חלום הדירה מתרחק: ב-2010 נדרשו 129 משכורות לרכישת דירה, זינוק של 22% בשנתיים

היום פרסמה רחל הולנדר, מנהלת אגף מידע וניתוח כלכלי, סקירה אודות התפתחות ענף הבניה בשנת 2010. לפי הסקירה, הזינוק הגידול בביקוש על רקע מחסור בהיצע דירות בכל הארץ, ובמיוחד באזור המרכז הביא לעליה משמעותית במחירי דירות ובשכר דירה במרבית האזורים וזאת לאחר שנים ממושכות של ירידה ריאלית במחירים

בשנת 2010 חל גידול ריאלי של כ- 6% בהתחלות הבנייה ונבנו כ- 38 אלף יחידות דיור, לעומת כ- 32 אלף ב-2009. על פי מדד מחירי דירות שמפרסמת הלמ"ס, עלו מחירי הדירות נומינלית בשנים 2008 - 11/2010 בכ- 43% במצטבר. ריאלית עלו מחירי הדירות בתקופה זו בכ- 29% במצטבר.

מהסקירה עולה כי מחיר דירה עמד על כ- 1,065 אלף שקל, בממוצע ארצי, בשנת 2010. במחוזות ירושלים ותל אביב מחירה הממוצע של דירה הגיע לכ- 1,470 אלף שקל, כ- 170% יותר ממחיר דירה בצפון (כ- 550 אלף שקל) וכ- 110% יותר ממחיר דירה בדרום (כ- 695 אלף שקל). מחירה הממוצע של דירה חדשה עמד בתקופה זו על כ- 1,380 אלף שקל, כ- 44% מעל מחיר דירה מיד שניה (כ- 960 אלף שקל). מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים היה כ- 1,080 אלף שקל ושל דירת 3 חדרים כ- 715 אלף שקל.

העליה במחירי דירות מבטאת הרעה חריפה ביכולת הציבור לרכוש דירה. בשנת 2010 נדרשו כ- 129 משכורות חודשיות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת, זאת לעומת כ- 118 משכורות ב- 2009 וכ- 105 משכורות בשנים 2007 ו-2008. זאת ועוד, מדד שכר הדירה על פי הלמ"ס עלה במצטבר בשנים 2008 - 2010 בכ- 22% נומינלית ובכ- 10% ריאלית. בחוזים חדשים ומתחדשים עלה מדד שכר הדירה בשיעור מצטבר גבוה יותר בכ- 27% נומינלית ובכ- 15% ריאלית. העליה אפיינה את כל אזורי הארץ ובגדלי דירות שונים ובלטה במיוחד באזור המרכז וגוש דן.

הסקירה מעלה כי תופעת הגידול בשכר הדירה בולטת לאור העובדה שמספר המתגוררים בשכירות במשק הולך ועולה בהתמדה בשנים האחרונות ובמקביל יורד שיעור המתגוררים בדירה שבבעלותם, מ- 73% בעלי דירה לפי נתוני מפקד 1995 לרמה של כ- 66% בלבד לפי נתוני מפקד 2008.

זינוק המחירים השפיע משמעותית גם על שוק המשכנתאות. נתוני היקף ביצוע המשכנתאות כסוק החודשים ינואר-נובמבר 2010 לציבור היה כמעט כפול מההיקפים בשנת 2005. בין 2009 ל- 2010 חל גידול של כ- 33% בהיקף ביצוע המשכנתאות, כאשר היקפי הביצוע התחזקו במיוחד בשליש השני של 2010. בסקירה עולה הסוגיה כי יש להביא בחשבון את העובדה שעקב מגמת העליה המתמשכת במחירי דירות, חלה עליה משמעותית בגובה המשכנתא הממוצעת - מגמה שתרמה לגידול הכולל בהיקפי המשכנתאות לציבור.

בנוגע לדירות להשקעה, במהלך שנת 2010 הלך ופחת משקל הרוכשים , לאחר מגמת עליה בשנים קודמות. בשנת 2009, מתוך כ- 102,280 עסקות בדירות, כ- 31% רכשו להשקעה והשאר רכשו דירה ראשונה או שיפרו דיור, כולל תושבי חוץ (כ- 38% וכ- 31% בהתאמה, נתון משוער על בסיס נתוני מינהל הכנסות המדינה ל- 2007). שיעור המשקיעים עמד בינואר 2010 על כ- 31.8% ומאז ירד בהתמדה ל- 27.2% באוגוסט ול- 25.5% בלבד בספטמבר-אוקטובר.

הולנדר טוענת כי עדיין קיים חסר ניכר בהיצע הדירות הנדרש כדי לענות על הביקושים השוטפים עקב יצירת משקי בית חדשים כל שנה, כ-50,000 בממוצע לשנה. "יש להביא בחשבון רכישה שוטפת של דירות על ידי משקיעים (מהארץ ומחו"ל) שאינן מיועדות להשכרה כפי שהיה קיים גם טרם גל העליה האחרון במחירי דירות, כמו כן נחוץ מלאי חיכוכי שמאפשר קיום שוק משוכלל. כלומר, היצע הדירות אינו עונה על הצרכים מזה מספר שנים. המצב היה שונה בתקופות קודמות שאופיינו על ידי עודפי היצע וירידות מחירים".

הולנדר מסכמת ואומרת כי "כצעד משלים לשיווק המוגבר של קרקעות ובתגבור פרוייקטים של פינוי-בינוי, נדרש סיוע בפתרון מגבלה זו. כמו כן, יש לתת את הדעת לסיוע מתאים באזורי הפריפריה ולאיתור והתמקדות בקבוצות אוכלוסיה חלשות גם במרכז הארץ במטרה לסייע בעדן לרכוש דירה או להגיע לפתרון דיור זמין אחר".