זמן להשקעה בארה"ב? "בתים ב-50 א' ד' הם לא מציאה, אין ארוחות חינם"

שוק הנדל"ן האמריקני חווה טלטלה עזה מאז פריצת משבר הסאב פריים בתחילת 2007 שהשפיע קשות על כלכלת המעצמה מספר אחת בעולם ועל מרבית מדינות העולם המערבי. המשכנתאות שניתנו ללא חשבון לכל דורש בתקופת הגאות הכלכלית, הובילו לפגיעה חמורה במערכת הבנקאית ולעיקול נכסים רבים של רוכשי שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתאות. מחירי הבתים הגיעו לשפל בחודשים אפריל-מאי 2009, כאשר לפי מדד קייס שילר, המדד המשקלל את מחירי הנדל"ן ב-20 אזורי הנדל"ן המרכזיים בארצות הברית, צנחו עד אז מחירי הדירות בכ-33% בהשוואה לרמתם ערב המשבר. במהלך השנתיים שחלפו מנקודת השפל עלו מחירי הבתים ב-1.8% בלבד, כך או כך, שווי המשכנתאות נותר ברמה גבוהה של מעל 10 טריליון דולר, מצב שממשיך להכביד על הבנקים.

לפי מדד קייס שילר לחודש מארס, מחירי הבתים ירדו ב-3.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הערים וושינגטון וסיאטל היו היחידות שרשמו עליית מחירים בשיעור של 1.1% ו-0.1% בהתאמה, בעוד מיניאפוליס רשמה ירידת מחירים של כ-3.7%. מיניאפוליס רשמה את ירידת המחירים השנתית החריפה ביותר אשר הסתכמה ב-10%, כאשר אחריה ממוקמות פיניקס עם ירידת מחירים של 8.4% ואחריה שיקגו ופורטלנד עם ירידה בשיעור של 7.6%.
נתוני המדד מדאיגים וממחישים כי השוק נמצא במצב של תחתית כפולה, קרי חזרה לרמות השפל של 2009 ואף לרמות נמוכות מתקופה זו.

18.8 מיליון בתים לא מאוכלסים
בניגוד למצב בישראל של חוסר בדירות, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארצות הברית, נכון לרבעון הראשון של השנה קיימים בשוק 18.8 מיליון בתים לא מאוכלסים ברחבי המדינה, ומתוכם 7.3 מיליון בתים אשר אינם מוצעים למכירה. מתוך בתים אלו היו כ-1.5 מיליון בתים ריקים אשר עדיין נמצאים בתהליכי עיקול.

בחודש מארס נמכרו 300 אלף בתים חדשים בלבד, מדובר בגידול של 11% בהשוואה לפברואר, אך עדיין מדובר בכמות הנמוכה בלמעלה מ-73% מזו ערב המשבר, אך במבט קדימה המצב לא מעורר אופטימיות ובחודשים הקרובים צפויה להשתחרר לשוק כמות גדולה מאוד של בתים. ברבעון האחרון של 2010 התפוצצה פרשת מסמכי העיקול אשר הביאה לירידה במספר עיקולי הבתים. מאותו הרגע, הבנקים לא יכלו לבצע עיקולים ללא המסמכים הדרושים, דבר שהוביל לירידה של 35% במספר העיקולים בהשוואה למארס אשתקד. עם זאת, למרות שהרגולטור האמריקני חייב את הבנקים הגדולים להגיש תכנית להסדרת תהליכי העיקול עד לחודש יוני, הבנקים החלו לשפר תהליכים וכבר בחודש מארס האחרון גדל מספר הבתים אשר החלו בתהליכי עיקול ב-6.5% לכדי 239 אלף בתים.

