בועת הנדל"ן, היום שאחרי: מה השיעור הצפוי של ירידת מחירי הדירות בישראל?

דווקא בעידן שבו מחירי הדירות עולים ללא הפסקה במשך שנתיים וחצי ברציפות, חשוב לבדוק היכן כבר יש רוויה, והיכן אף צפויות להיות ירידות מחירים. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי כמות הדירות החדשות שנמכרה בחודש מאי ירדה ב-1.7% ל-1,400 יחידות דיור, זאת לעומת 1,424 דירות בחודש אפריל. מהנתונים עולה כי מתחילת השנה צנח מספר הדירות שנמכרו בכ-8%. בבחינה עונתית המכירות ירדו בשיעור חד יותר של 9% מתחילת השנה וב-6.3% בהשוואה לחודש אפריל. Bizportal בחן עם מספר מומחי נדל"ן את מגמות המחירים הצפויות בשוק.

לכתבות נדל"ן נוספות כנסו ל מדור הנדל"ן של Bizportal

לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, כבר היום מצוי שוק הנדל"ן בתהליך הדרגתי, אך עיקבי, של שינוי מגמה, ואם עד לפני שלושה-ארבעה חודשים, הוא התאפיין בעליות מחירים בלתי פוסקות, הרי שכיום במקומות רבים העליות נבלמו ואף התחילו תיקוני מחירים כלפי מטה. הסיבות: הריבית העולה על המשכנתאות, יותר התחלות בנייה, הגבלות על לקיחת משכנתאות, עליית מחירים חדה מידי במקומות מסוימים. גם ליאת דנינו-ישראלי, מנכ"ל "אמבסדור", מעריכה כי בפועל השוק כיום מדשדש במקומות רבים, ובמיוחד שוק הדירות יד שנייה, כשדירות רבות מוצעות למכירה מזה זמן רב, ובאין דורש.

מחירוני הנדל"ן- "רעה חולה"
להערכת דנוס, המחירים בתל אביב הגיעו לשיא והוא צופה התמתנות בשנה הקרובה, במיוחד בשוק דירות היוקרה. "במקרים מסוימים צפויות ירידות מחירים מתונות בשיעור של 2%-6%. תיקון כלפי מטה נוצר בתל אביב כמעט מידי עשור, כשהתיקון האחרון היה לפני 10 שנים בדיוק, ב-2001-2003, כשאז התלווה לתיקון המחירים גם מיתון חריף שתרם לירידות של 10%, ולעיתים אף יותר".

ישראלי צופה בתל אביב ירידות חדות יותר בשיעור של 4%-12%. להערכתה נמצאות כיום "על המדף" הרבה דירות יד שנייה שבעליהן מנסים כבר תקופה ארוכה למכור במחיר גבוה, לעיתים קרובות לא ריאלי, בעלי הדירות הולכים ונלחצים, זאת משום שרכשו בינתיים דירה חדשה, ורוב המימון מגיע ממכירת הדירה הישנה, ובסופו של דבר ייאלצו להתגמש.

יש המאשימים את מחירוני הנדל"ן המודפסים ובעיקר האינטרנטים כרעה חולה המנפחים את המחירים כשהמפרסמים מנסים ב"שיטת מרוויח" לנפח מחירים יותר ויותר.

חפיפה בין גבעתיים לתל אביב
גם בערי גוש דן ההערכות מדברות על תיקוני מחירים כלפי מטה, ובעיקר בערים יקרות יחסית, או כאלה שהתאפיינו בשנתיים וחצי האחרונות בעליית מחירים גבוהה מאוד. גבעתיים, לדוגמא, הינה עיר בה בלשכת השמאים מעריכים שיהיה תיקון כלפי מטה פחות או יותר זהה לתל אביב, 2%-5%. מהרבה בחינות, אומר דנוס, יש חפיפה במהלך השנים בין השוק התל אביבי לזה בגבעתיים. התחזית של "אמבסדור" דרמטית יותר, וצופה בדירות יד שנייה בגבעתיים תיקונים כלפי מטה בשיעור של 5%-10%. "בשנתיים האחרונות, רבים מתושבי גבעתיים ניצלו את עליית המחירים לרכישת דירת פאר או פנטהאוז באחת מהערים שמחוץ לגוש דן, וכעת ייכנסו ללחץ מכירה, בדיוק כמו עמיתיהם בתל אביב".

ביתר ערי גוש דן, רמת גן, חולון ובת ים, שרמות המחירים בהן נמוכות באופן ניכר לעומת תל אביב, הצפי הוא כי המחירים יירדו ב-3%-4%. בערים הממוקמות במעגל השני והשלישי סביב גוש דן, ושהתאפיינו בשנתיים וחצי האחרונות בעליות מחירים גבוהות במיוחד, כאשר מחירי הקרקע העולים והביקושים הגואים גרמו לכך שמשפרי הדיור היו מוכנים לשלם בערים אלה כמעט כל מחיר. כיום, לדברי דנוס המצב השתנה בעליל: הריבית על המשכנתאות גדלה באופן ניכר, השוק בערים אלה הוצף בעשרות פרוייקטים חדשים, כשחלקם כבר נמצאים במצוקה מסוימת. להערכתו צפויים בראשון לציון ופתח תקווה תיקונים כלפי מטה בשיעור של 4%-10%, בנס ציונה ורעננה 3%-6%, בנתניה 4%-6%, בהרצליה 3%-5%.

בערים אחרות דוגמת כפר סבא, הוד השרון ורחובות צופה דנוס יציבות, הן משום שרמות המחירים אטרקטיביות יותר והן משום שקיימים גם היום ביקושים ערים בערים אלה.

ערי המעגל הרביעי - המרוויחות הגדולות
ומי ירוויח מירידות אלה? דנוס וישראלי מעריכים כי ערים הממוקמות במעגל הרביעי דוגמת יבנה, חדרה ואשקלון לא רק שלא יירדו, יהיו בהן תיקוני מחירים כלפי מעלה, בשיעורים שינועו בין 4%-8%, וכנ"ל ערים מרוחקות יותר דוגמת אור עקיבא ויוקנעם מצפון(3%-7%) רמת בית שמש ממזרח(4%-8%) ואולי גם קרית גת מדרום(3%-6%) עיר ששמרה על רמות מחירים נמוכות יחסית.

ומהם המקומות המסוכנים ביותר להשקעה כיום? לדברי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', ישנם מקומות בפריפרייה הרחוקה שאולי בטווח הקצר יירשמו עליות מחירים נוספות, אולם בטווח הרחוק ירשמו תיקון חד מטה- מאירי מציין את שלומי, קריית שמונה ועפולה בצפון ואת נתיבות, שדרות, דימונה ואופקים בדרום. "המשקיעים כבר יוצאים מהשוק והתיקונים במס שבח יחד עם ביטול הפטור החל משנת 2013 יורידו את הכדאיות שברכישת דירה במקומות חסרי תעסוקה אלה".

כתבות נוספות בנושא:

ענבל אור עוברת ליזמות ומדברת על חו"ל: "אין בועת נדל"ן, נראה עליית מחירים לקראת החגים"
ז'בז'ינסקי: "אנשים כבר במצב כספי מתוח, ייתכן פה קושי בהחזר משכנתאות"