צרות בעיר הלבנה: כיצד ייפגעו בעלי מבנים לשימור החל מהחודש הבא?

העיר תל אביב עברה בעשור האחרון רנסאנס במהלכו התגלה יופיים של רבים ממבני הבאוהאוס שסבלו מהזנחה ארוכת שנים. תהליך שימור המבנים בעיר צבר תאוצה לאחר שהוכרזו מתחמי הבאוהאוס על ידי אונסק"ו, ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם, כאתר מורשת עולמי. בעקבות ההכרזה זכתה העיר להגדרה של "העיר הלבנה", אולם מעטים מודעים לקשיים שהכרזה זו הציבה בפני רבים מתושבי העיר המעוניינים לשפר את תנאי מחייתם בבנייני העיר המוזנחים.

תוכנית השימור הגדירה למעלה מ- 1000 נכסים לשימור והמועד האחרון להגשת תביעות ירידת ערך בגין תכנית השימור הוא ה- 4.9.11. רגע לפני תום המועד, בניינים המיועדים לשימור בתל אביב מגישים תביעות לירידת ערך בגין התוכנית.

זכויות מוגבלות והיטלי השבחה בעוד פחות מחודש עלולים לעמוד בעלי הנכסים לשימור בפני חיובים אדירים של דמי השבחה, ללא יכולת לתבוע את ירידת הערך שנגרמה להם כתוצאה מתוכנית השימור, לאחר שזכות זו תתיישן כאמור במועד זו בחלוף 3 שנים מיום אישורה. עו"ד ברק קינן, הרטבי בורנשטיין בסון ושות', אומר כי "לא יתכן שמצד אחד יוטלו על בעלי הנכסים לשימור הוצאות שימור גדולות מאד והם מוגבלים לממש את זכויותיהם ובנוסף יטילו עליהם היטלי השבחה".

יש לציין, שעיריית תל אביב, כמי שהייתה מודעת לפגיעות הצפויות בערכם של המקרקעין, החליטה לתת לחלק מאותם בעלי זכויות "סוכריה" בדמות הזכות לנייד זכויות בנייה מהמבנים לשימור לבניינים אחרים. אלא שגם מנגנון זה, הינו קשה וכולל בחובו מגבלות לא מועטות, ולמעשה ממשיך להותיר את בעלי הזכויות עם קרקעות בערך נמוך יותר.

בית הדר, הנמצא בפינת הרחובות מנחם בגין פינת הרכבת, הוא בניין המשרדים הראשון שנבנה בתל אביב. הבניין תוכנן על ידי האדריכל קרל רובין בסגנון הבינלאומי, המוגדר כמבנה לשימור כחלק מהעיר הלבנה של תל אביב והוקם בין השנים 1936 ו-1938. בבניין התגוררו קצינים וחיילים בריטיים בתקופת המנדט בין השנים 1939-1948 והוא מוגדר לשימור מחמיר. בעלי יחידות בבניין הגישו תביעת ירידת ערך בגין תכנית השימור ותביעה לאי חיוב בהיטל השבחה. לדברי קינן, המייצג את בית הדר יחד עם עו"ד אורי עמנואל, בשמאות הבניין כולו, מוערכת ירידת הערך של הבניין כולו בכ- 16 מיליון שקל.

בירוקרטיה אינסופית מכלול הקשיים הרבים שעלולים בעלי הזכויות להיתקל בהם מול העירייה, הם האיסור בהוספת קומות לבניין במסגרת תמ"א 38, הגבלות על תוספות בנייה, חיוב פתיחת מרפסות, אף אם נסגרו לפני שנים רבות מאוד, דרישות שיפוץ ייחודיות בחומרים מיוחדים שעלותן הכספית גבוה מאוד ביחס לשיפוץ רגיל, אי יכולת להוסיף מעלית במקרים מסוימים, מגבלה בחניות, ולא פחות קשה-התעסקות בבירוקרטיה אינסופית.

כמו כן, חלק נכבד מאוד מבעלי הזכויות ברשימת הבניינים הארוכה שנקבעו לשימור, כלל אינם מודעים שהתכנית כלל אושרה או שמודעים שאושרה, אך אינם מודעים שקיימת להם הזכות לתבוע פיצויים על ירידת ערך. ואם לא די בכך, הרי שאותם בעלי הזכויות יופתעו גם לגלות שהעירייה בעצמה דורשת היטל השבחה מאותם בעלי זכויות בבניינים לשימור, וזאת בשל "מיתוג" הבניין.

הקפאה של מאות נכסים בניין נוסף שיתבע את עירית תל אביב על ירידת ערך בגין תכנית השימור הוא בית אל על, המבנה הכי גדול לשימור בתל אביב הבנוי מ- 12 קומות מעל קומת הקרקע, אשר נבנה בשנות ה-60 על שטח של כ-2,150 מ"ר. תוכנית השימור קובעת כי חזיתותיו של בניין המשרדים ישופצו בהתאם לדרישות שימור דקדקניות ותוך ייקור משמעותי של עלויות השיפוץ והתחזוקה.

לדברי עו"ד ניר אמזל, המייצג את דיירי בית אל על, תכנית השימור פגעה באופן חמור בבעלי הבתים שרובם הגדול נמנה על מעמד הביניים. "בעלי מבנים אלה עלולים להיות חשופים לחיובים בגין השבחת בתיהם, לכאורה, על ידי תוכנית השימור ולכן יש חשיבות רבה להגשת התביעות לירידת ערך נגד הוועדה המקומית. האבסורד של תכנית השימור מתעצם בימים אלה של משבר הדיור שכן היא למעשה הקפיאה מאות נכסים בתל אביב, פגעה ביכולת לשפץ אותם או לחזקם במסגרת תכנית המתאר הארצית לרעידות אדמה ולמעשה מחזיקה את בעליהם בני ערובה."