הנדל"ן ב-2011 לאן? מחירי הדירות במרכז, מבט לפריפריה והאזורים החמים

שנת 2010 תיזכר לכולנו כשנה בה מחירי הדירות המשיכו לעלות, מחירן של דירות היוקרה בתל אביב הרקיע לרמות של מנהטן, מצבם של הזוגות הצעירים הורע בעקבות עליית המחירים והקשחת תנאי המשכנתאות ותופעת קבוצות הרכישה חזרה למימדיה הטבעיים. אולם לקראת סוף השנה החלו להתגלות סימנים ראשוניים של התקררות בשוק.

אילו בשורות מביאה עימה שנת 2011? האם הפריפריה תתפתח? האם ההתקררות בשוק זמנית או מציאות חדשה? Bizportal שוחח עם גורמים בשוק הנדל"ן ובירר את תמונת שוק הנדל"ן עבור השנה החדשה.

"מחירי הדירות יירדו בשנה הבאה ב-5%-10%", קובע דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל. "הרבה אנשים יתחילו לשבת על הגדר בעקבות הכרזות הממשלה שמתחילות לתת את השפעתן הפסיכולוגית". לדבריו מגמת האקזיטים מצד סקטור המשקיעים תגבר ב-2011- "החשש מירידת המחירים ועליית הריבית הולך ועולה, אנחנו מתחילים לראות את תחילת המגמה כבר כיום. רואים פחות משקיעים שנכנסים כיום למעגל ההשקעות".

אהוד המאירי,יו"ר פירמת שמאות המקרקעין אהוד המאירי, טוען כי עליות המחירים ב-2010 היו מתונות יותר יחסית ל-2009 ובדירות יד שנייה אף נצפתה התייצבות. "ניתן לראות כי הביקושים נעו לפריפריה, רמת ההכנסות כבר לא מאפשר לרבים לרכוש דירה בתל אביב ולכן פונים לבאר יעקב, רחובות, גדרה וחדרה, לדעתי אנחנו נראה מהפך בנתיבות ברגע שתגיע לשם מסילת הרכבת, כפי שהשפיעה על בנימינה, ייקח יותר מהר להגיע לשם מאשר לפתח תקווה בפקקי הבוקר".

המאירי ממליץ למי שלא מוכרח לרכוש דירה כעת שלא יקנה, שיחכה. "הממשלה משקיעה מאמצים רבים בצינון שוק הדירות והדבר יוצר אפקט פסיכולוגי היוצר ציפייה לירידת מחירים, זאת בנוסף לרמזים של סטנלי פישר, נגיד , להעלאת הריביות בהמשך השנה ולצעדים נגד המשקיעים אשר חוזרים היום לשוק ההון, לדעתי רוב השוק עשה כבר את שלו. אני צופה לעליית מחירים בחדרה ובשכונות מסוימות בבאר שבע, לצערי רוב עם ישראל נוטה לרכוש במרכז והדבר לא ישתנה כל כך מהר".

בניגוד למייזליק והמאירי, יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י, דווקא צופה עליית מחירים של 7%-10%. אנחנו נזכה לראות התעוררות בקרית גת וגדרה, בעוד באשקלון ובבאר יעקב מגמת עליית המחירים שראינו השנה תמשך. "כל הפריפריה לדעתי עוברת מהפכה ואני מאמין כי בשילוב תחום ההתחדשות העירונית שיתפוס תאוצה השנה נזכה לראות הרבה ערים מתחזקות ומחזירות עטרה ליושנה".

גם אריאלה שניאור, יו"ר ארגון אדריכלי הפנים, מאמינה כי פני הערים הולכים להשתנות. "ראשי הערים יוצאים ומייחצ"נים את העיר שלהם ואת הכדאיות שלהן על פני המגורים בתל אביב, הליבה נוצלה עד אינסוף ולא כולם צריכים ויכולים להתגורר בה. אנחנו נראה את עיצוב הפנים של המעמד המעמד העליון באזור המרכז נודד בשנה הבאה לבאר שבע, אין יותר את הבידול הגיאוגרפי ואת המרחק הגיאוגרפי. אני לא מאמינה המחירים ירדו, יתכן ונכנס לתקופה של הידוק חגורות".

