זו בועה ע"פ פישר: מחירי הדירות פתחו פער ענק מהשכירויות - צפו בטבלה

הפעילים בשוק הנדל"ן למגורים מעידים בימים אלו כי שנת 2011 נפתחה במגמת האטה בהיקף העסקאות עד כדי "קיפאון חלקי". "קיפאון" מתרחש בשוק כאשר מחירי הדירות המבוקשים ע"י המוכרים לא פוגשים את המחירים אותם מוכנים לשלם הקונים.

מגמת האטה זו מקורה בין היתר בהקטנת הביקושים בתקופה זו, כאשר חלק מהקונים "יושב על הגדר" מכיוון שאינו מסוגל לשלם את מחירי הדירות המבוקשים, או שהוא סבור שמחירי הדירות נמצאים בשיא ולכן יש להמתין לירידת מחירים.

מי מבין הקונים שיכול להרשות לעצמו, ומוכן להסתכן ברכישת דירה בתקופה זו מצפה לפרמיית סיכון בצורה של הנחה כזו או אחרת. ואולם הסבר זה נותן רק את מחצית התשובה מדוע לא מתבצעות עסקאות רבות בשוק.

ומה עם המוכרים? מדוע הם לא מוכנים להתגמש במחיר ולפגוש את הקונים?
האם המוכרים אינם חוששים מהסיכון האפשרי של ירידת מחירי הדירות? בעניין עמדתם של המוכרים הטיב לתאר את שיקוליהם ד"ר דניאל כהנמן זוכה פרס נובל לכלכלה בספרו "רציונאליות הוגנות ואושר",בפרק שעוסק בנושא "אפקט הבעלות, שנאת ההפסד והטיית המצב הקיים".

בפרק זה מספר המחבר על ניסוי שנערך לקבוצת נחקרים. לאנשי הקבוצה הוצג מצב היפותטי לפיו " לא מזמן ירשת תיק השקעות של מזומנים וניירות ערך מדודו של אביך, חלק ניכר מתיק ההשקעות מושקע בחברה בעלת סיכון בינוני לא קיימות עמלות על שינוי התיק ואף אין מיסוי שמוטל בגין שינוי התיק כיצד היית נוהג? בוחר בהשקעה אחרת או ממשיך בהשקעה הקיימת?"
סיכום התוצאות שנתקבלו מהנחקרים הראה כי החלופה הפופולארית הייתה שמירה על המצב הקיים, חרף הסיכון הבינוני הקיים בתיק.

אנו סבורים שגם מוכרי הדירות של היום גם אם הם סבורים כי קיים חשש שמחירי הדירות עלולים לרדת, למרות זאת - עקב בעלותם על הדירה, קיימת אצלם הטיה לטובת המצב הקיים ורצון להימנע מביצוע עסקה כל עוד לא קיבלו את המחיר המבוקש על ידם. במצב דברים זה, המגמה השלטת בשוק היא האטה ומיעוט עסקאות.

מזהיר את הציבור

הבה ונבחן את עמדתו של בנק ישראל בקשר למצב שוק הנדל"ן למגורים בימים אלו. אנו סבורים שכדי לבחון את עמדתו המבוססת של בנק ישראל מן הראוי יהיה לא להתייחס לאמירות בע"פ של הנגיד שנאמרות בהופעות פומביות ומתייחסות לשוק הנדל"ן בדרך אגב, ובהקשר לנושאים אחרים, ולא אחת יוצאות מהקשרן.

הבה ונבדוק את חוות דעתו המפורטת והמנומקת של בנק ישראל המתייחסת לביצועיו של שוק הנדל"ן למגורים בשנת 2010, וזאת על פי הנתונים השנתיים של שוק הנדל"ן כפי שפורסמו בימים אלו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

את חוות הדעת האמורה של בנק ישראל אנו יכולים למצוא בדו"ח בנק ישראל לשנת 2009 אשר פורסם ב-21.4.2010 ואשר אין ספק לגבי חשיבותו ורצינותו.

כזכור, בנק ישראל קובע בדו"ח כדלקמן: "ב-2009 לא הייתה בועה, למרות העלייה החדה של המחירים בשנתיים האחרונות ........ ואולם אם הקצב המהיר של עליית המחירים ימשך גם ב-2010, סביר שמחירי הדירות יתרחקו מהרמה התואמת את גורמי היסוד של השוק........בועה במחירי הנכסים נוצרת כשמחירם עולה כתוצאה מצפי לעלייתם בעתיד מעבר לעלייה הנגזרת מגורמי היסוד של השוק".

כידוע, על פי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בשנת 2009 ב-18% והמשיכו ועלו בשנת 2010 בקצב מהיר של 17.5%. האם לפי הגדרת בנק ישראל יש לנו בועה במחירי הדיור? או במילים אחרות האם מחירי הדירות עלו ב-2010 מעבר לעלייה הנגזרת מגורמי היסוד של השוק?

