קבוצות הרכישה מסתערות על ת"א? היקף הקרקעות שרכשו זינק ב-168%

מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר פרסם אמש (יום ג') מחקר מקיף ראשון על קבוצות הרכישה, החושף את כוחן ההולך ומתעצם של קבוצות רכישה בשלוש השנים האחרונות.

מנתוני המחקר עולה כי, באזור תל אביב קבוצות הרכישה רכשו קרקעות בשווי רב יותר מהקבלנים כבר משנת 2005. בשנת 2007, הפער היה הגדול ביותר, כאשר קבוצות רכשו קרקעות בהיקף של כ- 950 מיליון שקלים וקבלנים רכשו בפחות מ-300 מיליון שקלים. בשנת 2008, רכשו קבוצות הרכישה קרקעות בהיקף של כ- 870 מיליון שקלים, בהשוואה לכ-250 מיליון שקלים אצל הקבלנים.

"אחד הנושאים ה'חמים' בסיקור התקשורתי של ענף הנדל"ן בשנתיים האחרונות הוא התופעה של קבוצות הרכישה", נכתב במחקר של משרד האוצר. "אלא שעד היום, מלבד דיווחים לתקשורת מטעם היזמים על סגירת עסקאות באופן נקודתי, לא פורסם אומדן לגבי היקף פעילות קבוצות אלו על בסיס נתונים רשמיים".

בעבודה זו, הנכללת בפרק מיסוי מקרקעין בדו"ח השנתי של מינהל הכנסות המדינה שיפורסם בקרוב, "ערכנו אומדן המצביע על גידול ניכר בהיקף הפעילות של קבוצות הרכישה באזור תל אביב והשרון", אומרים כלכלני מינהל הכנסות המדינה.

נציין כי, האומדן מתבסס על השינוי בהיקף הרכישות של קרקעות על ידי יחידים בשנים האחרונות, כפי שהן מדווחות לרשויות המס. מהמחקר עולה כי בחלוקה לפי מאפייני הרוכשים (חברות קבלניות/יחידים/אחרים) נמצא כי היקף הרכישות של החברות הקבלניות דווקא עלה, בשיעור ריאלי של 10%.

"יחד עם זאת, קיימת שונות רבה בין האזורים - בעוד שבאזור הדרום נרשמה ירידה חדה בשיעור של 40% בהיקף הרכישות של החברות הקבלניות, וירידות של 14% ו 16% נרשמו באזור תל אביב ובאזור המרכז, בהתאמה, נרשמה עליה חדה בשיעור של 50% באזור נתניה ועליה של 30% באזור רחובות.

בחלוקה לפי רוכשים יחידים (כלומר:בניה עצמית ו/או קבוצות רכישה), נרשמה ירידה ריאלית בשיעור של 16% בשנת 2008 לעומת שנת 2007. אולם, בניתוח רב-שנתי בולטת עלייה חדה בשווי הרכישות על ידי יחידים בשנים האחרונות. כך, מרמה של 3.1 מיליארד שקלים בשווי הרכישות של יחידים בשנת 2002, הגיעה רמת הרכישות לשיא של 6.2 מיליארד שקלים בשנת 2007, גידול ריאלי של 92% . לשם השוואה, היקף הרכישות של קבלנים באותה תקופה ירד בשיעור ריאלי של 26%. מספר הרוכשים בשנת 2007 (שנת השיא) היה גבוה ב 51% מזה שבשנת 2002.

בחלוקה לפי אזורים, בולט במיוחד הגידול החד ברכישות של יחידים באזור תל אביב, אומרים במינהל הכנסות המדינה. במונחים של מספר רוכשים, מדובר במספר הנע סביב1000 רוכשים לשנה (באזור תל אביב בלבד) בכל אחת מהשנים 2008-2006, לעומת ממוצע של 400 רוכשים בשנים 2004-2002. כלומר, הפוטנציאל המקסימלי של מספר הרוכשים במסגרת קבוצות רכישה באזור תל אביב בשנים 2008-2006 נאמד בכ- 600 רוכשים לשנה.

