הישראלי המכוער: "בא דייר ודורש עוד 200 אלף, סחטנות הפכה חלק מפינוי-בינוי"

בתקופה האחרונה ניתן לראות ניצנים של תזוזה בתחום הפינוי-בינוי. בחודש שעבר הונחה אבן פינה לפרויקט של חברת אשדר ביהוד-מונוסון, ובשבוע שעבר אושרו להפקדה שתי תכניות להקמת 456 יחידות דיור בקריית אונו. אך למרות ההתקדמות, הבירוקרטיה שבקבלת אישור הדיירים והסחבת המתמשכת בוועדות התכנון מונעות מפרויקטים רבים להתממש. בשיחה עם Bizportal משתפים גורמים הפעילים בתחום את התסכול שמתלווה לניהול הפרויקטים ודרכי התייעלות.

"חמדנות היתר של המתפנים היא הגורם העיקרי לעצירתם של פרויקטים, על הנייר הכל יפה, בשטח הדיירים החמדנים והבירוקרטיה הורסים הכל", אומר פנחס אולשביצקי, מנכ"ל חברת בונה הצפון. "נתקלתי בלא מעט מקרים של סחטנות, דוגמת דיירים שדרשו 200 אלף שקל בנוסף לתמורה ש-80% מהדיירים קיבלו. אם מתקבלת הסכמתם של 80% מהדיירים ניתן לכפות על הסרבנים את ההסכם ואף לתבוע אותם נזיקית על הנזק שנגרם לרוב בשל העיכוב, אולם הפנייה לבית המשפט מאריכה את התהליך באופן משמעותי, וזאת מבלי לציין את הטיפול במתנגדים מחוץ לבניין והסחבת ברשויות התכנון".

"תמ"א 38 - כמו לשלוח אישה בת 70 למנתח פלסטי, עדיף פינוי-בינוי"

אולשביצקי מציע שהממשלה תקטין את הרוב הנדרש ל-60% ותפחית את מספר הדירות המינימאלי בפרויקט מ-24 ל-8 עד 12. "הקטנת מספר הדירות בפרוייקטים של פינוי-בינוי תגרום לבעלי דירות במרכזי הערים להעדיף אלטרנטיבה זו על פני תמ"א 38 לה אני מתנגד נחרצות. לדעתי עדיף למחוק בניינים ישנים ולבנות בסטנדרטים של היום, כמו לשלוח אישה בת 70 למנתח פלסטי, היא עדיין תראה בת 70".

בניגוד לאולשביצקי, אפי כץ, מנכ"ל חברת ענב, הפועלת יחד עם אשדר בפרויקט פינוי-בינוי בנווה מונסון, במסגרתו יפונו 200 דירות ישנות ובמקומן יוקמו 620 דירות חדשות, אומר כי הקושי לא נמצא בקבלת הסכמת הדיירים, אלא באי-הירתמות רשויות התכנון שלא תמיד מבינות את חשיבות הנושא.

"ביהוד-מונוסון כל תהליך הפינוי-בינוי ארך 6 שנים, תוך פחות משנתיים השגנו את הסכמת הדיירים, אך תהליך האישור מול רשויות התכנון ארך 4 שנים, ומדובר בהליך מהיר כי העירייה הייתה מאוד קואופרטיבית. בתל אביב רק הליכי התכנון עשויים לקחת בין 6 ל-8 שנים, אני מניח שאם הרשויות היו משכילות להבין שהיוזמה משרתת את האינטרסים שלהן הדברים היו זזים הרבה יותר מהר".

מאות יחידות דיור באשקלון

"ישנן ערים כמו רמת גן, קריית אונו, פתח תקווה, נס ציונה וכמובן יהוד אשר בהן התהליכים מאוד מסודרים ולא נתקלים בהפתעות", מציין כץ. "בקריית אונו הליכי התכנון אורכים 3 שנים, זמן סביר בהחלט, יש בעירייה מסלול טיפול מאוד מסודר והדיון בוועדות מתקיים יחסית מהר".

כץ מאמין כי בשנים הקרובות יותר פרויקטים ייצאו לפועל, ולא רק באזור המרכז. " באשקלון יש פוטנציאל גדול לתחום לאור פיתוח תשתיות הרכבת והכבישים שיקרבו אותה למרכז, אני פועל להקים בה מאות יחידות דיור במסגרת פינוי-בינוי".

צפריר כהן, מנכ"ל חברת אשד, הפועלת בתחום הייעוץ ההנדסי והתכנוני, אומר כי ככל שפרויקט גדול יותר פוטנציאל ההתנגדויות גדול יותר ולכן רצוי לפנות עד 80 יחידות דיור בלבד. "אני לא מאמין בפרויקטים גדולים בתחום ההתחדשות העירונית, יש צורך ביצירת שיתוף פעולה עם הגורם המקומי מטעם הדיירים, תפקידנו הוא הקטנת המאבק עם הדיירים ומניעת ניגוד העניינים בוועדה המקומית".

כהן אומר כי החברה מבצעת כיום פיילוט של פינוי-בינוי במספר אזורי ביקוש, ופועלת לקצר באופן דרמטי את לוחות הזמנים מקצרים. "במודל שלנו חברת הניהול לוקחת עליה את מרבית הסיכון, היא לא מקבלת תשלום, ולכן היא בעלת תמריץ למימוש הפרויקט. "התהליכים בוועדה המחוזית אורכים שנים, אך אם מגיעים ללא התנגדויות ניתן לקצר את הזמן באופן משמעותי. כשמגיעים עם רוב של 80% מהדיירים ניתן תוך 6 חודשים לסיים את ההליכים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ותוך שנתיים לגמור את שלב האישורים בוועדה המקומית".

הקושי שבמציאת נקודת האיזון

ניב, מנהל פרויקטים בחברת וקסמן גוברין גבע העוסקת בניהול פרויקטים הנדסיים, אומר כי באישור תכניות פינוי-בינוי יש להתחשב בהרבה מאוד גורמים וכי מדובר בתהליך של איזון אינטרסים. "יש צורך למצוא את נקודת האיזון בין הדיירים מצד אחד, היזם מצד שני והתכנית בניין עיר. ועדות התכנון אינן פועלות כחותמת גומי ומאפשרות לדיירי הפרויקט ולתושבים הסמוכים להתנגד".

חברת וקסמן גוברין מנהלת כיום את התהליכים הסטטוטוריים באישור תכנית הפינוי-בינוי ברחוב דפנה בתל אביב אשר במסגרתה עתידות להיבנות כ-900 דירות חדשות במקום 470 דירות הקיימות באזור היום. לפני כשבועיים נדחה דיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב בעניין הפקדת התכנית בעקבות דיירי הוילות ודירות היוקרה הממוקמים בקרבת המתחם. לטענתם, התכנית הנוכחית אינה מתייחסת להשפעות הסביבתיות של הקמת מגדלים בני 40 קומות לצד צמודי קרקע ועומסי התחבורה הכורכים בכך.