רינה דגני: "שיפסיקו למלא את המרכז בדירות קטנות, שיבנו רכבת מהירה מב"ש"

העיר באר שבע זכתה בשנתיים האחרונות לביקושים ערים מצד משקיעים רבים אשר ניצלו את מחירי הדירות הנמוכים יחסית למרכז כדי להשיג תשואות יפות משכירות. ממחקר כלכלי שערכה בעיר לאחרונה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה, עולה כי העיר חוותה תמורות רבות בשל הביקושים הגוברים.

דגני מוסרת כי השוק בבאר-שבע, שהיה רדום מאוד לאורך שנים רבות התעורר מ- 2008 והגדיל את עצמו הן מבחינת היצעים והן מבחינת מחירים. "רמות המחירים השתנו מאוד בעשור האחרון, ממחיר של כ-460 אלף שקל לנכס (דירה+צמודי קרקע), ירד המחיר ל-403 אלף שקל לנכס ב-2007. ב-2008 הייתה קפיצה במחיר ל-586 אלף שקל בממוצע, עלייה של כ-45% בתוך שנה, ובסך הכל עלייה של כ-79% עד היום, סוף 2010".

לפי דגני, עלייה זו גבוהה בהשוואה לממוצע הארצי, שעלה בכ-42% באותן שנים בין 2007 והיום. בתל-אביב לשם השוואה,עלו המחירים בכ-56% באותן שנים, שיעורי עלייה גבוהים מעל 70% היו גם בחדרה ובפתח תקווה.

"מבחינה אורבאנית, הביקוש הרב לדירות של משקיעים בבאר-שבע, יכול להביא את היישוב לתנופת פיתוח גדולה, וזאת גם ללא תרומת המעבר של צה"ל לאזור", מציינת דגני. "הרבה משקי בית הגרים בעיר, קיבלו או מצפים לסכום גבוה עבור דירתם, דבר שיאפשר פריחה של משפרי דיור".

ביישוב לא אמיד כמו באר-שבע חלק נכבד מהביקוש היה של זוגות צעירים או דירות ראשונות של משק הבית, שבאופן טבעי הן זולות וקטנות יחסית. אולם בשל הפריחה והביקוש לדירות להשקעה בעיר, מציעים הרבה מאוד משקי בית את דירתם למכירה. מה שיקבע את גורל ההתפתחות האורבאנית של העיר קשור בהחלטת המיקום של מי שמציע את דירתו היום למכירה. חלק נכבד מהם עושים זאת, כנראה, מתוך רצון לרכוש דירה טובה או גדולה יותר באחת מהשכונות בעיר, ונקווה שרק חלק מזערי, ישקול היום לקבל את הכסף ולעזוב את העיר.

דגני מסבירה כי בכל מקרה, הדירות שנמכרו/ימכרו יגרמו לביקוש ניכר בשכונות החדשות, של מי שמכרו או ימכרו את דירתם. "מבחינה תכנונית יש לבנות בעיר דירות חדשות ולהתאימן לדירות של משפרי דיור, שהן לרוב דירות גדולות ויקרות יותר".

ממכון גיאוקרטוגרפיה נמסר כי מספר הנכסים שהוצעו למכירה ב-2010 גדול לאין שיעור בהשוואה למספר הנכסים שהוצעו למכירה בשנים קודמות. מספר הנכסים המוצעים למכירה ב-2010 מביא את באר-שבע להיות אחת מ-4 היישובים בהם הוצעו ב-2010 הכי הרבה דירות למכירה, דומה לתל אביב, ירושלים וחיפה. מספר הדירות המוצעות למכירה בבאר-שבע גבוה מהמספר המוצע ביישובים כמו נתניה ופתח תקווה, שהן שתי ערים מבוקשות מאוד בגוש דן.

בבאר-שבע לאורך השנים, בתקופות שפל, הוצעו בעיר בשנה גרועה כ-450 דירות למכירה ובשנים אחרות בין 800-1,200 נכסים כל שנה. ב-2010 עמדו למכירה כ-5,000 נכסים, שהם כ-8% מכלל הנכסים הקיימים היום בעיר.

דגני סבורה שהעיר חייבת להיערך לקליטה של אוכלוסיה חדשה ואוכלוסייה של משפרי דיור, בעיקר לשינוי במערך השירותים, לאוכלוסייה יהודית ולא יהודית. מן הראוי להדגיש כי באר-שבע מהווה היום מוקד משיכה לתושבים לא יהודיים, שנכנסים בכמויות לעיר וכנראה ישכרו או יקנו את הדירות שנמכרו בשכונות ותיקות ופחות טובות בעיר.

"חשוב לציין כי כאשר קיימת מצוקה של זוגות צעירים באזור המרכז, רכבת מהירה במחיר מסובסד, תשפר מאוד את הביקוש לדירות בבאר-שבע", מוסיפה דגני. "זוגות צעירים יכולים לקנות היום דירה במחיר נמוך בהרבה מהמחיר בגוש דן, הם גם יכולים לרכוש צמודי קרקע בשכונות ותיקות במחיר נמוך מזה של דירה במרכז הארץ. הצעירים שירכשו את הדירות וצמודי הקרקע במרכז העיר יביאו להתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות. בבאר-שבע כ-18% מההיצעים היום הם נכסים צמודי קרקע, חלקם הגדול, אמנם, בשכונות לא מפותחות".

דגני ממליצה לממשלה להפסיק למלא את הארץ בדירות קטנות של דיור בר השגה ובמקום זה להשקיע ברכבת מהירה לבאר-שבע, שתקטין את זמן הנסיעה ותוזיל את מחיר הנסיעה אל העיר וממנה. "מן הראוי להדגיש שהחשיבות של צירי התחבורה העיקריים לעיר יאפשרו לצעירים הרוצים לעבוד במרכז הארץ להגיע למקום עבודתם בזמן דומה לזה שמשקיעים היום תושבי גוש דן. זמן נסיעה היום ברכבת מבאר-שבע לתל-אביב כשעה ורבע, לאחר השלמת מסילה נוספת יתקצר הזמן לכ-50 דקות, שהוא הזמן הממוצע של נסיעה לעבודה של תושבים בגוש דן, מיישובים כמו חולון, ראשון לציון, מודיעין, רחובות וכו'".