אז האם המיתון בשוק הנדל"ן עשוי לרמוז על הזדמנות פז לרכישת בתים ברמת מחירים שלא תשוב? צריך לקחת בחשבון שארצות הברית היא מדינה ענקית ושוק הבתים במדינות כמו ניו יורק, קליפורניה, פלורידה וושינגטון שונה לגמרי משוק הבתים באינדיאנה, מישיגן וניו מקסיקו. גם בתוך המדינות עצמן קיים לא פעם פער גדול במחירים- מחירי הדירות בסן פרנסיסקו שונים מהמחיר בסקרמנטו והמחירים ברוצ'סטר שונים מהמחירים בעיר ניו יורק. לכן, חשוב מאוד לבחון את אזור הרכישה באופן קפדני לפני ביצוע רכישה.

במבצע: בית באלף דולר
קריסת המחירים גרמה לתופעה של מכירת בתים באזורים מסוימים עבור אלפים בודדים של דולרים, אך לרוב מדובר באזורים בעלי בניה רוויה או כאלו שנפגעו קשה ביותר במשבר הכלכלי, דוגמת הערים דטרויט ולאס וגאס, וקיימת סכנה כי לא ניתן יהיה למצוא שוכרים עבורם. רוכשים אף עשויים לשאת בהפסדים לא מבוטלים כאשר עלות שיפוץ הנכס והארנונה הופכות להיות גבוהות משווי הרכישה.

מחלקת המחקר של דויטשה בנק דירגה את עשרת הערים הכדאיות ביותר לרכישת בתים ברחבי ארצות הברית לפי יחס של שכר הדירה החודשי ותשלום המשכנתא החודשי ללא מס ושיעור ירידת מחירי הבתים בין השנים 2006 ל-2010:

1. אטלנטה, ג'ורג'יה: רשמה ירידת מחירים של 22.2%, שכר הדירה החודשי גבוה מתשלום המשכנתא החודשי ב-151.2%.
2. אורלנדו, פלורידה: רשמה ירידת מחירים של 51.3%, שכר הדירה גבוה מתשלום המשכנתא החודשי ב-137.2%.
3. רוצ'סטר, ניו יורק: רשמה ירידת מחירים של 3.6% בלבד, אך שכר הדירה גבוה מתשלום המשכנתא החודשי הממוצע ב-136%.
4. קליבלנד, אוהיו: רשמה ירידת מחירים של 14.8%, שכר הדירה גבוה מתשלום המשכנתא החודשי ב-132.6%.
5. אזור טמפה-סט. פטרסבורג, פלורידה: רשם ירידת מחירים בשיעור של 41.4%, שכר דירה הגבוה מתשלום המשכנתא ב-131.6%.
6. לאס וגאס, נבאדה: רשמה ירידת מחירים של 56.5%, שכר דירה גבוה מתשלום המשכנתא החודשי ב-125.1%.
7. ג'קסונוויל, פלורידה: רשמה ירידת מחירים של 28.1%, שכר דירה גבוה מתשלום המשכנתא ב-123.1%.
8. סט.לואיס, מיזורי: רשמה ירידת מחירים של 11.7%, שכר דירה גבוה מתשלום המשכנתא ב-123%.
9. באפלו, ניו יורק: רשמה ירידת מחירים של 23.8%, שכר דירה גבוה מתשלום המשכנתא ב-122%.
10. ממפיס, טנסי: רשמה ירידת מחירים של 15.5%, שכר דירה הגבוה מתשלום המשכנתא ב-121.9%.

המחירים ישובו לשיאם רק ב-2038
מחקר של סוכנות הדירוג מודי'ס (Moody's) חוזה כי מחירי הבתים בערים ה"מדממות" במדינות כמו פלורידה, קליפורניה, נבאדה ואריזונה יגיעו לרמת השיא של שנת 2005 רק בשנת 2032. מצבה של לאס וגאס, נבאדה, עוד טוב לעומת הערים פניקס, אריזונה, סטוקטון או קליפורניה אשר צפויות לשוב לרמת מחירי השיא רק בשנת 2034 או דטרויט אשר תשוב לרמות השיא רק בשנת 2037 ונאפלס פלורידה ומודסטו קליפורניה אשר ישובו לרמות השיא רק לקראת שנת 2038.

