מי תהנה מהצפת ערך לאחר מכירת הנכס המרכזי שלה בת"א?

בבורסה בתל אביב נסחרות למעלה מ-800 חברות. הגדולות שבהן מוכרות היטב לציבור המשקיעים, הן בזכות מחזורי המסחר הגבוהים והן בזכות הכיסוי האנליסטי הנרחב להן הן זוכות.

מצד שני, החברות הקטנות סובלות ממחזורי מסחר נמוכים יחסית וכמעט אינן זוכות להגיע לדפי העיתונים בין היתר בשל 'חוסר עניין לציבור'. דבר זה יוצר לעיתים עיוותים בתמחור של אותן החברות (לטוב ולרע), אשר לעתים לוקח זמן רב עד שהם נסגרים.

אחת מהדוגמאות לכך קיימת בחברת הנדל"ן אינטרקולוני. ההיסטוריה של החברה היא מעט בעייתית. חברת הנדל"ן נקלעה לקשיים בשנה החולפת ונדרשה להסדר חוב גדול אשר במסגרתו הומר החוב של מחזיקי האג"ח למניות. מי שניצל את ההסדר כדי להשתלט על החברה היה רו"ח ירון ייני שמחזיק היום ב-38% ממניותיה של אינטרקולוני באמצעות חברת גילאון הציבורית הנמצאת תחת שליטתו.

הנכס המרכזי של אינטרקולוני הוא פרוייקט טאוורס בשכונת נווה צדק שבתל אביב שבו מחזיקה החברה 40% בשרשור מלא. בחודש יולי האחרון חתמה החברה על הסכם שבו נתנה למכירת אחזקותיה בפרוייקט לליבר (אשר מנכ"ל אינטרקולוני מחזיק 56% מהמניתיה של ליבר) תמורת 200 מיליון שקלים.

בעבור האופציה קיבלה חברת הבת המחזיקה בפרוייקט סכום ראשוני של 7 מיליון שקלים. להסכם האופציה הוכנסה גם אופציית ההארכה תמורת 3 מיליון שקלים. אופציה זו מומשה ועד כה שולמו לחברה בסה"כ כ-10 מיליון שקלים.

למרות שהעסקה נחתמה לפני יותר מחצי שנה היא עדיין לא הושלמה, זאת בשל התנגדותם של התושבים לעסקה שהתנגדו לבניית בניין רב קומות בשכונה. התושבים פנו לבית המשפט במטרה לעצור את קיומה של העסקה אולם בנובמבר האחרון עתירתם נדחתה על הסף.

תושבי השכונה ערערו לבית המשפט העליון, אולם עוד בטרם נקבע הדיון, נחתם בין הצדדים הסכם פשרה (25 לינואר) אשר הוגש לאישורו של בית המשפט העליון. אישור שכזה צפוי להיות בעוד זמן לא רב ולמעשה סולל את הדרך למימושה של העסקה.

מה יקרה אם העסקה תצא אל הפועל?

אם העסקה תמומש, צפויים משקיעי אינטרקולוני ליהנות מהצפת ערך משמעותית. המכירה צפויה להכניס לחברה תזרים נקי (לאחר הלוואות בעלים שניתנו לחברת הבת) כ-50 מיליון שקלים ובעקבותיהן צפויה החברה גם לרשום בספריה רווח הון בשיעור של 26 מיליון שקל.

מניית אינטרקולוני אשר נסחרת מתחת לרדאר המשקיעים נסחרת היום לפי שווי של 36 מיליון שקל, כך שרק התזרים החופשי מהעסקה משמעותי יותר מכל שוויה. יתרה מכך, בסוף הרבעון השלישי עמד הונה העצמי של החברה על 46.3 מיליון שקל באופן המעיד כי עוד בטרם הושלמה העסקה, נסחרת חברת הנדל"ן מתחת להונה העצמי.

אולם בכך לא די. חברת אינטרקולוני עשויה להרוויח בעתיד סכומים נוספים מן הפרוייקט. כחלק מן ההסכם, חברת הבת של אינטרקולוני זכאית ל-20% מהרווחים שינבעו לרוכשי הנכס.

מבחינתה של אינטרקולוני, לאחר השלמת העסקה צפויה החברה להחליט מה לעשות עם תזרים המזומנים הגדול. כחלק מהסדר החוב, הוקצו לבעלי החוב הקודמים סדרת חדשה שיתרת הקרן שלה עומדת על 33 מיליון שקל וכיום היא נסחרת בתשואה לפדיון של 6%.

על פי מתווה הסדר החוב, החברה יכולה לחלק רק לאחר שתחזיר לפחות מחצית מיתרת הקרן. בחברת אינטרקולוני כבר מתכננים חלוקה של דיבידנד. בשבוע שעבר הודיעה החברה על כינוסה של אסיפת אג"ח שתתקיים באמצע פברואר שבו ידונו שני נושאים.

הנושא הראשון שיעלה על הפרק הוא בקשת החברה לבצע רכישה עצמית של איגרות חוב. בקשה זו טעונה אישור של בית משפט מאחר ולחברה אין יתרת רווחים לחלוקה. לפיכך, מבקשת החברה גם להסמיך את הנאמן של איגרות החוב לאשר לבית המשפט כי מחזיקי האג"ח אינם מתנגדים למהלך.

אם לשפוט על פי המהלכים האחרונים שמבצעת אינטרקולוני, הרי שלא מן הנמנע כי בעקבות התזרים הגדול הצפוי (כ-50 מיליון שקל) ממכירת מתחם ליבר, היא עשויה לנצל אותו כדי להקטין את חובה למחזיקי האג"ח באופן שיוותר בידה מזומן בהיקף הגבוה יותר מאשר שוויה הנוכחי.

מחירה הנוכחי של המניה הנסחרת כיום לפי שווי של 36 מיליון שקל, עשוי לעלות משמעותית אם עסקת המכירה תצא אל הפועל.