"עכו תרכז עניין בשנה הבאה", אומרת שרית סבן, יו"ר ובעלי אמבסדור שיווק ויעוץ נדל"ן. "העירייה עשתה עבודה משמעותית לעצירת ההגירה השלילית, החלה הגירה חיובית לעיר והמחירים אף עלו במקצת. כאשר דירת 4 חדרים חדשה עולה 800-850 אלף שקל הצעירים מחיפה מתחילים להגיע והמשקיעים מצליחים למצוא דירות יד שנייה ב-300 עד 400 אלף שקל, אך ברור לכולם כי ללא שיקום השכונות הותיקות יהיה מאוד קשה לשווקה". לדעת סבן סקטור דירות היוקרה צפוי לרשום ירידת מחירים של 5%, אולם מלבדו לא צפויה ירידת מחירים.

עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון, צופה התפתחות משמעותי בצפון הארץ בשנה הקרובה ובראייה ארוכת טווח מאמינה כי אזור הדרום יעבור מהפכה בעקבות מעבר עיר הבה"דים לאזור. "אם הממשלה תהיה נבונה, תחשוב מעבר לקדנציה הנוכחית ותקים שכונות חדשות שיחוברו לירוחם ולדימונה אנחנו נזכה לראות תקופה של תור זהב באזור. אסור להקים ישובים חדשים, מנותקים ועשירים באזור דוגמת עומר ומיתר אלא לחקות את מה שנעשה בעבר ביבנה ובראש העין כאשר הוקמו בהן שכונות צבאיות. כמו כן, לדעתי הקמת בית הספר לרפואה בצפת עשויה להוביל את העיר לעתיד טוב יותר". חכם מגדירה את אשקלון כהפתעת השנה, צופה שהמחירים בה ימשיכו לעלות, ומאמינה שנראה ישובים דוגמת עתלית ואור עקיבא כיעדים מפתיעים לרכישה בשנה הבאה.

"קבוצות הרכישה צפויות בשנה הקרובה להצטמצם ב-30%-40%", כך קובע גיא בלושינסקי, מנכ"ל G Group העוסקת בארגון וניהול קבוצות רכישה. "אנו נראה את ארגון של קבוצות רכישה גם מחוץ לגוש דן, במקומות כמו חדרה לדוגמה, אך למרות הירידה בהיקפן אני לא רואה ירידות במחירים. "כל עוד המדינה לא תתחיל לפקח על המחיר ולא תשחרר קרקעות לא נראה ירידת מחירים, אם אפשר לפקח על מחירי לחם וחלב אפשר לפקח גם על מחירי הדירות, אך בעלי ההון לא יתנו לזה לקרות, הצעדים האחרונים של האוצר בדמות מתן פטור במס שבח על רוכשי דירה שנייה ושלישית והגדלת מס הרכישה על משקיעים היא פופוליסטית, הציבור לא מטומטם ורואה שלא עושים דבר, בעוד 3-4 חודשים נראה שוב גל עליות".

אייל אוכמן, מנכ"ל ושותף בחברת אגם שביט, טוען כי הוראת השעה המעניקה פטור ממס שבח למשקיעים שימכרו את דירותיהם והעלאת מס הרכישה למשקיעים שירכשו דירה נוספת לא תוביל להורדת המחירים המיוחלת ב-2011, זאת מכיוון שלמשקיע עם יתרת מזומנים אין אפיק סולידי אחר להשקעה. לדבריו החוק החדש אף עלול להפוך את שוק הנדל"ן לחממה לספקולנטים ומשקיעים בטווח הקצר אשר ירכשו דירות וימכרו אותן במהלך השנתיים הקרובות וייהנו מהפטור ממס, ועד שיימכרו יזכו לתשואה מניבה מהשכרת הנכס, שגם היא פטורה ממס.