הצרות של לב לבייב: "הקניון ב'מוסקו סיטי' יצליח - אבל רק בעוד 7-10 שנים"

Mall of Russia, קניון הדגל של אפריקה שנמצא במתחם 'מוסקו סיטי', שבמוסקבה, עובר חבלי לידה קשים. לפני כשלושה שבועות הוציאה אפריקה דיווח אופטימי לפיו התקבלה תעודת השלמת הבנייה מרשויות העיר מוסקבה לשם הפעלת הקניון. הקניון אכן ייפתח בקרוב - אבל יש גם בעיות.

ראשית נעשה סדר בלוח הזמנים. הפתיחה הרישמית של הקניון הייתה מתוכננת לסוף מארס, מה שאומר שפתיחה שקטה (הפעלת הקניון לפני טקס של גזירת סרט וכו') הייתה מתוכננת לחודשיים קודם - סביב ינואר. בינתיים זה לא קרה. כרגע עבודות הבנייה אמורות להסתיים עד תום החודש ואז צפויה החברה לקבל את אישור העירייה לאכלוס, להתחיל בהרצה שקטה במהלך מרץ ולפתוח את הקניון באופן מלא עד יולי.

מתחם מוסקו סיטי הוא חלק מפרויקט אדיר מימדים של גורדי שחקים שחלקם כבר בנויים ומאוכלסים. הקניון הוא נמצא בחלקו התחתון של הפרויקט (בדומה לעזריאלי ובנייני המשרדים שמעליו). הפרויקט כולו היה ה'בייבי' של ראש העיר הקודם של מוסקבה, יורי לוז'קוב, שאפילו תכנן להעביר אליו אל משרדי העירייה. ב-29 לספטמבר פיטר פוטין את לוז'קוב בבושת פנים ומינה במקומו את ולדימיר רסין. לגבי רסין, גורמים ברוסיה איתם שוחחנו מביעים דעות שונות באשר למחויבותו לפרויקט מוסקו סיטי, אחדים טוענים כי הוא סבור שיש עודף קניונים בעיר ומודאג מענייני התנועה הכבדה, אחרים דווקא סבורים כי רסין מחוייב לפרויקט בדומה לקודמו.

אחת הבעיות הקשות ביותר של הפרויקט - אין חניה

מוסקו סיטי הוא קניון של 160 אלף מ"ר - קניון ענק אבל לא חריג מאוד בנוף המוסקבאי. יש בבירת רוסיה כ-15 קניונים ענקיים וכבר בנסיעה משדה התעופה אי אפשר לפספס אותם. 15 קניונים זה נשמע הרבה, לא בפרופורציות של מוסקבה שהרי מדובר בעיר של 15 מיליון תושבים רבתי והמוסקבאים אוהבים לקנות.

מנכ"ל קושמן ברוסיה: "בסוף הקניון יהיה הצלחה, אבל הסוף הוא מאוד רחוק"

אחת הבעיות הקשות ביותר של הקניון היא עניין החניה. שאלנו את טים מילארד, מנכ"ל קושמן ברוסיה (קושמן היא אחת מ-3 חברות הערכת השווי הגדולות בעולם). באשר לבעיות החניה של הקניון, תשובתו הייתה קצרה - "זה לא שיש בעיית חניה בקניון - זה שפשוט שאין חניה בקניון".

לדבריו של מילארד, המבקרים אמורים להגיע ל'מוסקו סיטי' באמצעות המטרו (רכבת תחתית), "אבל גם עם זה יש בעיות, מתוכננות 2 תחנות מטרו אבל כרגע יש רק אחת. מעבר לכך, התחנה של מוסקו סיטי היא תחנה אחרונה במטרו ולא תחנה בדרך, מה שאומר שתדירות ההגעה של המטרו לפרויקט היא נמוכה - משהו כמו פעם ב-15 דקות וזה בעייתי."

מעבר לכך, קניון מוסקו סיטי ממוצב ומיועד למעמד סוציו-אקונומי בינוני וגבוה של אוכלוסיה במוסקבה - לא בדיוק אלו שנוסעים במטרו, דבר שרק מגביר את הבעייתיות של כל נושא החניה.

