רוצים ארה"ב? "הזדמנויות יש, אבל תזהרו ממי שמבטיח תשואה של 25% על הנכס"

מחירי הנדל"ן בארצות הברית צנחו בשיעור חד מאז פריצתו של משבר הסאב-פריים בשנת 2007, ולאור אופציות ההשקעה המועטות בנדל"ן בארץ בעקבות נסיקת המחירים, הבתים בארץ קורצים למחפשי ההזדמנויות. אך זהירות, כידוע בכל סוג של השקעה היכן שיש הזדמנויות יש גם הרבה סיכונים.

מדד Case Siller, הבוחן את השינויים במחירי הבתים ב-20 ערים מרכזיות בארצות הברית, לחודש אוגוסט 2010 ממחיש כי ב-11 מתוך 20 הערים נרשמה ירידת מחירים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד- באטלנטה נרשמה ירידת מחירים של 2%, בשיקגו נרשמה ירידה של 2.9%, בלאס וגאס נרשמה ירידה של 4.5%, בפורטלנד נרשמה ירידה של 2.3%, בסיאטל נרשמה ירידה של 2.4% ובטאמפה נרשמה ירידה של 4.1%. למרות ירידת המחירים, בחישוב כולל של כל 20 הערים נרשמה עליית מחירים בשיעור של 1.7%, זאת בעקבות זינוק המחירים שנרשם בקליפורניה, אחת הנפגעות החזקות במשבר. בסאן פרנסיסקו המחירים זינקו בשיעור של 7.4%, זינוק של 5.4% נרשם בלוס אנג'לס, זינוק של 6.9% נרשם בסאן דיאגו וזינוק של 4.8% נרשם בוושינגטון.

"הרבה יותר משתלם לרכוש כתאגיד"
עו"ד חנן אפרים, ממשרד אפרים קטן ויינשטיין, אומר כי יש חשיבות שאנשי מקצוע נפרדים בלתי תלויים יבצעו את הבדיקות בנכס המיועד וחובה להתייעץ עם עורך דין מקומי המבין באזור הספציפי. "רוב החברות מציעות פתרון כולל שמאוד קוסם ומבטיחות תשואות גבוהות, אולם לא פעם הרוכש נאלץ להתמודד עם השוק המקומי. הריבית כיום בארצות הברית מאוד נמוכה וצריך לצאת מנקודת הנחה שהבנקים יודעים יותר טוב מהרוכש הקטן את הסכנות הטמונות בנכסים, לכן אין להתפלא שהמימון לא מוענק בקלות, אפילו אם על הנייר עסקאות מציעות של 8%-9% תשואה".

"צריך לבדוק את טיב השוכרים וכאשר רוכשים נכס מעיקול לבצע בדיקה אצל הרשויות כדי לבדוק את חוקיותו", מציין אפרים. "אלו הן בדיקות מאוד סטנדרטיות, האבסורד הוא שכאשר רוכשים דירה בבאר שבע בודקים את השוכרים ובפלורידה לא".

עוד מוסיף אפרים כי יש לבחור חברת ניהול מנוסה שתדע למקסם את התקבולים ותעלה את שכר הדירה כשיתאפשר. "הדרך הטובה ביותר להשקעה היא באמצעות כניסה לקבוצה ממוסדת שרוכשת בנק של נכסים. בקניית בית יחיד נוצר הפסד של שכר דירה ברגע שהדייר עוזב, אולם כאשר לכל רוכש יש חלק יחסי בכלל הנכסים התקבולים לא נפגעים. בנוסף, כתאגיד, הרבה יותר פשוט לקבל אשראי בנקאי".

זהירות! ספסרים
דני ברכה וגיא חיימי, בעלי חברת Vino העוסקת במציאת נכסים בארצות הברית וניהולם הכולל, אומרים כי מאוד קל לפתות כיום משקיעים. "אנשים חושבים שלא ניתן להפסיד כאשר רוכשים בית ב-10 אלף דולר ומשכירים אותו ב-400 דולר בחודש, זו טעות- צריך ראשית לדעת היכן הנכס ממוקם, את רמת התחזוקה, לדעת כמה זמן הנכס עמד ריק ולקחת בחשבון שלא תמיד יהיה קל להשכירו. כדאי מאוד לשמור מרחק ממי שמבטיח תשואה שנתית של 25% , אין דברים כאלה. מתחילים לראות יותר ויותר ספסרים ישראלים בתחום, כפי שקרה עם קבוצות הרכישה בארץ".

ברכה טוען כי רמות המחירים נמצאות כיום בשפל והמטרה היא לרכוש נכסים במחצית מעלות הבנייה וכשליש ממחיר השיא. "אטלנטה היא עיר מרכזית עם חברות ענק דוגמת קוקה קולה ו-CNN, הקולטת אוכלוסיה רבה כל שנה, לכן יש בה ביקוש לבתים חדשים. גם בפלורידה ניתן למצוא נכסים אטרקטיביים, בערים כמו טמפה וקייפ קוראל, זאת בניגוד למיאמי שלשוק שייקח הרבה יותר זמן להתאושש".

חיימי ממליץ להימנע מדירות הקונדו בבניינים משותפים- "השוק מוצף בדירות, עלויות ההשקעה בהן הרבה יותר גבוהות והדייר תלוי בתשלום דמי הניהול של שאר הדיירים, סוג של שותפות. לבתים פרטיים יש ביקוש רב יותר, ניתן כיום לרכוש בית בשטח של 180 מ"ר על דונם אדמה בכ-80 אלף דולר".