הוזלת מחירי הדירות: ככה ניתן באמת לעשות את זה

לאחרונה התבטאו אישי ציבור רבים בדבר הצורך לרסן ולהוריד את מחירי הדירות. החל בשר השיכון, עבור לראש הממשלה ואפילו נשיא המדינה , מר שמעון פרס מצא לנכון לקרוא לממשלה למכור יותר קרקעות לציבור ובזול על מנת להוזיל את מחירי הדירות.

בשאון ההסכמה הלאומית הזו נשמע קולו של חבר הכנסת שאמה שהציע להגדיל את מס הרכישה לשיעור של 7.5% על רכישת דירה שנייה וזאת מהשקל הראשון(להבדיל ממס הרכישה הנוכחי על דירה שנייה שהינו מדורג ואשר מתחיל ב-3.5% עד 5%).

מבלי להיכנס לשאלה אם הצעד הוא אפקטיבי ועד כמה יכול צעד כזה להשפיע על ריסון מחירי הדירות , נראה לנו שהצעה זו משקפת חוסר אונים ותפיסה מוטעית באשר לצינון שוק הנדל"ן למגורים בארץ.

מכאן ההזדמנות שלנו, לנסות, במלוא הצניעות, להעמיד דברים על מכונם, ולהבין לאשורם את התהליכים שעובר בימים אלו שוק הנדל"ן למגורים.

שוק נדל"ן משגשג - מנוע צמיחה למשק

ראשית יאמר, כי שוק נדל"ן למגורים משגשג הוא תהליך בריא וטוב למשק. שוק הנדל"ן הוא אחד ממנועי הצמיחה העיקריים של הכלכלה הישראלית וככזה הוא מאפשר צמצום האבטלה והעלאת רמת החיים של האוכלוסייה. לא זו בלבד שאין כל פגם בפריחה ושגשוג של שוק הנדל"ן למגורים אלא שמרכז מעייניהם של קברניטי המדינה צריך להיות נתון להמשך התפתחותו באופן הזה.

כמות הדירות החדשות הנפלטת לשוק בשנים האחרונות היא בשיעור של כ- 30,000 דירות בשנה (2006- 30,890 דירות, 2007 - 29,384 דירות, 2008 - 30,470 דירות, 2009 ינואר- יוני 15,452 דירות).

על מנת להוזיל את מחירי הדירות יש בראש ובראשונה לבנות יותר דירות. ככל שיפלטו יותר דירות לשוק, יש לצפות לירידת מחירן. ממשלת ישראל השכילה כבר להבין כי על מנת לאפשר בניית דירות רבות מעבר לכמות הדירות שנבנתה בעבר יש להוזיל את עלויות היצור ובראש וראשונה את מחיר הקרקעות . חשיבה זו הינה נכונה מכיוון שהיא מיועדת להוזיל את מחירי הדירות באמצעות הגדלת ההיצע , בדרך המעודדת את חברות הבניה והיחידים לבנות ,שכן היא דורשת מהם פחות הון לצורך יוזמות הבניה.

הגדלת מס רכישה - פגיעה בביקושים ובמוטיבציה לבנות

כל ניסיון להוזיל את מחירי הדירות באמצעות פגיעה בביקושים כמו היוזמה להעלות את מס הרכישה לדירה שנייה, היא חשיבה פסולה מכיוון שהיא עלולה לפגוע במוטיבציה של חברות הבניה והיזמים לבנות. להוריד את מחירי השוק באמצעות צמצום הביקושים היא " מכה מתחת לחגורה" לשוק הנדל"ן.

בואו ונניח שהמהלך של העלאת מס הרכישה יצליח והמשקיעים הישראלים שאלפים רבים מהם רכשו בשנת 2009 דירות וזאת ע"פ הפרסומים, לא יחפצו עוד להשקיע בדירות. מה תהיה התוצאה של מהלך כזה? הרי באופן מיידי חברות הבנייה יצמצמו את היקפי הבניה. עד לא מזמן שמענו שחברות הבנייה "יושבות" על מצבור קרקעות עצום. האם צמצום הביקושים יגרום להם להזדרז ולהגדיל את כמות התחלות הבנייה? האם הקטנת כמות התחלות הבנייה תוזיל את מחירי הנדל"ן ? לדעתנו כלל וכלל לא.

בלהט הרצון של נבחרי הציבור להוזיל את מחירי הדירות עליהם לזכור כי שוק נדל"ן משגשג הוא טוב למדינה. אמת, נכון הדבר כי " סוס הנדל"ן " דוהר מהר מדי, ולעיתים יש לרסנו על מנת שלא תתפתח לנו כאן חלילה בועה. ואולם הדרך אינה בריסוק רגליו של "הסוס הדוהר", כלומר בפגיעה בביקושים, כי אז נקלע חלילה וחס למצב קשה הרבה יותר אשר ידרוש מהממשלה סכומים גבוהים פי כמה על מנת "לעודד את חברות הבנייה לבנות".

גם הימנעותו של נגיד הבנק המרכזי, לאחרונה, מלהעלות את הריבית, בסופו של דבר, היא פעולה שיש בה עידוד חיובי לשוק הנדל"ן. כל עוד אבטלה והסדרי חוב בחברות הנדל"ן מאיימים על הכלכלה הישראלית, אין כל רע בעידוד שוק הנדל"ן, בהיותו מנוע צמיחה חיובי למשק.

הנחות לזוגות צעירים במכרזי המינהל

אמרנו כבר בעבר ואנו חוזרים על הדברים כאן. לדעתנו כדי להוזיל את מחירי הדירות וכדי לאפשר לזוגות צעירים לממש את זכותם לדיור בר השגה, אין ללכת "סחור סחור" ולנסות לפתור את הבעיה בעקיפין. יש לגשת "ישירות" לפתרון הבעיה ולקבוע במכרזי המינהל החדשים כי חובתו של ה"יזם" בכל פרויקט בניה להוציא למכירה שעור מסוים (למשל 20% מהדירות) לזוגות צעירים במחיר בר השגה.

שילוב זוגות צעירים במיזמי בניה חדשים ואיכותיים יצעיר את האוכלוסייה בפרוייקטים השונים ויתרום לאיכות החיים שם. חברות הבניה מצידן לא תיפגענה, כי תדענה לכלכל את צעדיהן הכלכליים במסגרת המכרזים, במיוחד נוכח העובדה כי רכיב הקרקע יימכר להם, בהתאם לרפורמה, במחיר מוזל.
נראה לנו, כי אנו עלולים להיות מופתעים לגלות כי יזמים חרוצים אף יגדילו מיוזמתם את היקפי הדירות המשווקים לזוגות צעירים מעבר ל-20%, וזאת על מנת לסיים שווק פרויקטים בתחילת דרכם.

מהלך זה הוא המעט שהחברה הישראלית יכולה לעשות כדי לתרום מצידה לדור הצעיר שעוסק יומם וליל בשמירת גבולות המדינה בהשגת דיור בר השגה.


עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".


*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.