נדל"ן ראש בראש: הפעם, רחובות מול נס ציונה, כמה גדול פער המחירים?

בשבוע שעבר, סקרנו את ההבדלים בין מחירי הנדל"ן ברעננה ובכפר סבא, וגילינו שאם חוצים את כביש 4 לכיוון מזרח, מחירי הדירות יורדים בכ-25% ( לכתבה המלאה ). הפעם, נשווה את רחובות ושכנתה מצפון, נס ציונה.

בניגוד לכפר סבא ורעננה, שמשתרעות על שטח כמעט זהה ואוכלוסייתן דומה, נס ציונה קטנה בהרבה מרחובות. הבנייה הרוויה בה אינה גבוהה בדרך כלל (8 קומות), בעוד שברחובות יש רבי קומות שמתנשאים ליותר מ-20 קומות.

מבדיקה שערכת לשכת שמאי המקרקעין עבור Bizportal, עולה כי מחירי הדירות בנס ציונה גבוהים ב-20% עד 30% ממחירי הדירות ברחובות. נציין כי המספרים שנציג משקללים דירות בכל איזורי הערים, בבניינים ישנים וחדשים, וכן הערכות שווי של דירות שאינן עומדות למכירה ( כמה זמן לוקח למכור דירה בערים השונות? ).

דירות 3 חדרים מיד שנייה ברחובות עולות בממוצע 700 אלף שקלים, בהשוואה לנס ציונה, בה מחיר דירת 3 חדרים עומד על 900 אלף שקלים, פער של 28%. דירת 4 חדרים מיד שנייה ברחובות עולה כ-900 אלף שקלים, בהשוואה ל-1.1 מיליון שקלים בנס ציונה, פער של 22%, כך עולה מנתוני לשכת שמאי המקרקעין. לאלה המעוניינים לגור בקוטג' צמוד קרקע, צפוי מחיר יקר בכ-30% בנס ציונה, שם קוטג' עולה 2.4 מיליון שקלים עד 2.6 מיליון שקלים. ברחובות, לעומת זאת, יעלה לכם התענוג רק 1.8 מיליון שקלים עד 2 מיליון שקלים.

דירות חדשות מקבלן גם הן, על פי רוב, יקרות יותר בנס ציונה. לדוגמה, דירת 5 חדרים בפרויקט "קסם המושבה" של האחים דוניץ במערב נס ציונה עולה 1.7 מיליון שקלים. דירת 5 חדרים בפרויקט "אייזנברג גורדון" של חברת י.זילברמינץ ברחובות עולה 1.55 מיליון שקלים. נציין כי, בפרויקטים החדשים בצפון-מזרח רחובות, פער המחירים עם נס ציונה הולך ומצטמצם.

לדברי ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מחירי הדירות ברחובות עשויים לעלות ב-10% עד 15% בשנה הקרובה, אך בנס ציונה תישמר רמת המחירים הנוכחית, כך שלמעשה רחובות מתקדמת בצעדי ענק ומדביקה את הפערים עם נס ציונה.

גיל שרון, זכיין רשת התיווך רי/מקס בנס ציונה, מסביר שבשנים האחרונות עוברים לעיר תושבים מגוש דן ומהשרון, וכי יש מעט הגירה מרחובות. הביקושים הגבוהים לשכונות המערביות של העיר יוצר גם פערי מחירים בתוך העיר, כאשר במזרח העיר, ב"סביוני נצר סירני" למשל, דירת 4 חדרים עולה 1.25 מיליון שקלים, ובמערב העיר, ב"הדרי סמל" למשל, דירת 4 חדרים עולה 1.5 מיליון שקלים.

קבוצות הרכישה גילו את נס ציונה

איש העסקים שי אטיאס, המארגן קבוצות רכישה ברחובות ובנס ציונה, אומר שהביקושים לדיור במערב נס ציונה גרמו לחברות הבנייה להעלות מחירים. "הקבלנים ראו נהירה חיובית והתחילו להעלות מחירים" ,אומר אטיאס. "כך למעשה נוצר פער המחירים הגדול בין נס ציונה לרחובות - בעבר זה לא היה כך".

לדברי שרון, בנס ציונה כמעט ולא נותרו קרקעות לבנייה רוויה, בהשוואה לרחובות, בה יש יותר עתודות קרקע. בנוסף, הבנייה הרוויה יחסית נמוכה בנס ציונה (8 קומות), בעוד שברחובות יש רבי קומות שמתנשאים ליותר מ-20 קומות.

ציפי פרנס, זכיינית אנגלו סכסון ברחובות, מסכימה שרבי הקומות שנבנו ברחובות הם בעוכרה. פרנס, העוסקת בתיווך ברחובות מזה 29 שנים, מתרעמת על אלה שמנסים לצייר את רחובות כנחותה מנס ציונה. "המחירים בשכונת אחוזת הנשיא ברחובות לא נופלים מהמחירים בנס ציונה", אומרת פרנס.

מחיר דירת 5 חדרים באחוזת הנשיא, אחת השכונות החדשות המבוקשות ביותר ברחובות, עומד על 1.5-1.7 מיליון שקלים, אומרת פרנס. מעטות הדירות שפרנס מוכרת בפחות מ-800 אלף שקל. "אם היו לי יותר דירות ב-750 אלף שקלים עד 850 אלף שקלים הייתי היום מיליונרית", אומרת פרנס.

רחובות: האלטרנטיבה השפויה לזוגות הצעירים?

לדברי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, רחובות כבר מדביקה את הפער עם נס ציונה. "שנים היתה רחובות נחבאת אל הכלים, כששכנותיה, ראשון לציון ונס ציונה מתעצמות נדל"נית ואפילו באר יעקב וגדרה עוקפות בביקושים והיא נותרת מאחור", אומר יצחק. "אך כל זה באמת מאחורינו. רחובות נמצאת בהילוך 'טורבו' היום. רחובות עלתה לאחרונה על מפת הביקושים באזור השפלה והפכה לאלטרנטיבה לזוגות הצעירים".

מחירי הדירות הזולות והיקרות ביותר ברחובות

יצחק מסביר שנס ציונה "עברה מהפך תדמיתי בשנים האחרונות ופריצה נדל"נית קדימה", אך מדגיש שהפער בין הנכסים הישנים לבין הבנייה החדשה נשמר. הנכסים הישנים "נמכרים במחירים נמוכים מאוד, והביקוש להם נותר על אש קטנה יחסית, אם כי לאחרונה חלה התגברות מצד משקיעים", אומר יצחק. "לעומת זאת מחירי הדירות החדישות גבוהים יחסית למחירים בשפלה, ושומרים על מחירם הגבוה".

מחירי הדירות הזולות והיקרות ביותר בנס ציונה