התחזית של ד"ר רינה דגני: "תוך שנתיים-שלוש מחירי הדירות יירדו, שחקנים קטנים יצרו ביקוש לא אמיתי"

ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה ומומחית בתחום הנדל"ן, אומרת היום (יום ד') כי מלאי הדירות בישראל עבר מהקבלנים למשקיעים.

דגני, שתציג בכנס הנדל"ן השנתי של המרכז הישראלי לניהול, אומרת ש"אם האבטלה תימשך לא צפויה עליית מחירים, ואז מחירי הדירות והשכירויות צפויים לרדת".

לדברי דגני, הציפייה למימוש רווחים מרכישת דירה בתוך שנתיים שלוש עלולה להיעצר, זאת בשל עודף דירות שייווצר בשוק בתום תקופת הרכישה "ההיסטרית" האחרונה. "אם שוק המגורים היה מתנהל באופן נורמלי, מחירי הדירות בישראל היו צפויים לרדת לפחות ב- 10%, כפי שהם ירדו בעולם, וכפי שצפו לה בשוק הישראלי", אומרת דגני. "הביקוש השוטף היה צורך לפחות כ- 15,000 יחידות. לכן מספר העסקאות הכללי במשק במרוצת 2009 היה צריך להסתיים בכ- 80,000 בלבד במקום כ- 95,000 ב- 2008".

עלייה הבלתי צפויה במחירי הדירות התרחשה בישראל לא בשל הביקוש השוטף-הטבעי, אלא בשל מצב רגעי במשק, בו נוצרה כדאיות כלכלית לרכישת דירות, אומרת דגני. את 15,000 הדירות שלא רכשו משקי הבית המובטלים, התושבים הזרים והמהססים שהעדיפו להמתין, רכשו משקיעים למיניהם. זאת בשל שלוש סיבות עיקריות: החשש משוק ההון, הריבית הנמוכה וההרחבה הגדולה של "קבוצות הרכישה", שהבטיחו תשואות גבוהות לרוכשים באמצעותם.

כמה זמן לוקח למכור דירה ערי המרכז?

לכן, גדל מאוד מספר הדירות הנרכשות המיועדות להשקעה, נכנסו לשוק גם משקיעים קטנים, כאלה שיש להם בבנק כ- 200,000 ש"ח (מחיר התחלתי של מכונית יוקרתית). התוצאה היא שנרכשו כ- 15,000 דירות שאינן מיועדות למגורים עצמיים, אלא למכירה או להשכרה. "רכישות אלה יצרו בשוק ביקוש "לא אמיתי", אולם בכך הם הצילו את שוק הנדל"ן הישראלי מקריסה", אומרת דגני.

בטווח הקרוב, תנופת הרכישה ועליית המחירים אולי תימשך, אולם, בתוך כשנתיים-שלוש, המחירים צפויים לרדת או להישאר כפי שהיו במהלך 2007-2008, מעריכה דגני. לדבריה, "אם המצב הכלכלי לא ישתפר באופן ניכר והאבטלה תימשך, ייכנסו לשוק כ- 15,000 דירות שאין להם רוכש, השוק יוצף בכ- 7,500 דירות המיועדות להשכרה ( שכירויות - מחירון זזים ) וכ-7,500 דירות המיועדות למכירה. צפויה הצפה של שוק הדירות בכ-8%-10%, ולכן המחירים המבוקשים ירדו". שוק השכירות ירד גם הוא באופן דומה, כיוון שמרכז הארץ יוצף בכ- 7,500 דירות שחלקן הגדול, בשל קבוצות הרכישה יהיו חדשות ואטרקטיביות.

אם המצב הכלכלי יתאושש והאבטלה תתכווץ למימדים של 2007-2008, כל מי שעצר את הביקוש שלו לדירה יחזור לשוק וירכוש דירה מ"המלאי" שנוצר בידי הרוכשים. "גם כאן, במצב של שוק נורמלי לא צפויה עליית מחירים, כיוון שהשוק יחזור לקדמותו", אומרת דגני.

לדבריה, מספר העסקאות במשק לא צפוי לגדול בהרבה בשל ההפחתה במספר העולים (למעט במגזר הערבי), ולכן הביקוש לבנייה חדשה יעמוד סביב 30,000 דירות חדשות בשנה, כפי שהיה בכל אחת מ-7 השנים האחרונות.

המי"ל יקיים ביום ג' את הכינוס השנתי של פורום הפיתוח, הבנייה והנדל"ן, שידון בדרכים ליציאה מהמיתון ועידוד הצמיחה בתחום הנדל"ן. הדובר המרכזי בכנס יהיה שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס.