד בהיקף של 75 מיליון דולר והתפטרותם של שני דירקטורים בחברה. בנוסף, החברה דיווחה בסוף אוגוסט על חלוקת דיבידנד נוספת של 50 מיליון דולר.

* החברה מגדרת את האג"ח מסדרה א' כך שבשנים 2018 ו-2019 תצטרך לפרוע כ-138 וכ-145 מיליון דולר בהתאמה בלבד.

עם זאת, לפי מידרוג הודעת החברה בדוחות לרבעון השני של 2018 על כך שהיא מחזיקה במלוא סכום פירעון הקרן של סדרת אג"ח א' בדצמבר 2018 (50% מהסדרה), יחד עם חתימה על הסכם מימון למסגרת אשראי מתאגיד JP Morgan והמדיניות הפיננסית שמסרה החברה לידי מידרוג בנוגע לשמירת נזילות ומסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות, ממתנים את השפעת החלוקות האמורות לעיל. עם זאת מציינים במדרוג כי חלוקות דיבידנד נוספות עלולות להשפיע לשלילה על דירוג החברה.

מניחים שלא ישולם דיבידנד בשנת 2019
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח שמירה על יתרת נזילות משמעותית יחד עם מסגרות אשראי חתומות ופנויות בהיקף של כ-100 מיליון דולר במקביל לאי חלוקת דיבידנד בשנת 2019. על פי התרחיש, איתנות החברה תושפע לטובה מתרומת זכויות בעל השליטה בנכס ברחוב 54 ומפירעון תשלום סדרת אג"ח א' בדצמבר 2018.

תרחיש הבסיס מניח, כי החברה תשלים את מכירת הנכס המניב 555 Tenth Avenue (אשר יתרת המזומנים נטו צפויה לפרוע חלק מחוב ל-RXR) וכי החברה תיצור מקורות תזרים במהלך שנת 2019 על ידי מכירות בפרויקט OMS (אם כי יתכן בקצב איטי מהמצופה) וקבלת מימון בגין יתרת מלאי גמור בפרויקט, אשר אמורים לשמש לפירעון יתרת חוב RXR ולהותיר לחברה יתרת נזילות נוספות. בנוסף, מידרוג מצפה, כי לחברה ינבעו תזרימי מזומנים נוספים, אם כי בהיקפים נמוכים יותר, ממכירות בפרויקטים אחרים של החברה. יחסי הכיסוי של החברה עשויים להיות תנודתיים וזאת בהתאם למועד מסירת דירות.