האם עדיין אפשר לעשות כסף מהתחדשות עירונית?

לדירות בבניין שמיועד לתמ"א 38 - חיזוק או הריסה ובנייה - יש פוטנציאל השבחה לא מבוטל. אז נכון שבחודש האחרון נשמעות מנגינות שונות מבעבר – ראשי הערים מנסים להפחית את ההתחדשות העירונית. אבל זה רק עניין של זמן עד שזה יחזור – פשוט אין ברירה. הבנייה לגובה היא הכרח, ועל הדרך חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה (והוספת ממ"ד) הופכים את הדירה לבטוחה ומוגנת.

היתרון בתמ"א 38 הוא בטיחותי, אבל היתרון הגדול והסיבה שרוב הציבור זורם לפרויקטים האלו, היא כלכלית, ונדגים - אם קונים דירה בגודל מסוים, למשל בתל אביב או באזור ביקוש אחר, בתוך מעט שנים מקבלים במסגרת התמ"א תוספת 20 מטר ואולי גם מרפסת שמש וחניה.

בואו נעשה חשבון. נתחיל בכמה קנינו את הדירה המקורית. אם למשל מדובר על דירה בתל אביב וזו עלתה לנו 35 אלף שקל למ"ר, הרי שאחרי התמ"א קיבלנו דירה גדולה יותר. עוד 20 מטר, תעשו חשבון - מדובר על תוספת ערך של 700 אלף שקל. זה לא הכל.

פוטנציאל ההשבחה של תמ"א 38 או התחדשות עירונית אינו רק בתוספת שטחים. נוסף לעליית מחיר הנכס, לפי מחיר למ"ר, בעקבות תוספת השטח, ערך הנכס עולה גם כי במסגרת התחדשות עירונית, הפרויקט עובר חידוש ושדרוג. הבניין הישן מעודכן לבניין חדיש, הכולל לרוב גם מעלית, שיפוץ כולל של הבניין , לובי ולפעמים גם שטחים ציבוריים נוספים.

וכך כל מ"ר שווה הרבה יותר. שווי אותו מ"ר יהיה עכשיו לדוגמה - מעל 45 אלף שקל, וזה מעלה את המחיר הכולל. דירה של 85 מ"ר תושבח ב-850 אלף שקל, ובפועל זה עשוי להיות משמעותית יותר, רק בזכות העלאת הערך למ"ר. התוספת של ה-20 מ"ר משמעה בהינתן מחיר של 45 אלף שקל למ"ר - תוספת ערך של 900 אלף שקל, וכך מסתכם הרווח הכולל בכ-1.75 מיליון שקל, על עלות דירה מקורית של כ-3 מיליון שקל (85 מטר על 35 אלף שקל למ"ר).

נראה דמיוני, אבל תשאלו כבר מאות אנשים שעשו זאת. רק חשוב להבהיר – זה לא בכל מקום, זה לא בכל עיר, יש תקלות בדרך – פרויקטים שמתעכבים מאוד, יזמים שנעלמים באמצע הדרך, עלויות בפועל שמתבררות כגבוהות מהתחזית. יש הרבה משוכות ומהמורות בדרך, אבל ברוב המקרים באזורי הביקוש, צפוי רווח משמעותי לדיירים.

ולכן, יש ביקוש גם מצד משקיעים לדירות שעשויות  לעבור בעתיד הקרוב תמ"א 38. כשיש פוטנציאל לתמ"א 38 - בין אם הריסה ובנייה ובין אם חיזוק - ובעיקר באזורי הביקוש, זו יכולה להיות השקעה אטרקטיבית.

והנה שתי דוגמאות. דירת קרקע במרכז תל אביב באזור אבן גבירול בשטח של 80 מ"ר נרכשה לפני כשנה וחצי במחיר של כ-3 מיליון שקל. הדירה עוברת תמ"א 38 (חיזוק והרחבת המבנה), כאשר בסוף התהליך, יקבלו הדיירים דירה בשטח של 100 מ"ר. הבניין יעבור שדרוג משמעותי כאשר תהיה מעלית, חניה, לובי מרשים, ובכלל – הבניין ייראה חדש לגמרי. המחיר אחרי התמ"א של הדירה צפוי להיות לפחות 4.2 מיליון שקל.

דוגמא וותיקה יותר מרמת גן – פרויקט של חיזוק והוספת קומות ברחוב צמוד לעוזיאל, הגדיל את השטח הבנוי ל-95 מ"ר, מ-72 מ"ר. הדיירים קיבלו בנוסף להרחבה זו, בניין מחודש עם מעלית וחניה צמודה (אבל חניה משותפת). לפני התמ"א, ערך הדירה היה כ-1.6 מיליון שקל, וכעת הוא כ-2.3 מיליון שקל.

מימון זול - תשואה גבוהה
התשואה בפועל על ההון שהשוקע צפויה להיות אפילו גבוהה יותר. אם לוקחים משכנתא בגובה חצי או יותר משווי הדירה, למעשה כמעט ומכפילים את התשואה.

תכנים נוספים מאתר הון
מנוע חיפוש של פרויקטים בהתחדשות עירונית
תמ"א 38 – המדריך השלם