תחזית לשוק הדירות: עליית מחירים ב-2010, ואז קריסה בפריפריה

לאחרונה פרסם משרד האוצר נתונים שנתקבלו ממינהל הכנסות המדינה לפיהם מחירי הדירות צנחו ב- 5.7% בחודש נובמבר 2009.

האם נתונים אלו משקפים את מגמת המחירים בשנת 2010 או שהם משקפים את הקיפאון החלקי הקיים היום בשוק הנדל"ן למגורים עקב הציפיות לירידת מחירים, כפי שהיה בארצנו בתחילת 2009. אם נרחיב את מסגרת השאלה, כי אז שאלת השאלות בתקופה זו היא האם יצליחו מאמצי הממשלה להביא לירידת מחירי הדירות בשנת 2010, וזאת ע"י הגדלת היצע הקרקעות.

לאחרונה נתברר לכולנו כי היצע הקרקעות שבבעלות המדינה באזור המרכז לרבות ירושלים וחיפה הנו מוגבל ביותר. לא זו בלבד שאין ביכולתה של הממשלה "להציף" בהיצע של קרקעות את אזורי הביקוש אלא שאם וכאשר יוצעו קרקעות כלשהן במכרזים באזורי הביקוש הן יחטפו ע"י הקבלנים ובמחירים גבוהים, דבר שימנע כמובן ירידת מחירים כלשהי באזורי הביקוש.

הנה כי כן אנו רואים שאין ביכולתה של הממשלה להגדיל באופן משמעותי את ההיצע באזורי הביקוש ולמעשה פעולותיה של הממשלה ל"הגדלת ההיצע" מתמקדות בפריפריה ובפריפריה הקרובה (אשדוד, יבנה, חדרה, נתניה).

האם ביכולתה של הממשלה לגרום לירידת המחירים בפריפריות ע"י הגדלת ההיצע?

התשובה לשאלה זו הינה שונה לדעתנו בטווח הזמן הקרוב (2010) ובטווח הזמן הרחוק (2011-2012).

טווח הזמן הקרוב (2010) - עליית מחירי הדירות

תוצאות מכרזי המינהל של העת האחרונה(דצמבר 2009) לשיווק קרקעות באזורים כמו יבנה, אשדוד, ונתניה הוכיחו שהתכנית לירידת מחירי הדירות בשנת 2010 בפריפריה הקרובה אינה אפשרית.

למכרזי המינהל האחרונים לבניית 555 דירות ביבנה ניגשו לא פחות מ- 137 חברות קבלניות, דבר שהביא לעליה של 60% במחיר הקרקעות לעומת המכרז האחרון שפורסם בפברואר 2009. מכרז המינהל לבניית 130 יחידות בעיר הימים בנתניה נסגר במחירים הגבוהים ב- 10% מהמחירים שנתקבלו במכרזים קודמים ב-2008. מכרזי המינהל באשדוד לבניית 216 דירות נסגרו במחירים הגבוהים ב- 63% לעומת המחירים שנתקבלו במכרזים הקודמים ב-2008.

אם מישהו מצפה כי הקבלנים ששילמו על הקרקעות מחירים העולים בעשרות אחוזים ביחס לתשלום עבור הקרקעות במכרזים קודמים, יפחיתו את מחיר הדירות ולו באחוז בודד, לדעתנו הוא טועה.

אמת נכון הדבר כי כאשר שווי של קרקע ממוצעת לדירה באזורי הביקוש מגיע לכמיליון ש"ח ויותר (ראה מכרז דרום הקריה בת"א) וכאשר הקרקעות הפנויות באזורי הביקוש הנן מצרך נדיר, כי אז הקבלנים מבינים היטב כי היעד הריאלי לזוגות צעירים ולמשפרי דיור החפצים בדירה חדשה הוא הפריפריה הקרובה. זו הסיבה כי המכרזים ביבנה, אשדוד ונתניה התקבלו ב"התנפלות" של הקבלנים ובעליית מחירים.