שאלנו את מילארד מה הוא חושב באופן כללי על הקניון של לבייב במוסקבה, "ביקרתי בקניון לפני שבוע, יש שם אווירה של עבודה והתקדמות והאמת שזו הפעם הראשונה שאני רואה שם כזו עבודה וזה יפה. עם זאת, יש בעיות ואומנם אני חושב שבטווח הרחוק הקניון יהיה בסדר ויצליח אבל מבחינתי נכון להיום הפרויקט הזה הוא אכזבה."

כאשר אני שואל את מיליארד האם טוווח רחוק מבחינתו זה 3-4 שנים, הוא עונה תשובה פסימית למדי, "אני יותר בכיוון של 7 עד 10 שנים. כרגע הקניון הוא גדול מידי ועם לא מעט בעיות. הלוקיישן הוא טוב ואני מעריך שבסוף זה יהיה הצלחה אבל כמו שאמרתי - רק בטווח הרחוק".

אמיר ארד מאקסלנס שהיה בקניון השבוע: "קיים פער בין הציפיות של המשקיעים בישראל לבין מצב הקניון בפועל"

"נתחיל מהסוף" כותב ארד בהתייחסותו לביקור שערך בקניון. "קומפלקס Moscow City ו Mall of Russia הם קונספט נפלא הטומן בחובו הבטחה גדולה. קרבתו של הפרויקט לעורקי התחבורה והמגדלים במתחם יספקו לקניון קהל לקוחות קבוע ויציב ויהפכו את המתחם לאחת מהנקודות המרכזיות בעיר מוסקבה. אולם להערכתנו, ליהלום של אפריקה ישראל, כמו יהלום אמיתי, ייקח זמן לא מועט לקבל צורה ולהראות את ערכו. בין שנה לשנה וחצי לא פשוטות מצפות לאפריקה, בטרם נראה את Mall of Russia במלוא הדרו וגם לוח הזמנים הזה אינו תלוי לחלוטין בחברה."

ארד מציין מספר נקודות תורפה:

1. אישור עירייה - בראש ובראשונה הבעיה הכי בוערת, התאמה של הקניון לדרישות הבטיחותיות של העירייה וקבלת ההיתר על מנת שניתן יהיה לאפשר לשוכרים להתחיל להתאים את החנויות ולסדר את הסחורה על המדפים בצעד נוסף ומשמעותי בדרך לפתיחה המיוחלת.

2. חניות ודרכי הגישה - אחת מהבעיות היותר אקוטיות וקשות לפיתרון במתחם, שלא באשמתה הישירה של אפריקה אלא בשל התנהלות העירייה. הפתרון בנושא ידרוש זמן רב ועבודה מאומצת ולא פשוטה, אמצעים ארעיים לפתרון יאפשרו רק מזעור הנזק הקיים הנובע מהעדר חניות ודרכי גישה בעייתיות לנכס.

3. אובדן דמי שכירות - בין בגין כניסה מאוחרת ובין בגין פיצוי השוכרים בדרך זו או אחרת, אובדן ההכנסות יפגע בתוכניות החברה לבצע שערוך ומימון מחדש בתנאים נוחים לנכס כבר במהלך 2011.

4. סביבה תומכת - המלון הלא גמור (הנמצא בחזית הקניון), פרט לשלושת המגדלים הקיימים, שני המגדלים הנמצאים עדיין בתהליך בנייה והעובדה ששני מגדלים נוספים תקועים לחלוטין, הופכים את הסביבה שאמורה הייתה להיות תומכת בפעילות הקניון לסביבה שפוגמת בחוויה של הצרכנים. הבעיה הזו היא הדאגה האחרונה של אפריקה וזו שהכי פחות תלויה בה.

לדברי ארד, "העיכוב בלוחות הזמנים יגרור פגיעה חלקית בתזרים אותו ציפינו לראות מהקניון במהלך שנת 2011. להערכתנו העיכוב האמור יגרור גם לדחייה (ביחס לציפיותינו) בעיתוי השערוך ובמימון מחדש, אשר היה חזוי בעקבות הפעלתו של הקניון במהלך השנה."