תופעה נדל"נית: מגדירים דירה כ'מיני-פנטהאוז' ודורשים תוספת של 150% עבור עוד 3-4 מ"ר מרפסת

המושג מיני-פנטהאוז הפך ליותר ויותר שגור בקרב אנשי המכירות בשנים הקרובות. מדובר בייצור כלאיים המשלב לרוב דירה מרווחת עם מרפסת יותר גדולה מהמרפסת הסטנדרטית, אך קטנה יותר. המוצר נשמע מפתה עבור אנשים שידם אינה משגת לרכוש פנטהאוז, אולם מעוניינים בקצת יותר מרווח. אולם למונח מיני-פנטהאוז אין הגדרה מדויקת וקבלנים לא מעטים נוטים לגרוף רווחים נאים מהצמדת השם האקזוטי לדירות רגילות בעלות שטח מרפסת סטנדרטי.

אז מהו מיני-פנטהאוז? ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי מדובר במונח עסקי שיווקי. "אין מדובר במונח מוגדר, דירה מתחת לקומה העליונה בעלת מרפסת יחסית גדולה בשטח שנע בין 20 מ"ר עד 50 מ"ר. כהן טוען כי "בדרך כלל גודל הדירה נותר זהה. מדובר בפרמיה למותג ולא למוצר, לא תמיד יש הצדקה לתוספת מחיר".

ואכן מחירו של מיני-פנטהאוז עשוי להיות גבוה ללא הצדקה ממחירה של דירה סטנדרטית. בפרויקט One & Only של חברת גינדי החזקות בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, מחירה של דירת 4 חדרים סטנדרטית בשטח 99 מ"ר עם מרפסת בגודל 11 מ"ר נמכרת עבור החל מ- 1.099 מיליון שקל בקומה הראשונה. דירה זהה בקומה ה- 10 עם מרפסת בשטח 15 מ"ר, המוגדרת כמיני-פנטהאוז נמכרת תמורת 1.294 מיליון שקל. בשקלול של עלות של 10 אלף שקל עבור תוספת של כל קומה מוצאים כי מחירה של דירה סטנדרטית בקומה ה-10 אמורה הייתה לעלות 90 אלף יותר, כלומר 1.189 מיליון שקל ולא 195 אלף שקל יותר. כלומר על 4 מ"ר מרפסת מבקשים בגינדי עוד 100 אלף שקל.

אם לפשט את זה עוד יותר, אז יוצא שבגינדי מבקשים 25 אלף שקל ל-1 מ"ר של מרפסת במיני פנטהוז, זאת בעוד על המטראז' הממוצע בדירה (בית פלוס מרפסת) הם מבקשים קצת פחות מ-10 אלף שקל.

כאמור, גינדי מותחים את המושג מיני-פנטהאוז. שרון מומן, סמנכ"ל השיווק של החברה, מגדיר את המושג כדירה טיפוסית עם מרפסת גדולה יותר מהמרפסת בדירה הטיפוסית, היושבת בין הדירות הדירות הרגילות לפנטהאוזים. "אנשים מוכנים לשלם יותר עבור הגובה והנוף". השאלה היא האם נוף לבית קברות מצדיק תוספת של 105 אלף שקל עבור 4 המ"ר הנוספים?

יקי אמסלם, מבעלי חברת הבנייה אלמוג כ.ד.א.י, מגדיר מיני-פנטהאוז כדירה הממוקמת לפני דירות הפנטהאוז בבניין, גדולה יותר בשטחה ובעלת שטח מרפסת מינימאלי של 30 מ"ר. "שטחו של מיני-פנטהאוז בעל 4 חדרים צריך להיות בגודל של דירת 5 חדרים, במקום 110 מ"ר 120 מ"ר. בפרויקט שהחברה בונה בבאר יעקב, שטחה של מרפסת בדירה סטנדרטית הוא 14 מ"ר ובמיני פנטהאוז 30 מ"ר". אמסלם מציין כי מחירו של מיני-פנטהאוז עשוי להיות גבוה ב-10%-15% ממחירה של דירה רגילה.

נחמה בוגין, שמאית המקרקעין והמשפטנית, מסווגת מיני פנטהאוז לפי גודל המרפסת ולא בהכרח לפי מיקומה בבניין. "המדד לכאורה הוא שטח מרפסת שאינו נופל מ-21 מ"ר, נתקלתי במיני פנטהאוז שהיה ממוקם בקומה השנייה, הייתי בשוק מזה".

יפה סדן, סמנכ"לית שיווק בחברת הבנייה יוסי אברהמי, מציינת כי לקומות הנוספות יש ערך נוסף והנוף זוכה לתמחור נוסף. "אנחנו בונים מיני-פנטהאוזים בגימור יותר גבוה ובשטח הגדול פי 1.5 עד פי 2 משטחה של דירה רגילה. גודל המרפסת צריך להיות 40 מ"ר במקום 11-20 מ"ר בדירה הסטנדרטית". סדן מוסיפה כי בפרויקט שהחברה בונה בשכונת אגמים בנתניה, מוגדרת דירה בקומה הראשונה עם מרפסת בשטח 30 מ"ר כדירה נשיאותית ולא כמיני-פנטהאוז, "שטח המרפסת הסטנדרטי בפרויקט עומד על 15 מ"ר".

איל גלעד, שמאי המקרקעין והבעלים של "גלעד את ענת", אומר כי מיני-פנטהאוז לרוב יהיה ממוקם קומה או שתיים לפני הקומה האחרונה. "שטחה של המרפסת הסטנדרטית הוא 14 מ"ר, שטח של 20 עד 25 מ"ר יכול להיות מוגדר כמיני פנטהאוז. מחירו של המיני פנהאוז עומד בין הדירה הרגילה לפנטהאוז".