בדו"ח הנ"ל מסביר בנק ישראל מתי עולה החשש לקיום בועה.

"השוואת התפתחות מחירי הדירות להתפתחות שכר הדירה נותנת אינדיקציה להתנתקותם של מחירי הדירות מגורמי היסוד של השוק ולהתפתחותה של בועה".

במילים אחרות ככל שנוצר פער גדול יותר בין שעור עליית מחירי הדירות לשיעור עליית דמי השכירות, מדובר בעליית מחירי הדירות מעבר לעלייה הנגזרת מגורמי היסוד של השוק.

עיון בנתוני הלמ"ס בהודעות לעיתונות מיום 31.1.2011 ומיום 15.2.11 מלמד כי שכר הדירה בשנת 2010 עלה ב-4% בלבד לעומת שעור של 17.5% בו עלו כאמור מחירי הדירות.

ועל נתונים כגון אלו קבע בנק ישראל בדו"ח מיום 21.4.2010 כדלקמן: "השוואת התפתחות מחירי הדירות להתפתחות שכר הדירה נותנת אינדיקציה להתנתקותם של מחירי הדירות מגורמי היסוד של השוק ולהתפתחותה של בועה".

כאשר אלו הם הנתונים בשוק הנדל"ן למגורים וזו היא עמדתו הנחרצת של בנק ישראל קל לנו להבין מדוע השוק נמצא בהאטה ובקיפאון. רוכשי הדירות שמוכנים לשלם את מחירי הדירות המבוקשים היום משולים למתאבדי חרקירי.

למטבע זה של עליית מחירי הדירות יש שני צדדים. צד ההיצע וצד הביקוש. תפקידה של הממשלה הוא לפעול בעיקר בצד ההיצע ולהגדיל את כמות הקרקעות המשווקות לבנייה וזאת על מנת להוריד את המחירים.

לאחרונה אף פעלה הממשלה בצד הביקוש כאשר הגדילה את שעור מס הרכישה המוטל על המשקיעים. ואולם מי שאמור בעיקר להשפיע על צד הביקוש הוא הציבור עצמו. רוכשי הדירות שמוכנים היום לשלם את מחירי הדירות המבוקשים משולים בעינינו למתאבדי חרקירי .

צריך להבין שלמוכרי הדירות יש רשת בטחון מסוימת בדמות של עליית מחירים גדולה ממנה הם נהנו בשנים האחרונות ולכן אפקט הירידה במחירי הדירות, אם יתרחש, יפגע להם בשיעור הרווח.

הקונים לעומת זאת יספגו את אפקט הבועה כהפסד קשה וצורב. ככל שהציבור ימשיך ויסתער על רכישת דירות "בכל מחיר" ללא הבחנה וללא מיקוח כך ילכו המחירים ויאמירו והסיכון להתפוצצותה של בועת הנדל"ן יגדל.

ככל שציבור הקונים יהיה שקול יותר, זהיר יותר ולא יסכים לשלם כל מחיר, כך ירדו מחירי הדירות והבועה תתפוגג עם הזמן.

שיטת הקבלנים:"אכול ושתה היום כי מחר נמות"

לדעתנו מי שבימים אלו מוביל במרץ את שוק הנדל"ן למגורים אל עבר פיצוץ הבועה הם הקבלנים, הבנקאים והאחרים אשר ממשיכים לפזר קריאות הרגעה ולנצח על החגיגה המדומה של שוק הנדל"ן על פי השיטה "אכול ושתה היום כי מחר נמות".

והרי ברור שככל שתפישה זו תהה שלטת ומחירי הדירות ימשיכו לעלות כך "יתנתקו מחירי הדירות מהרמה התואמת את גורמי היסוד של השוק", כפי שמזהיר בנק ישראל, ופיצוץ הבועה קרב.

על פי ההתנהלות הנוכחית של הקבלנים נראה כי אלו מנסרים במסור חשמלי את הענף עליו הם יושבים. האם לא ראוי שהתאחדות הקבלנים תתכנס ותחליט לעצור את הסחרור הנדל"ני באופן שתורה לחבריה שלא להעלות את מחירי הדירות עד להחלטה חדשה?האם זהו לא הזמן למבצעים והנחות?

האירוניה היא שדווקא כל "מחרחרי" הבועה ונביאי הזעם שעומדים ומזהירים את הציבור מפני פיצוץ הבועה,כמו גם בנק ישראל, דווקא הם פועלים בשרות הגייסות למניעת פיצוצה של בועת הנדל"ן שכן אם אזהרותיהם יקלטו בקרב הציבור וירוסנו הביקושים, המחירים יתכן וירדו באופן טבעי ומדורג, פיצוץ הבועה אולי ימנע, וכלכלת ישראל אולי תינצל מתקופה קשה של מיתון והאטה כלכלית.

מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.