רק בישראל? מחירי הדירות בסאו פאולו זינקו בכ-230% מ-1996, בועה או הזדמנות?

רבים חוששים כי מחירי הדירות שזינקו בישראל בלמעלה מ-30% בשנתיים האחרונות מעידים על התנפחותה של בועת נכסים, אולם כאשר בוחנים את המתרחש בעריה הגדולות של ברזיל הנתונים בארץ זוכים לפרופורציות אחרות. לפי נתוני אתר ה-Global Property Guide, בין השנים 1996 ל-2010 מחיר הדירות החדשות בסאו פאולו זינק ב-229%, כאשר מחיר הדירות הכללי עלה 26% בשנה החולפת ו-83.7% בשלושת השנים האחרונות.

באיפנמה, הרובע היוקרתי ביותר בריו דה ז'נרו, מחיר הדירות החדשות עלה 36% בשנה החולפת לכ-8,212 דולר למ"ר, כאשר מחירן של דירות קיימות עלה 25% לכ-7,646 דולר למ"ר. בז'רדים פאוליסטה, הרובע היוקרתי ביותר בסאו פאולו, בו ממוקמות בורסת ברזיל וחנויות יוקרה רבות, זינק מחיר הדירות החדשות 39% בשנה החולפת ל-5,747 דולר למ"ר, כאשר מחירן של דירות קיימות עלה 49% ל-4,385 דולר למ"ר. אנליסטים מחברת מחקר הנדל"ן Knight Frank צופים כי מחירי הנדל"ן למגורים בברזיל יעלו 5% ב-2011.

השוק זינק 7.5% ב-2010
ברזיל עוברת בעשור האחרון תהליך פיתוח מואץ וצלחה את המשבר הכלכלי העולמי עם פגיעות קלות בלבד- בשנת 2009 כלכלתה התכווצה 0.6%, אולם ב-2010 חזרה לצמוח ורשמה גידול של 7.5%, החד ביותר בחצי יובל האחרון. כלכלת ברזיל מדורגת כיום במקום השמיני בעולם, כאשר התוצר לנפש בקרב אוכלוסייתה זינק מ-6,150 דולר בשנת 2000 לכ-10,900 בשנת 2010. הגידול הכלכלי היטיב עם אוכלוסייתה הענייה של המדינה ושכר המינימום עלה ב-60% בין 2003 ל-2010 ואחוז הבלתי מועסקים ירד מ-12% ב-2003 ל-6.5% במארס 2011.

עיקר הגידול הכלכלי בברזיל בשנים האחרונות נובע מהעלייה החדה במחיר הסחורות ומהביקושים הפנימיים וכלכלנים צופים כי הצמיחה המהירה תמשיך גם בשנים הקרובות, כאשר מונדיאל 2014 ואולימפיאדת 2016 צפויים לתת רוח גבית למגמה.

מספר בנקים יפשטו את הרגל השנה
אולם אנליסטים חוששים כי מתפתחת במדינה בועת נכסים, בדומה למצב בארצות הברית ערב המשבר הכלכלי העולמי. הבנקים המקומיים מעניקים משכנתאות לכל דיכפין, במיוחד לבני המעמד הביניים שרוכשים את ביתם הראשון ורגישים מאוד לעליית הריבית ששיעורה כיום 11.75%, גבוה משמעותית מהריבית בארצות הברית ששיעורה 0.25% בלבד. בין השנים 2007 ל-2010 היקף ההלוואות לסקטור הפרטי בברזיל זינק ב-200% כאשר הצפי הוא שב-2011 תירשם עלייה נוספת של 20%. מנתוני ברקליס בנק עולה כי ביוני 2006 תשלום המשכנתא הממוצע היווה כ-25% מסך המשכורת החודשית, בעוד בנובמבר 2010 זינק נתון זה ל-40% מסך המשכורת החודשית. באפריל 2011 שני בנקים קטנים על סף פשיטת רגל חולצו על ידי הממשלה ואנליסטים צופים כי מספר בנקים יפשטו את הרגל השנה.

"בסאו פאולו חסרות 90 אלף דירות"
רן שביט, מנכ"ל חברת ברזיל ישראל, שולל את תחזית הבועה וטוען כי בניגוד לשווקים מתעוררים אחרים, דוגמת הודו, סין ורוסיה, בברזיל יש שכבת ביניים הולכת וגדלה המהווה כיום למעלה מ-40% מהאוכלוסייה. "המדינה עוברת תהליך עיור אדיר, כאשר תכנית הממשלה 'הבית שלי, החיים שלי' לבניית דיור קבע במקום שכונות הפאבלות העניות הולכת להאיץ משמעותית את מגמת הפיתוח. בסאו פאולו עצמה חסרות קרוב ל-90 אלף דירות. שוק המשכנתאות במדינה עדיין לא מפותח כמו במערב ורוב העסקאות נעשות בהון עצמי גבוה כך שהסכנה למינוף יתר כמו בארצות הברית היא קטנה. המדינה מפתחת כעת שוק משכנתאות, דבר שללא ספק יזניק משמעותית את שוק הנדל"ן המקומי".

"רואים גידול של 1,500% בהשקעות זרות במדינה בעשור האחרון, והנתון לא פוסח גם על הנדל"ן", מוסיף שביט. "שנתיים מהיום המילה ברזיל תהיה שגורה בפיותיהם של אנשי עסקים כפי שהמילה מנהטן שגורה כיום. זו כלכלה אמיתית בעלת עתודות קרקע, מחצבים וכמויות אדירות של נפט. נכון שיש כאלו שמרוויחים 500 דולר בחודש, אך יש גם מעמד ביניים-עליון שמרוויח 2,500-3,000 דולר בחודש, זאת בניגוד למוסקבה לדוגמה בעלת שכבת ביניים מאוד מצומצמת. אנחנו מקימים כיום פרויקט של 740 יחידות דיור לצעירים במרכז סאו פאולו, מחיר הדירות ינוע בין 350 אלף דולר ל-420 אלף דולר עבור דירות 50-60 מ"ר, כ-7,000 דולר למ"ר".