הפתרון המיידי לעליית מחירי הדיור - החלפת האוהל בקוטג'

עליית מחירי הנדל"ן היא בעיה קשה שיש לה השלכות חברתיות מרחיקות לכת. עם זאת, לפני הכל, מדובר בבעיה מתחום תורת הכלכלה. לא לחינם נכלל מדע הכלכלה בין תחומי מדעי החברה לצד סוציולוגיה ופסיכולוגיה. המשותף לכולם הוא הניסיון להסביר את ההתנהגות האנושית. במקרה הספציפי של מדע הכלכלה, מדובר בניתוח ההתנהגות האנושית בהינתן שהמשאבים מוגבלים. במילים אחרות, עקומות הביקוש וההיצע שנפגשות בנקודה אחת: במחיר.

פירושו של שוק הנדל"ן למגורים הוא שמחירי הדירות עולים. הואיל ובמשק יש יותר אנשים שמעוניינים לרכוש דירה לעומת מי שמעוניינים למכור. עד כאן הכל ברור וידוע. אם כך, הבה נבחן חלק מההצעות הממשלתיות והצעדים שכבר ננקטו לפתרון הבעיה, על בסיס הניסיון לשנות את עקומות הביקוש וההיצע לצורך הורדת המחיר.

הממשלה מנסה להקטין את הביקוש באמצעות תהליך העלאת הריבית, העלאת מס הרכישה והגבלת המשכנתאות. לעומת זאת, את ההיצע, מנסה הממשלה להגדיל באמצעות תמריצים להאצת הבניה (כיום עדיין בגדר רעיון, למרות שכבר בוצע בעבר בשנות ה-90), קיצור ההליכים הבירוקרטים לקבלת היתרים ותמרוץ התחלות בניה (הוד"ל- ועדת הדיור הלאומית הידועה יותר בשמה העממי ה"סופרטנקר"), הקטנת מס שבח (שבוצעה), השלמת הרפורמה במנהל (שנמצאת בתהליכים מתקדמים), הקטנת המס על חומרי גלם לבניה, תמרוץ ייזום לפי תמ"א 38 ועוד.

עיקר ה"אש" מופנה בימים אלה לוד"ל אשר לכשתוקם יהיה תפקידה לקבוע הסדרים מיוחדים לקידום מהיר ויעיל של תכניות בניה למגורים, כך שאישור כזה ייקח כשנה בלבד ולא שלוש שנים, כפי שקורה היום. לטעמי, יהיו לוד"ל חבלי לידה קשים לרבות: מחלוקות עם הוועדות המקומיות וביהמ"ש, שיצטרך לתת את הדעת על כך שבהליך החדש אין זכויות למתנגדים לתוכנית המוצעת.

כמו כן, מדברים לאחרונה על דיור בר השגה - רעיון שכולל הוזלת הקרקע ושיווק מקרקעין למטרת השכרה בלבד, במחיר נתון וידוע מראש לתקופה של כ-10 שנים. כמו כן, עלתה גם הצעה למכור קרקעות מוזלות למעונות סטודנטים.

לכל ההצעות הללו טובות יותר או פחות יש מכנה משותף אחד - ייקח זמן רב ליישמן וזמן רב עוד יותר עד שהשפעתן על המחיר תורגש. אז מה אפשר לעשות כדי לשנות את עקומות ההיצע והביקוש ממחר בבוקר? להחליף את האוהל בקוטג'.

להזכירכם, לפני כחודשיים הגיע מחירו של גביע קוטג' לכ-7.4 ש'. חרם הצרכנים הוביל להורדת מחירים משמעותית. מה קרה כאן? תזוזה משמעותית של עקומת הביקוש והפיכתה בחלקה לקשיחה יצרה שיווי משקל (מחיר) חדש.

מרד הצרכנים גרם לשינוי ביחסי הכוחות בשוק. בעבר היצרנים והמשווקים היו מאוחדים ומאורגנים ולכן היו הצד החזק אל מול הצרכנים אשר מהווים המון רב של רוכשים לא מאוחדים ולא מאורגנים, כלומר הצד החלש. בעקבות המרד, הפך הצד החלש לצד חזק ומאורגן שעומד על שלו והצד החזק הפך לחלש (פגיעה תדמיתית, עליהום תקשורתי על בעלי הממון ומריבות פנימיות).

שוק הדיור סובל מבעיה דומה. ה"כוח", בדמות עקומת היצע קשיחה בחלקה, נמצא אצל היזמים והקבלנים אל מול רוכשים חלשים. לכן, חייבת מחאת האוהלים להפוך למחאת הקוטג'. על הנהגת המאבק לשנות את האסטרטגיה של תקיפת מדיניות הממשלה ולעסוק בשיווקו ויישומו של רעיון אחר: הפסקת רכישת הדירות.

בדרך זו, ליצור עקומת ביקוש חדשה וקשיחה ושיווי משקל חדש בשוק. תנו לזה חודשיים ותראו מה קורה. האם מישהו מכם נתקל פעם בקבלן שלא מכר דירה במשך חודשיים לפני או אחרי השיחה עם פקיד הבנק? חודשיים כאלה יצרו טלטלה עצומה בקרב הקבלנים. שהם להזכירכם, הצד החזק, הצד שמקושר למוקדי הכוח והשלטון. כאשר הם יפעלו לפתרון הבעיה, בדרכים השמורות למקורבים למוקדי קבלת ההחלטות. אז ורק אז, יתקבלו החלטות פרקטיות ומהירות לפתרון הבעיה. פתאום נראה הורדת מיסים דרסטית ומהירה (למשל ביטול/הקפאת המע"מ שלא אושרה השבוע) ואת ה"סופרטנקר" באמת ממריא לכבות את השריפה.

*יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא