כמה עולה דירת 5 חדרים באילת? לא מה שחשבתם
במהלך השבוע פתחו במשרדי האחים בוסקילה את השמפניות: חברת הנדל"ן זכתה במכרז דיור במחיר מטרה של רמ"י באילת, הם יבנו 120 דירות, אחרי שרכשו את הקרקע בסכום של 5.666 מיליון שקל. החברה תמכור מחצית מהדירות במסגרת מחיר מטרה ומחצית במסגרת השוק החופשי. הרכישה של הקרקע נעשתה בהנחה משמעותית. הם רכשו את הקרקע בכ-30% מגובה השומה. כשמסתכלים על המספרים של השמאי, אפשר לשפשף את העיניים ולא להאמין - דירות באילת נמכרות בכמעט 20 אלף שקל למ"ר.
חברת האחים בוסקילה היא היחידה שניגשה למכרז. מחיר המינימום של שמאי רמ"י עמד על 44 מיליון שקל, החברה תשלם גם הוצאות פיתוח של 28.5 מיליון שקל, מה שאומר שהמחיר הסופי שתשלם עומד על יותר מ-34 מיליון שקל ועדיין - בהשוואה למחיר השומה שנקבע מדובר בהנחה משמעותית. לפי רמ"י, המחיר למ"ר יעמוד על 12,206 שקל למ"ר, בעוד שהמחיר הממוצע באילת עומד על 19,200. לכאורה, נראה שהמחיר נמוך מדי בעוד המחיר הממוצע למ"ר באילת גבוה מדי - גבוה אפילו ביחס לפריפריה ומתקרב לערים בצפון השרון.
5 חדרים ב-2.46 מיליון שקל. מי היה מאמין?
ועכשיו, שימו לב למחירי הדירות במסגרת מחיר מטרה באילת: דירת 93.2 מ"ר תעלה 1.188 מיליון שקל וצפונה, דירת 4 חדרים בגודל 108.2 מ"ר תעלה 1.476 מיליון שקל ודירת 5 חדרים מרווחת, 128.2 מ"ר, תעלה 1.831 מיליון שקל. לכאורה, היינו מצפים שמחירי הדירות הקטנות למ"ר יהיו גבוהים יותר, אבל במקרה הזה, בחישוב למ"ר, המחרי בדירות הגדולות דווקא גבוה יותר וביחס למחיר, נראה שמשתלם יותר לקנות דירה קטנה (יכול להיות שהמחיר בקומות הגבוהות יצמצם את הפער בשל משתנים כמו ראות ונוף ויש לבצע התאמות, כך שהפער הוא שולי). חשוב לציין כי מדובר בהנחה של 600-630 אלף שקל לדירה.
חות'ים? זה לא מעניין. המחירים עלו מאז הקורונה. בנייה באילת ב-2024
- כל הכותרות
המגרשים ששווקו הם חלק משכונה צפון אילת-שיפולי ההר, שמתפרשת על כ-1,442 דונם מצפון לציר הרח' ששת הימים ודרך הרים, בצמוד לגדה הדרומית של נחל רודד ובין יער הולנד למרגלות מסיב אילת. המגרשים הם חלק משכונת מגורים בת כ-2,680 יחידות דיור שכוללת גם חדרי מלון וגם צמודי קרקע ויחידות מסחר.
השאלה היא איך העיר אילת, שנראה שקרנה ירד בשנים האחרונות והיא סובלת בחודשים האחרונים גם ממתקפות החות'ים, מצליחה לשווק דירות במחיר של כמעט 20 אלף שקל למ"ר, לשוק החופשי. על פי דוח השמאי ניתן ללמוד כי דירת 5 חדרים ממוצעת בסביבת הפרויקט עומדת על 2.46 מיליון שקל - 19,188 שקל למ"ר, ולא שקל אחד פחות.
לראיה, המחירים בצפון השרון נושקים לאזור 20-22 אלף שקל למ"ר ובפריפריה נעים סביב 15 אלף שקל למ"ר ברף הנמוך ו-19 אלף שקל למ"ר ברף הגבוה. אילת, מצליחה לעקוף את כולם.
האבטלה זינקה, החות'ים כאן
אילת היא עיר תיירות, אבל המגורים בה הם לא עניין של מה בכך - מקורות התעסוקה מוגבלים ובעלי העסקים סיפרו לנו, ממש בסוף השנה, ש"אילת מתרסקת. מי שאין לו גב כלכלי, לא ישרוד את המלחמה". אפילו ראש העירייה הזהיר כי "האבטלה זינקה מ-3.4% ל-14%". פעם, העיר הזאת שמקבלת פטור ממע"מ הייתה נהנית מרכישות מוגברות של הישראלים, ועכשיו, אפילו יו"ר בריל שחר תורג'מן (יבואנית נאוטיקה, טימברלנד ואמפוריום) מעיד על הירידה במכירות ובחלק מהמסעדות מעידים על ירידה של 70% במחזור.כשהכסף לא מתגלגל ולבעלי העסקים אין פתרון, אילת ממשיכה לעלות מחיר בצורה כמעט חסרת היגיון. שדה התעופה כבר לא שוכן במרכז העיר אלא ברמון ומקשה עוד יותר על מי שרוצה לנוע לאזור המרכז, ועלויות הטיסות המתייקרות לא מוסיפים דבר למשוואה הזאת.
אז איך זה שהמחירים באילת עולים כל הזמן? אם מוציאים לרגע את המשוואה במחיר מטרה (יותר מ-1.8 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, אנחנו לא נחדש לכם, אפשר למצוא גם במקומות אטרקטיביים יותר, לא תאמינו, אפילו בפתח תקוה המחיר לא רחוק), המחירים באילת כמעט בלתי נתפסים - בפרויקט Cyan, שנחשב ליוקרתי וכולל בריכה ושמונה מבנים בסגנון בוטיק בני חמש קומות, מצאנו מחירים של, תחזיקו חזק, 23-24 אלף שקל למ"ר, ובדירות הקטנות, 3 חדרים, 28 אלף שקל למ"ר. במצב העניינים הזה, אפשר להכריז בקול: המחירים בפרויקטים היוקרתיים באילת כבר מתחרים בדירות בנתניה ובראש העין - וזה כמעט לא הגיוני ביחס למיקום.
"אולי המחיר עוד יעלה"
"אילת מתאפיינת בכמה נתיבים של השקעה, יש כאן אופציות שאין במקומות אחרים", אומר עידן קורנפלד, מבעלי משרד התיווך האילתי קורנפלד נכסים. "הקבלנים שבונים עכשיו בשכונות הטרמינל, למשל, בונים אותם עם מטראז'ים נמוכים, 2 ו-3 חדרים. יש ביקוש לדבר הזה. יש כאן אופציה של השקעה בחברה עם חברת ניהול, שגם משכירה לך את הנכסים, כמו שעושים החברות בראון ואלמוג, ויש את האופציה לנהל את הדירות בעצמך. יש כמובן את האופציה להשכיר לטווח ארוך וליצור לעצמך איזה סוג של דירת ביטחון, דירת נופש, שאתה יכול לברוח אליה גם כשיש מלחמה כשהשמיים סגורים".
"קונים עוד ועוד". קורנפלד (פרטי)
למה המחירים באילת כל כך גבוהים?
"כי הקבלנים בישראל מוכרים ב-30-40 אלף שקל למ"ר, זה מושך את אילת למעלה. 3 חדרים בטרמינל נמכרת היום ב-2.1 מיליון שקל, אז כפועל יוצא, גם הדירות של היד השניה כאן קופצות מ-1.5 מיליון שקל לסביבות 1.7-1.8 מיליון שקל. הקבלנים מיד ראשונה מוכרים, הדירות לא עומדות. הם לא יורדים במחירים. ומה קורה כשיש ביקוש? בנאדם היום עושה את השיקול: למה לקנות דירה מיד שנייה ולא חדשה? הם קונים עוד ועוד".
20 אלף שקל למ"ר באילת - זה לא הגיוני.
"למדתי שאין היגיון בנדל"ן בישראל. מאז הקורונה, הכל השתנה. בקורונה ראינו עסקאות הזויות. שמאים נתנו הפחתה של 5% על הבית בגלל המצב. לא הבנו מאיפה זה בא לנו. אבל אחרי הקורונה, אנשים נקבו במחיר איקס ולא משנה מה הוא היה, הצלחתי למכור להם את הנכס. באחוזים, אני חושב שהייתה קפיצה של 15%-10% במכה אחרי הקורונה. הקפיצה הזאת אולי תהיה גם עכשיו".
למרות החות'ים?
"אנשים מהצפון באים לכאן. האזעקות כאן, זה מינורי".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
16.אילת יקרה לנוהומלס 24/06/2024 14:55הגב לתגובה זו0 0אילת יקרה למשקעי נדל"ן, אילת יקרה לתירות, אילת יקרה לישראלים, אילת יקרה!סגור
-
15.הרי לכם הסיבה ליוקר הדיור ....עופרי 22/06/2024 22:26הגב לתגובה זו2 0המדינה מכרה קאקע ל 120 דירות ב 36 מליון שח. כלומר , 300,000 שח לדירה כולל פיתוח !!!! עלות בניית דירת 100 מ"ר לקבלן , כ 600,000 שח ! סה"כ : 900,000 שח. הדירה הזאת נמכרת ב"מחיר מטרה" ב 1.5 מליון !!! כלומר רווח של 60% כלומר המדינה מאפשרת לחזירי הנדלן להרויח 600,000 שח על דירה !!! ובשוק החופשי 1.5 שח, רווח של 85% !!! זה נראה לכם הגיוני ??? הפתרון למשבר הדיור טמון בלקיחת האחריות על בניית הדירות עי הממשלה : בניה ממשלתית עי קבלני ביצוע !!! מחיר דירה לא צריך להיות יותר ממליון שח !!סגור
-
14.גםככהבננהלוטי 22/06/2024 10:58הגב לתגובה זו0 0אייי תחושת העושר לחסרי ממון, הבית שלך שווה 2.6 בתכלס אותה רמת חיים כמו לפני 10 שנים שהבית היה שווה מליון יחיד.סגור
-
13.לפני עשור התחננו שתקנה בית בחצי מיליוןאילתי לשעבר 21/06/2024 11:25הגב לתגובה זו0 1קפיצה מטורפת לא ייאמן עשיתי טעות שלא נשארתי שם וקניתי דירה חדשה.........סגור
-
12.הכתב צודק המחירים באילת לא הגיונייםם בעליל!!!@ (ל"ת)צפריר 21/06/2024 11:23הגב לתגובה זו2 0סגור
- טען עוד
-
11.לא ייאמן מה נהיה פהעוזי ג. 21/06/2024 10:11הגב לתגובה זו0 0איזה מיירים יא רבנןסגור
-
10.קניית דירה באילת היא בעיקר קנייה עיסקיתמשה 21/06/2024 10:02הגב לתגובה זו0 0צריך להבין אילת עם הזמן הופכת לדיוטי פרי אחד גדול , עם כפילות עצומה של אותם מותגים . אותו הדבר קורה בנדל"ן רוב הרכישות נעשות לצורך עיסקי כמו arbnb וככה הפכו את הנדל"ן הרגיל למינורי . ולמה זו בעייה כי המחירים כבר קרובים למרכז גם בשכירות והאופציות שם לקריירה ושכר גבוה הוא פי כמה וכמה מאילת . ופה יש בעיה !סגור
-
9.קשקוש אחד גדול כח..טובי 20/06/2024 16:59הגב לתגובה זו3 0אילת הכי יקרה בהכל קל וחומר בדירות . את הדירות קונים מיליונרים להשקעה . בני אילת לא יכולים לעמוד בסכומים המטורפים האלוסגור
-
8.זה הכי רחוק מנסראלה אזה דירות שם צריכות ליהיות יותר יקר (ל"ת)אייל 20/06/2024 15:23הגב לתגובה זו1 0סגור
-
7.עיר פח - מלאה שב"ח. כל התיכוניסטיות עוסקות ב"ליווי" (ל"ת)מלונאי, אילת 20/06/2024 13:18הגב לתגובה זו4 2סגור
-
6.הכל דבש איציק מדהים. בהצלחהבהתמודדות עם הצרות 20/06/2024 12:39הגב לתגובה זו1 0כי הם כבר פה....סגור
-
5.התשובה באילת היא... airbnbdw 20/06/2024 12:12הגב לתגובה זו2 1איציק - מוזמן לפתוח airbnb על eilat ותוך שניה תבין מדוע יש משקיעים הקונים דירות במחיר שנראה לך גבוה (יש אלף הצעות, לעיר קטנה כמו אילת זה המון). משכירים דירה, שזה כמו סוויטה במלון, בכמה מאות שקלים ליום ועושים תשואה חלומית, שמשקיעים מפ"ת יכולים רק לחלום עליה. אף תייר איננו מגיע לפ"ת. רוצה להרוויח עוד יותר טוב? תשתתף במחיר למשתכן אילת! היה כזה לפני שנה שנתיים וראיתי הסתערות המונים על קומץ וילות. ולמה היתה הסתערות? בדיוק בגלל הטריק הזה. גם תקבל מתנה משוגעת מהמדינה וגם תשכיר ל... תיירים שמוכנים לבזבז במקום למקומיים קמצנים. לדעתי יש בכך טעם לפגם. מילא שהמדינה מרשה לזוכה להשכיר ואיננה מחייבת לגור בדירה שזכית. לגיטימי. הדירה היא משאב דיור ולא באמת משנה לי אם הזוכה גר או ישראלי אחר. אבל... להפוך אותה למלון פיראטי, המתחרה במלונות מסודרים המשלמים ארנונה ומספקים פרנסה לתושבים? אהה,זה כבר יותר בעייתי. אבל אם נחזור להשקעות? בכ"ז אתר פיננסי - הדיל של לקנות "מלון פיראטי" מהמדינה, בהנחה משוגעת, זו עיסקה טובה. לא סתם יש הרבה ביקוש. אל תשכח שאתה מתעסק עם ישראלים חוכמולוגים :-) ימצאו לך פירצה בכל מקום.סגור
-
4.מנהל משרד תיווך אומר שהמחירים יעלו חחחמנהל משרד תיווך 20/06/2024 11:52הגב לתגובה זו7 0מנהל משרד תיווך אומר שהמחירים יעלו כמו שמחדליהו מדבר על נצחון מוחלטסגור
-
חלק ממשכירי ה airbnb גרים בכלל במרכזdw 20/06/2024 12:44הגב לתגובה זו0 0הם שוכרים משרד תיווך או איש מקומי שמתעסק עם הדירות, מנקה ומסדר אותן לפני כל תייר, וגם אחרי הקופון למשרד התיווך מרוויח מצוין - אולי מגיע אפילו לתשואה דו ספרתית. זה יותר טוב מדירה בישראל המושכרת למקומיים, שמשלמת חד ספרתי נמוך. לא סתם יש הרבה ביקוש למכרזי מחיר למשתכן באילת. לדעתי יש פגם בכך שמאפשרים לזוכים להשכיר לתיירים. לא מפריע לי השכרה למקומי, כי משאב דיור זה משאב דיור, אולם לנצל את כספי המיסים שלי כדי לספק מלון פיראטי? אהה, זה כבר לא לעניין.סגור
-
3.מדדאבג 20/06/2024 11:35הגב לתגובה זו6 0אם מחירי הדירות היו נכנסות לחישוב המדד לא היו כל העליות המטורפות האלה אבל כמו במכוניות שהמדינה מרוצה מכל גנב שגונב רכב ככה בדירות ככל שהדירה יקרה יותר המדינה מקבלת יותר כסף ממיסיםסגור
-
2.15 שנה של ממשחות שרק דאגו להעלות את יוקר המחייהיותם 20/06/2024 08:34הגב לתגובה זו7 0מדינה של שחיתות. מחירי דירות שאמורים להיות חצי ממה שהם היום לפחות. יוקר מחייה באוכל ביגוד וכל מה שנוגעים בו בהשוואה לחו"ל.סגור
-
1.מחירים בשמים הנחות המס והמע"מ לא מגיעות לצרכןעמרם 20/06/2024 07:55הגב לתגובה זו3 0מאחל רק רע לבעלי העסקים שםסגור
-
לא יפה מצדך (ל"ת)אילתי לשעבר 21/06/2024 11:25הגב לתגובה זו0 0סגור
