"נדרשות התחלות בניה של 52 אלף דירות בשנה"

בשנת 2018 נמשכה מגמת הירידה בהיקף העסקאות שנעשו בשוק הדיור, אותה הובילו המשקיעים ומשפרי הדיור - אלו הפחיתו רכישות בעקבות ירידה בביקוש לדירות יד שניה. כך עולה מדו"ח שמפרסם היום (א') בנק ישראל על שוק הדיור. מנגד, הרוכשים דירה לראשונה שמרו על רמת רכישות גבוהה שהגיעה לכ-35.6 אלף דירות, מהן כ-9.8 אלף במסגרת "מחיר למשתכן".

בסיכום שנתי, נרשמה ירידת מחירים במחוזות תל אביב והדרום, 3.6% ו-0.1% בהתאמה. זאת לעומת שאר המחוזות, שם נמשכה עליית המחירים שנראתה במהלך העשור האחרון. עוד צוין כי לעליה שנרשמה במחירי הדירות מאז 2008 התלווה גידול ניכר במספר הזוגות הצעירים שרכשו דירה, בעיקר מאז 2012. זאת לצד גידול בשיעור רוכשי דירה ראשונה בפריפריה: מ-39% בין 2008-2009 לכמחצית בשנים 2017-2018. נתון זה מוסבר בזמינות של הקרקעות באזורים אלה לעומת קושי בשיווק קרקעות באזורי המרכז.

כך למשל, במסגרת תכנית מחיר למשתכן, 53% מהדירות שהוצעו בהגרלות בשנת 2016 היו באזור הפריפריה וב-2018 הגיע חלקן באזורים אלה לכ-63%. כמו כן, מאז תחילת התכנית ב-2015, נרשמה ירידה בביקוש לדירות יד שניה בקרב הרוכשים דירה ראשונה: חלקן של הדירות החדשות בקרב אוכלוסיה זו עלה מממוצע של כ-24% בין השנים 2013-2014 ל-41% בשנת 2018.

בעקבות חוק המזומן: רוכשי דירות יד שניה צמצמו עסקאות בינואר

מרבית הזוכים במחיר למשתכן טרם בחרו דירה
מאז תחילת תכנית הדגל של כחלון, 18 אלף משקי בית מתוך 59.7 אלף שזכו, מימשו את זכותם לרכוש דירה מוזלת. אמנם, לפי הדוח מספר הרכישות בפועל עדיין נמוך - נתון זה מיוחס בעיקר למשך הזמן שחולף עד לקבלת היתרי בנייה. זאת ועוד, מרבית הזוכים בתכנית בין השנים 2017-2018 טרם בחרו דירה כיוון שפרויקטים רבים טרם קיבלו היתרים.

עלויות התכנית עד סוף מרץ 2018 הסתכמו בכ-5.5 מיליארד שקל, מהם כ-3.9 מיליארד נבעו מהנחות על ערך הקרקע. בשנה זו, הנפיקו כ-26 אלף משקי בית תעודת זכאות להשתתפות בתכנית, אם כי זכאים רבים לא זכו בדירות וזוכים רבים אף לא רכשו עדיין את הדירה שזכו בה.

מדידת הביקוש לדירות במסגרת התכנית הכוללת השוואה של מספר הזוכים למספר הדירות שהוגרלו (החישוב מתייחס רק להגרלות הראשונות), מצביעה על כך שכ-18% מהדירות המוצעות בהגרלה נותרות ללא זוכה, מרביתן ביישובי הפריפריה כאשר רוב הדירות במחוז המרכז נמצאות ביישובים פחות מבוקשים כמו יבנה, גדרה, באר יעקב ועוד. בתוך כך, לאחרונה ניתנה הקלה המאפשרת לקבלנים להשכיר את מלאי הדירות הנותרות בשוק החופשי עד למכירתן לזכאים (לכתבה המלאה).

עוד עולה מהנתונים כי צמצום הביקוש לדירות בפריפריה במסגרת "מחיר למשתכן" הוביל את היזמים להפחתת התחלות הבנייה כמו גם את הביקוש לקרקעות באזורים אלה, ולכן ייתכן כי חלק מהסכמי הגג בפריפריה לא יבשילו. 

בהתייחס לירידה בהתחלות הבניה, בבנק ישראל מעריכים כי נדרשות כ-52 אלף יחידות דיור חדשות לשנה על מנת להדביק את הפער בביקוש הקיים. כיום התחלות הבניה עומדות על כ-47.4 אלף בשנה. בסקירה שפרסמה הלמ"ס לאחרונה מדובר ברמה הנמוכה מזה 6 שנים (לכתבה המלאה).

בבנק ישראל מציינים כי הגידול שנוצר בהתחלות הבנייה ב-2016 היה הגורם המרכזי בבלימת עליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות. "הנתונים על התחלות הבנייה לשנים 2017-2018 מלמדים כי הבנייה נמוכה מצרכים אלה ולפיכך עלול להיווצר גירעון במספר יחידות הדיור במשק", כותבים בדו"ח.

יעדי הממשלה בהתחדשות עירונית שאפתניים, האם זה אפשרי?
על פי הדו"ח, יעדי הממשלה להתחלות בניה במסגרת התחדשות עירונית הינם שאפתניים כאשר בטווח הקצר הנושא תלוי בעיקר במלאי התכנוני הקיים - זה מאפשר עמידה ביעדים המצרפיים בחמש השנים הבאות (כ-36 אלף יחידות דיור), רק אם כל התכניות שאושרו אכן יבוצעו ולא תחול ירידה במימוש תמ"א 38.

לפי הנתונים, לאחר אישור פרויקט במסלול התחדשות עירונית, חולפות בממוצע 5 שנים עד לתחילת הביצוע כאשר בחלק גדול מהתכניות אף נדרש תכנון נוסף לאחר האישור. נכון לעת זו, ביצוע הפרויקטים שאושרו מאז 2004 טרם החל. 

עוד נכתב כי "מאחר שאין עמידה ביעדי התכנון בהווה, ומכיוון שהחל מ-2026 היעדים השנתיים כמעט כפולים מהנוכחיים, חשוב להיערך לאימוץ כלים נוספים לקידום תהליכי התחדשות עירונית בקנה מידה גדול. באזורים המיועדים לציפוף מסיבי ניתן לקדם התחדשות באמצעות מיסוי שיוצר תמריצים לממש זכויות בנייה, כגון תשלום מס על שווי הקרקע המשוערך בהינתן זכויות הבנייה המורחבות במקום תשלום מס על מימוש הזכויות".

"חשוב גם שהמהלכים הממשלתיים ל"תפיסת" הערך הנובע מהשבחת הקרקע עקב הרחבת זכויות הבנייה ושדרוג התחבורה הציבורית, יעוצבו בדרך שאינה פוגעת בתמריצים לממש את תהליכי ההתחדשות. אשר לערי הפריפריה – ובעיקר למחוז הצפון, אזור שבו אין כיום כל מלאי תכנוני – בהן ייווצר קושי רב לעמוד ביעדי ההתחדשות העירונית משום שמבנה התמריצים הנוכחי אינו יוצר ליזמים כדאיות כלכלית".