המחירים בסטוקטון לדוגמה זינקו ב-230% בין השנים 1980 עד 2006. הסיבה לביקוש הרב נבעה ממעבר של תושבים שחשקו לרכוש בית בסן פרנסיסקו השכנה, אך לא עמדו במחירים של אחת הערים היקרות בארצות הברית. אולם ברגע שמחירי הבתים התרסקו המשקיעים עזבו את העיר. כיום המחירים גבוהים ב-9% מרמתם ב-1980 וזהים לרמה של דטרויט מוכת האבטלה.
מנגד, במוד'יס משדרים אופטימיות זהירה לגבי פיטסבורג פנסילבניה, סירקוס ורוצ'סטר ניו יורק וקלארקסוויל טנסי שלא היוו את חזית בועת הנדל"ן ואשר ישובו לרמות השיא בעוד כשלוש שנים. שיקגו ובוסטון צפויות לשוב לרמות השיא ב-2019, ניו יורק ב-2021 ואילו וושינגטון ב-2025.

"אין ארוחות חינם, בתים ב-50 אלף דולר הם לא בהכרח מציאה"
לא מעט ישראלים מסתכלים על מצב הנדל"ן בארה"ב ותוהים האם זו הזדמנות נדירה לקנות בשפל. בזמן שדירה ממוצעת בישראל יכולה לעלות סביב 300 אלף דולר, בארה"ב דירה ממוצעת עולה בערך חצי (סביב 160 אלף דולר) ויש גם דירות שעולות הרבה פחות מכך. אז האם זו אכן הזדמנות?

עו"ד ירון כהן, מנכ"ל חברת גלובל פאראגון המרכזת משקיעים לביצוע עסקאות לרכישת נכסים מניבים בעיר ניו יורק ובערים יוסטון ודאלאס בטקסס, אומר כי אין דבר כזה "שוק אמריקני" אלא שווקים של מדינות וערים ספציפיות. "אין בארצות הברית ארוחות חינם - בתים ב-50 אלף דולר הם לא בהכרח מציאה. נעשות בשוק הרבה מאוד עסקאות ספקולטיביות והישראלים נופלים אל אותו פח במחזוריות של 10 שנים. רוכשים נכס תוך הסתמכות על גורם בלתי מוכר כשהתכנית העסקית היא האמונה שהמחירים ינסקו. לא נכנס בעתיד הקרוב למדינות מוכות משבר דוגמת פלורידה, קליפורניה, נבאדה ומישיגן, אותנו לא תראה בלאס וגאס או בפורט לודרדייל בפלורידה. אנחנו רוכשים נכסים במחיר של החל מ-2 מיליון דולר עד 12 מיליון דולר ומצרפים 30-40 שותפים, כך שבמקום להשקיע בהיקף של 200-300 אלף שקל ברכישת דירה בארץ, ניתן להשקיע סכום דומה ולהיות שותף בנכס שמניב גבוה בערים מהגדולות והמפותחות ביותר בעולם".

"ממה שאנחנו חווים בשטח", מוסיף כהן, "המחירים כבר לא נמוכים כפי שהיו ב-2009 ו-2010 ושוק האשראי הפשיר כך שיותר אנשים מסוגלים לרכוש נכסים ולהתחרות איתנו על כל נכס. ההתאוששות היא סימן טוב, אך חלון ההזדמנויות לרכישת נכסים במחירים אטרקטיביים הולך ונסגר, לדעתי מדובר בשנה- 18 חודשים, בל נשכח שהמשבר נמשך כבר 3.5 שנים".

לדברי כהן, מחירי הדירות בניו יורק נמוכים כיום בכ-10% מהשיא, ואילו בטקסס, מדינה שכמעט ולא נפגעה במשבר, יש צפי בעסקאות מסויימות לאפסייד של 35%-40%. "מדינות נוספות שנחשבות ליציבות ובעלות פוטנציאל השבחה הן אילינוי, צפון קרוליינה וושינגטון, גם העיר אטלנטה מעניינת".