בנק ישראל: "המשך עליית המחירים יאותת על בועה, אנחנו עדיין לא שם"

בכנס השנתי של חטיבת המחקר בבנק ישראל, דנו המשתתפים בשאלה האם התפתחה בועה במחירי הדירות בישראל.

ד"ר יוסי יכין, כלכלן בחטיבת המחקר, אמר כי בועה משמעותה עליה במחירים של נכס המונעת מציפיות המזינות את עצמן. "קצב עליית מחירי הדירות הוא מהיר מקצב ההתפתחות של גורמי היסוד,(שכר, גודל האוכלוסיה, מלאי הדירות) אך כשבוחנים את הרמה אין סטיית תקן. אם התחלנו במחיר שפל נצפה לראות עליית מחירים גם אם גורמי היסוד לא השתנו, אנו לא רואים סטייה משמעותית מהמחיר בפועל"

יכין מסביר כי משנת 1973 עד היום מחירי הדירות עלו ב-1.5% בשנה, מגמה הדומה למגמות ב- OECD. "אם בוחנים את שלוש השנים האחרונות רואים את עליית המחירים המאוד מהירה של 35%, נותן אינדיקציה שעליית המחירים החלה בנקודת שפל מאוד גדולה. צריך לזכור מה קרה מאז אמצע שנות ה-90. במשך 12 שנים המחירים ירדו ריאלית ב-2.4% בשנה, עליית המחירים משמעותה תיקון שהתבקש. בשלוש השנים האחרונות רואים עליית מחיר ביחס לשכר, עלו הרבה יותר מהר מהתפתחות השכר, אך במבט כולל לא ניכרת סטייה משמעותית בהשוואה למקומות בהם התפתחה בועה כמו ארצות הברית, ספרד ובריטניה"

יכין מוסיף כי ניתן לראות עלייה ביחס בין מחירי הדירות לשכר הדירה, ניתן לראות עליה של 20% מנקודת השפל ב-2007, אולם הפער נמוך ב-15% מהשיא הקודם בשנות ה-90. בללוס אנג'לס, מיאמי, סן פרנסיסקו וניו יורק ניתן לראות כי בשנות הבועה הפער היה הרבה יותר גדול מאשר בארץ ועם התפוצצות הבועה חזרו לרמות של השנים שקדמו, אנחנו בהחלט לא שם, אם מתפתחת בועה היא ממש בשלביה הראשונים, קשה מאוד מהנתונים לראות שקיים משהו חריג שסוטה מרמות שראינו בעבר".

לדברי הכלכלן ויצמן נגר, "כשבוחנים גורמים מבניים, אנחנו מצפים שהגורמים שלוחצים על שוק הדירות ילחצו מעלה גם את המחירים, ולפי הגרף של העשור האחרון שאנחנו מציגים, לא רואים זאת. נוכל לומר כי הירידה בריבית המוניטרית יצרה עלייה במחירי בדירות, אולם צפוי שההשפעה תהיה שלילית במהלך שנת 2011 כאשר הריבית תמשיך לעלות. צריך להיזהר מהגדלת היצע הדירות בצורה לא מדודה, שיכולה לתת את האפקט הלא נכון".

בהתייחס לשכר הדירה, ויצמן מציין כי אין לריבית השפעה ישירה עליה, אך עליית מחירי הדירות בהחלט משפיעה על שכר הדירה, ירידה של 1% בריבית תגרום בצורה עקיפה לעלייה של 0.43% בשכר הדירה ברמה שנתית.

דורון סייג, ראש תחום מקצועי בלשכת הסטטיסטיקן הממשלתי, אומר כי ניתן לראות בשלוש השנים האחרונות מגמה אחידה של עליות מחירים. התפתחות המחירים בערים הגדולות ממחישה שערים כמו ירושלים ותל אביב רשמו עליות מחירים עוד מ-2005, חיפה רשמה ירידת מחירים מצטברת דיי גדולה שמ-2008 החלה לרשום עליית מחירים. אזור תל אביב רגיש לאירועים מאקרו כלכליים המשתקף בזינוק המחירים כיום, שיעור המשקיעים מגיב לאירועים כלכליים.