התחזית של גיאוקרטוגרפיה: הדבר הבא בנדל"ן - "הטבעת הרביעית" של ת"א

מחירי הדירות הגבוהים לא מאפשרים לצעירים לרכוש דירות למגורים בלב המדינה ולכן הביקושים בשנה הקרובה יתפזרו הרבה מעבר לגוש דן, כך אומרת היום (יום ב') מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני.

דגני, שתציג מחר בכנס הנדל"ן של המרכז הישראלי לניהול, אומרת שהגיע "עידן הטבעת הרביעית" מסביב לעיר תל אביב. על פי מחקרי שוק שערכה גיאוקרטוגרפיה, מחיר דירה מבוקש בישראל, בעיקר של צעירים, נע כיום סביב 800,000- 900,000. כלומר, "לא כל מי שרוצה לגור בתל אביב יצליח", אומרת דגני, "גם אם תל אביבים יתחילו לחיות כמו במנהטן, ב"קופסאות גפרורים" קטנות (דירות סטודיו/חדר/מפוצלות)".

לדבריה, הפריפריה של תל אביב תתרחב. המעגל הראשון הינו תל אביב עצמה, השני - רמת גן-גבעתיים-בני ברק, והמעגל השלישי הוא בין רעננה וכפר סבא בצפון, ראשון לציון בדרום וראש העין במזרח. הזליגה למעגל הרביעי תיצור גידול בישובים המציעים דירות במחירים סבירים לזוגות צעירים, כמו: באר יעקב, רמלה, בית דגן, רחובות, גדרה, ואשדוד בדרום, נתניה, חדרה ופרדס חנה כרכור - בצפון, אומרת דגני.

כמה זמן לוקח למכור דירה בישראל?

על הממשלה לגבש שוב תוכנית לאזורי עדיפות לאומית לעצירת ההגירה השלילית ולמשיכת אוכלוסייה חזקה, אומרת דגני. "עליה לתמוך בשיווק קרקעות למגורים באזורים יותר רחוקים מהטבעת הרביעית, אולם לספק להם דרכי גישה מתאימות. את השאר יעשו הקבלנים על ידי לחץ על זמינות של קרקעות ביישובי המרכז".

לדבריה, ביישוב כמו נתניה יש קרקעות מיועדות לכ- 20,000 דירות, כך גם בהוד השרון, "צריך רק להפכן לזמינות, וזה אפשרי, כך שאין בעיה של חסר בהיצעים, צריך רק ללחוץ על הרשויות המתאימות לשחרר קרקע מהר יותר".

דגני מעריכה כי המשקיעים וקבוצות הרכישה "יאטו השנה את קצב הרכישה שלהם בשל חוסר בכדאיות כלכלית. בניגוד לדעות אחרות שהובעו לאחרונה, דגני לא צופה עליית מחירים בעתיד הקרוב, ולהערכתה אם המדיניות של הממשלה תשכיל לתעל את היקפי הביקושים לאזורי הפריפריה, בעזרת תמריצי מחיר אטרקטיבי, תשתיות תחבורה ותעסוקה וכן הקלות במיסוי".

למחירון הדירות "זזים"

עוד אומרת דגני, כי "למרות שמנסים להכניס את השוק להיסטריה של מחירים בשל ירידה גדולה מאוד במלאי דירות, עוצמת הבעיה פחותה בהרבה ממה שחושבים". לדבריה, השוק הישראלי צרך ב- 5 השנים האחרונות כ- 106,000 יחידות דיור בשנה: עסקאות פלוס מלאי דירות קיים, וזו כמעט הכמות הקיימת היום בפועל.

לדבריה, המלאי הקיים עבר כיום לידיים פרטיות (משקיעים, קבוצות רכישה), "וזה לא אסון, כיוון שכאשר יחזרו הקונים לשוק, הם ירכשו את הדירות ש"נמצאות במלאי הבנוי". לכן, אם ימשיכו לבנות גם בשנה הבאה כמות זו של דירות, לא צפויה עליית מחירים, כיוון שזה עונה על הביקוש השנתי בפועל, אומרת דגני.