לשם השוואה, סך הדירות שנמכרו על ידי קבלנים (כלומר, ללא קבוצות רכישה) בשנת 2008 באזור תל אביב עמד על 1,173 בלבד, ירידה חדה בשיעור של קרוב ל- 40% בהשוואה לשנת 2007 (הירידה החדה ביותר בהשוואה ארצית). כך, אם בשנת 2007 היוו קבוצות הרכישה כ- 24% מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור תל אביב, עלה משקלן בשנת 2008 לכ- 34%. אומדן ראשוני למחצית הראשונה של 2009 מצביע על התייצבות במשקל קבוצות הרכישה באזור זה סביב רמתו בשנת 2008.

אזור נוסף שבולט בו גידול בהיקף רכישות הקרקעות על ידי יחידים הוא אזור השרון (גידול נומינלי בשיעור של 119% בשווי הכספי של העסקאות בין השיא של שנת 2007 לבין שנת 2002). במספר הרוכשים חל גידול של 76%.

עוד עולה מהמחקר, כי בין השנים 2007-2005 חל גידול נומינלי בשיעור של 168% בשווי הכספי של רכישת קרקעות על ידי פרטיים מפרטיים באזור תל אביב. זאת, כאשר ברמה הארצית עומד שיעור הגידול על 45% .

נציין כי, שיעור גידול זה גבוה גם מסך השינוי ברכישת קרקעות על ידי פרטיים באזור תל אביב (ללא תלות בזהות המוכר-פרטי או עוסק מורשה). במספר הרוכשים הפרטיים מאנשים פרטיים באזור תל אביב חל גידול של 91% בין השנים 2007-2005, לעומת שיעור גידול של 19% בלבד ברמה הארצית באותה התקופה.

"ניתן להניח כי הגידול החד בהיקף הרכישות באמצעות קבוצות רכישה, אשר מתמקד בעיקר באזור תל אביב נובע בין היתר מהזינוק החד במחירי הדירות באזור זה בכלל, ובמחירי דירות מקבלנים בפרט", מעריכים באוצר.

דירה מקבלן באזור תל אביב הגיע בשנת 2008 לכ- 1.9 מיליון שקלים, גידול נומינלי בשיעור של 68% בהשוואה לשנת 2002, שיעור הגידול הגבוה ביותר בהשוואה ארצית. רמות המחירים הגבוהות של דירות חדשות באזור תל אביב מוצאות ביטוי גם במשקל הגבוה של דירות מקבלן הנרכשות על ידי משקיעים באזור זה, אשר הגיע לשיעור של כ- 50% במהלך המחצית הראשונה של 2009. ברמה הארצית מהוות הדירות הנרכשות מקבלן כ- 28% בלבד מהדירות הנרכשות להשקעה.



האזור המדורג שני בהשוואת רמות המחירים בשנת 2008 הינו אזור נתניה (השרון), בו הגיע. המחיר הממוצע לסך של כ- 1.2 מליון שקלים, גידול נומינלי בשיעור של כ- 37% בהשוואה לשנת 2002. גם באזור זה, כאמור, בולט גידול בהיקף הפעילות של קבוצות רכישה.

לסיכום, מובן שלא ניתן ליחס את כל הגידול בהיקף העסקאות בקרקעות על ידי יחידים לקבוצות הרכישה (שכן עסקה בקרקע יכולה לרמז גם על בניה עצמית או רכישה ספקולטיבית), אומרים באוצר. יחד עם זאת, שני ממצאים מצביעים על משקל גבוה של קבוצות רכישה: האחד, העובדה שהגידול החד בעסקאות חל באזורים המזוהים כבעלי פוטנציאל לקבוצות רכישה: אזור תל אביב וערי השרון.

לשם השוואה, באזור חיפה, שאינו מזוהה עם קבוצות רכישה לא חל שינוי במספר רוכשי הקרקעות (שהינם יחידים) בין השנים 2008-2002. הממצא השני שמרמז על כך הינו מאפייני ההכנסה (משכר/ממשלח יד) של רוכשי הקרקעות בשנת 2007 לעומת הרוכשים בשנת 2003. זאת, מתוך הנחה שהאוכלוסיה הנמנית על קבוצות הרכישה מתאפיינת בשכר גבוה מרוכשי קרקעות לבניה עצמית.

ההכנסה החציונית של רוכשי קרקעות באזור תל אביב בשנת 2007 היתה גבוהה ב- 68% מזו של הרוכשים בשנת 2003, לעומת פער של 4% בלבד במשתנה זה ברמה הארצית של רוכשי הקרקעות.