קץ בועת הנדל"ן? מחירי דירות חדשות ירדו ב-7.4% ב-2010, 48% צניחה במכירות באזור ת"א

משרד האוצר פרסם היום סקירה של ענף הנדל"ן לחודש דצמבר 2010, לפיה נרשמה ירידה של כ-7% במספר העסקאות בהשוואה לנובמבר. מהנתונים עולה כי מחירן החציוני של דירות חדשות ירד ב-7.4% בין דצמבר 2009 לדצמבר 2010 ועמד על 1.022 מיליון שקל.

כמו כמעט בכל חודש, משרד האוצר מספק נתונים שונים מנתוני . לפני יומיים בנק ישראל העלה את הריבית בשיעור של 0.25% לרמה של 2.25%, זאת בעקבות האצת מחירי הדירות.

ניתן לראות כי להכבדת נטל המיסוי על דירות להשקעה החל מינואר 2011, היתה השפעה מכרעת על הגידול ברכישת דירות להשקעה בחודש דצמבר: משקל המשקיעים במחצית הראשונה של דצמבר היה דומה למשקלם בחודש נובמבר, ואילו במחצית השניה של דצמבר נרשמה עליה של 5 נקודות אחוז במשקל המשקיעים בשוק בהשוואה למחצית הראשונה של החודש. "בהנחה שהעלייה החדה ברכישת דירות להשקעה במחצית השנייה של דצמבר נובעת מהקדמת רכישות על רקע ההעלאה הצפויה בשיעורי המס, ניתן לצפות לירידה משמעותית ברכישת דירות להשקעה בתחילת 2011", מוסרים מהאוצר.

ואכן, בפילוח בין רכישת דירות למגורים לרכישת דירות להשקעה נמצא כי בעוד שרכישת דירות למגורים ירדה בשיעור של כ-10% בהשוואה לנובמבר, עלה סך הדירות שנרכשו להשקעה בשיעור של כ-2%. בכך עלה בצורה משמעותית משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן בחודש דצמבר והגיע לשיעור של קרוב לשליש מסך העסקאות, בדומה לרמות השיא שנרשמו ברבעון השלישי של 2009, זאת לאחר ירידה כמעט רצופה מאז הרבעון האחרון של 2009.

מהנתונים עולה כי קיימת שונות גבוהה בשינוי במספר העסקאות בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה ובין רכישת דירות למגורים לבין רכישת דירות להשקעה. בעוד שמספר דירות יד שניה שנרכשו ירד בשיעור של כ-11%, ירד מספר הדירות החדשות שנמכרו, בניכוי אזור רחובות , בשיעור של כ-23%. הירידה במכירת דירות חדשות מקיפה את כל האזורים, למעט כאמור רחובות, כאשר שיעורי הירידה נעים בין 10% באזור השרון ל-48% באזור תל אביב.

שיעור הדירות שנמכרו על ידי משקיעים בחודש דצמבר ירד בשיעור מתון בהשוואה לחודש הקודם, למעט אזור תל אביב ואזור המרכז בו נרשמה ירידה משמעותית. "יתכן ובאזורים אלו באה לידי ביטוי ההשפעה של הרחבת הפטור ממס שבח לדירות שנרכשו להשקעה, עליה הודיע משרד האוצר באמצע דצמבר, אשר צפויה להיכנס לתוקף בינואר 2011", מוסרים באוצר. "באזור ת"א נרשמו הרמות הגבוהות ביותר של החיוב הממוצע (והחציוני) במס בדירות שנמכרו ע"י משקיעים (והיו חייבות במס) בשנת 2010".

מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת בחודש דצמבר, בשיעור של 0.6% לעומת נובמבר, שיעור ירידה מעט מתון מזה שנרשם בשלושת החודשים הקודמים. שיעורי ירידה חדים נרשמו באזור ירושלים (3%-) ובאזור ת"א (1.8%). יציבות מחירים נרשמה באזור השרון ואילו באזור חיפה הוסיפו המחירים לעלות, אם כי בשיעור מתון מזה שנרשם בנובמבר (0.2%). בממוצע שנתי היה מחיר דירה חדשה בשנת 2010 גבוה בכ-3.5% מהממוצע השנתי ב-2009, למרות ירידות המחירים בשנת 2010, זאת לאור העובדה שעליית המחירים החדה ב-2009 החלה באמצע השנה וירידת המחירים ב-2010 היתה איטית בתחילתה והחלה להתגבר רק מאמצע השנה.

שכר רוכשי דירה "יחידה" בחודש דצמבר היה דומה לשכר הרוכשים בנובמבר, אולם קיימת שונות ברורה בין האזורים: באזורי ת"א, המרכז ירושלים והשרון נרשמה עליה ברמות השכר בשיעורים שבין 6%-14% ואילו באזור חיפה נרשמה ירידה בשיעור של קרוב ל-10%. אזור זה הוא גם בין היחידים בהם נרשמה עליה משמעותית ביחס בין מחיר דירה לשכר בחודש דצמבר. בשכר רוכשי דירה להשקעה נבלמה העליה שאפיינה את החודשיים הקודמים, כאשר רמות השכר של הרוכשים בחודש דצמבר היו נמוכות בשיעור של כ-2% בהשוואה לשכר הרוכשים בנובמבר.