מתחלואי מחירי הנדל"ן: המטראז' קטן מספר החדרים גדל; תכירו - "4 חד' Small"

כשבוחנים מפרט דירה, במבט ראשון מתלהבים ממספר החדרים המוצע, ממרפסת השמש ומהמפרט הטכני שניתן. אולם בבחינה נוספת מגלים כי מתחת לצבעים היפים ולמילות השיווק המפתות לא נותר הרבה מרחב מחייה. חדרים בשטח 2.7 מטר על 3 מטר וחדר רחצה בשטח 1.8 מטר על 2 מטר הופכים בשנים האחרונות לסטנדרט. אם בעבר שטחה הסטנדרטי של דירת 4 חדרים עמד על 110 מ"ר, כיום שטחן של דירות 4 חדרים רבות התכווץ לפחות מ-100 מ"ר, כשטחה של דירת 3 חדרים גדולה.

ליאת ישראלי, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור ישראל, אומרת כי לאט לאט שטח הדירה החל להתכווץ בגלל העלויות הגדלות. "ככל שיזם בונה יותר גדול עלות ההיטלים גדלה, יזם שבונה דירת 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר לא יכול לרדת במחיר, כמו יזם שבונה דירת 4 חדרים בשטח 96 מ"ר עם מרפסת". ישראלי מוסיפה כי "היזמים מנסים להתבדל ובוחרים להציע דירות גדולות או דירות זולות על חשבון איכות החיים. מחיר הדירות הוא נגזרת של אסטרטגיית היזם.

יצוין כי מחירה של דירה קטנה יותר אמור להיות נמוך יותר, מכיוון שעלות האגרות לעירייה נקבעת לפי מטראז', אולם בפועל מדובר לרוב בפער של כ- 100 עד 200 אלף שקל ולעיתים אף פחות מכך. חברת אזורים לדוגמה מוכרת בפרויקט 'אזורי הפארק' בפתח תקווה דירות 4 חדרים בשטח 107 מ"ר + מרפסת בשטח 14 מ"ר תמורת 1.282 מיליון שקל. לעומתה, חברת גינדי החזקות משווקת בפרויקט One and Only (גם הוא בפ"ת) דירות 4 חדרים בשטח 99 מ"ר עם מרפסת בשטח 15 מ"ר, הממותגות כדירת 'מיני פנטהאוז', תמורת 1.257מיליון שקל.

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי אין תקן חד משמעי לגודל דירה. "כל קבלן ואדריכל פועל לפי ראות עיניו. במהלך השנים האחרונות כתוצאה מעליית עלויות הבנייה והצפפת המבנים ניכרת מגמת צמצום משמעותית בשטח הדירות". כהן מוסיף כי חלוקת הדירות כיום גמישה יותר וניתן אף למצוא דירות 5 חדרים בשטח של 110 מ"ר, כגודלה של דירת 4 חדרים סטנדרטית".

"האדם הממוצע מתמחר את החדרים ולא את המטראז', ככל שדורשים יותר חדרים שווי הדירה עולה" מציין כהן ומוסיף כי עבור דירת 4 חדרים בשטח של כ- 90 מ"ר יידרש מחיר הגבוה ב- 20%- 30% ממחיר דירת 3 חדרים בעלת שטח זהה. "כל עוד לא תהיה תקינה עבור שטח סטנדרטי לדירה אנו צפויים לראות עוד תופעות כאלה".

אריאלה שניאור, יו"ר אגודת אדריכלי הפנים בישראל, אומרת כי "בשנתיים האחרונות מחירי הנדל"ן זינקו לרמת מחירים הזויה, דירת 4 חדרים שעלתה 900 אלף שקל זינקה ל- 1.4 מיליון שקל. בעבר היו רוכשים דירות 3 חדרים ומיד אחרי שנולד הילד השני היו עוברים לדירות 4 חדרים, כיום זוגות צעירים מעוניינים לחסוך את המעבר ולרכוש ישר דירת 4 חדרים". שניאור מציינת כי זוגות צעירים רבים מתקשים לעמוד בעלות של 1.3-1.5 מיליון שקל ולכן נוצר ביקוש לדירות זולות יותר, "דירות 4 חדרים "Small: דירה קטנה במחיר סקסי שעל הנייר נמכרת כדירת 4 חדרים, בפועל מוכרים חדרים ו"שוכחים" לציין את המטראז'".

"זוגות צעירים יעדיפו לרכוש דירת 4 חדרים ב- 1.1 מיליון שקל, למרות שדירת 3 חדרים בשטח זהה לחלוטין עשויה להימכר עבור 100 אלף שקל פחות" מציינת שניאור, אולם מוסיפה כי איכות החיים נפגעת: "בדרך כלל מקטינים את רוחב חדר המגורים, מוותרים על שירותי אורחים, על פינת אוכל או על שירותי הורים". שניאור אומרת במורת רוח כי "הציבור צריך לפתוח את העיניים ולבקש את מטראז' הנטו של הדירה, הברוטו יותר גדול ויותר סקסי, אולם כשמחלקים את מחיר הדירה בשטח נטו מגלים שהעלות עבור מ"ר יותר גדולה. הישראלי נע לפי תרבות העדר ורוכש דירה על הדרך מבלי לבדוק לעומק את מה שהוא מקבל".

בני קרת, יועץ אסטרטגי לשיווק נדל"ן בחברת הפרסום אזימוט, אומר כי עברנו בשנים האחרונות לאווירה של חווית קנייה ואנו לא רוכשים כיום רק דירה: "חלק מהמטראז' כיום מגולם בלובי מרווח ובמחסן. כיום חדרי המגורים גדולים יותר על חשבון חדרי השינה. קרת מציין כי דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עשויה להיות מתוכננת מצוין בעוד דירת 120 מ"ר עשויה להיות מתוכננת באופן מזעזע".