כך, למשל, תוצאות המכרזים ביבנה גילמו מחיר של כ- 283,000 ש"ח לקרקע לדירה, באשדוד כ- 311,000 ש"ח לקרקע לדירה ובנתניה היקרה יותר כ- 631,000 ש"ח לקרקע לדירה. מחירים אלו של הקרקעות, חרף העובדה שהם משקפים עליית מחירים תלולה, מאפשרים עדיין לקבלנים להציע דירות במחירים של מתחת למיליון ש"ח (לא כולל נתניה) ועדיין להישאר עם רווח נאה.

המחירים הגבוהים והקשיחים של דירות במרכז ובאזורי הביקוש, ועקב כך הסטת הביקושים לפריפריה הקרובה, היו בין היתר הסיבות שהביאו לעליית מחירים במכרזי המינהל ובהמשך לכך סביר להניח שיביאו לעליית מחירי הדירות באזורים אלו.

הגדלת ההיצע בפריפריה - ירידת מחירים בטווח הרחוק (2011-2012)

השאלה הנוספת הינה מה תהיה השפעתה של מדיניות הממשלה להגדלת היצע הקרקעות בפריפריה (שכן כאמור במרכז אין בבעלותה קרקעות באופן משמעותי) וזאת בטווח הרחוק , קרי 2011 ו- 2012.

ראשית נאמר כי אם המדיניות האגרסיבית של שווק קרקעות בפריפריה הן ב-2010 והן ב-2011 תימשך, אין ספק כי ביכולתה של הממשלה להציף את הפריפריה בקרקעות , ולגרום לירידת מחירים תלולה הן של הקרקעות והן של הדירות והבתים בפריפריה. ואולם כבר ציינו בעבר כי ירידת מחירים בפריפריה לצערנו לא תוריד את מחירי הדירות באזורי הביקוש ולפיכך התוצאה של המהלך תהיה פגיעה כלכלית קשה במחצית או בשליש של תושבי המדינה - תושבי הפריפריה - אשר רכושם היקר ביותר, דירה או בית, שוויים עלול להיחתך עד ל- 50% מערכם הנוכחי (חישוב המבוסס על שווי עלות הבניה ושווי 0 של הקרקע).

אם התרחיש הזה נראה לנו לא הגיוני כי אז אנו מוזמנים לבדוק היום את מחירי הדירות בפריפריה הרחוקה. אנו לא נתפלא אם ניווכח כי שווי הדירות שם לא עולה בצורה משמעותית מעל ערך עלות הבניה.

אנו סבורים כי המהלך הנוכחי של הממשלה, דהיינו מסע השיווק האגרסיבי של קרקעות והצפת הפריפריה עלול בהסתברות גבוהה להוביל לקריסת מחירי הדירות והבתים בפריפריה.לדעתנו זהו מהלך מסוכן למרקם החברה הישראלית ויש בו לגרום לפער מעמדות חריף בין המרכז לפריפריה.

לא זו אף זו בסופו של מהלך אשר נועד לאפשר דיור בר השגה לזוגות צעירים, נראה כי התוצאה שתושג תהיה הפוכה.

כאשר שווי הקרקע צונח ל-0 ומחירי הדירות צונחים בעשרות אחוזים ומגיעים לשווי של עלות הבניה, אין בנמצא קבלנים שיהיו מוכנים לבנות דירות וזאת כאשר אין ביכולתם למכור אותן ברווח כלשהו.

לסיכום, נראה לנו כי בטווח הקרוב (2010) המחירים הקשיחים במרכז ובאזורי הביקוש יגרמו להסטת הביקושים לפריפריה הקרובה של זוגות צעירים ומשפרי דיור, ולעליית מחירים באזורים אלו כפי שמשקפים מכרזי המינהל שנערכו בחודש האחרון.

בטווח הרחוק (2011-2012), אנו סבורים כי מדיניות הצפת הפריפריה בקרקעות מדינה תגרום לקריסת שווי הקרקעות ועקב כך לירידת שווי הדירות והבתים עד ל- 50% מערכם, דבר שעלול ליצור פער מעמדות כלכלי חריף בין תושבי המרכז לתושבי הפריפריה.


עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".


*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.