מדרוג מעניקה אופק שלילי לרבוע הכחול נדל"ן: מודאגת ממינוף השוק הסיטונאי

חברת הדירוג מדרוג חוששת מרמת המינוף הגבוהה של חברת הרבוע הכחול נדל"ן ( רבוע נדלן +0.83% רבוע נדלן 30,490 +0.83% בסיס:30,240 פתיחה:30,650 גבוה:30,650 נמוך:30,000 תמורה:1,399,124 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ) בשל החוסר ודאות בפרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב. מדרוג הותירה את רמת הדירוג על A1 אך העניקה לו אופק שלילי.

הרבוע הכחול מקדמת את פרויקט השוק הסיטונאי בשותפות עם חברת גינדי השקעות (50%), פרויקט בקנה מידה משמעותי ביחס לגודלה, אשר כולל, בין היתר, הקמת 772 יח"ד (718 יח"ד למכירה ו - 54 יח"ד להשכרה) בכ - 10 בניינים וכן קניון בשטח של כ- 33 אלף מ"ר.

לפי מדרוג, כבר היום מהווה פרויקט זה (לפי יתרת השקעה בספרים) כ- 6% מסך המאזן של החברה, ולהערכתה ככל שיתקדם הפיתוח, חלקו היחסי בפעילות יעלה עד לשיעור של למעלה מ- 20%. שיעור זה יציב את החברה כבעלת פרופיל יזמי משמעותי ביחס לחברות דומות בענף וכן כבעלת חשיפה מהותית לפרויקט יחיד.

במדרוג מוסיפים כי במהלך השנה האחרונה השקיעו השותפות עשרות מיליוני שקלים בשיווק אגרסיבי של הדירות בפרויקט, וכתוצאה מכך, נכון למועד דוח זה, נמכרו כ 443 יח"ד המהוות, כ- 62% מסך הדירות בפרויקט, בסכום כולל של כ 900 מיליון שקלים. במדרוג מוסיפים כי היקף המכירות הניכר מקטין את הסיכון היזמי הגלום בפרויקט המגורים. עם זאת, הם מציינים כי קצב המכירות המהיר בא על חשבון רמת המחירים של הדירות. המקדמות אשר התקבלו מרוכשי הדירות עומדות על כ-211 מיליון שקלים (לפי 100% פרויקט) ומהוות כ- 20% מסך עלויות הבנייה של חלק המגורים. זאת ועוד, נכון למועד הדוח, החברה טרם התקשרה עם קבלן ביצוע וטרם חתמה על הסכם ליווי בנקאי.

לסיכום, מציינים במדרוג כי בניגוד ליתר הפרויקטים בפיתוח שיוזמת הרבוע הכחול, אשר הינם בדרך כלל בעלי מאפיינים סולידיים, פרויקט השוק הסיטונאי מאופיין ברמת סיכון גבוהה יחסית, בין היתר בשל היקפו ובשל מורכבותו ההנדסית. להערכת מידרוג, בשנים הקרובות צפוי לחול גידול משמעותי בחלקו של פרויקט זה בכלל פעילות החברה וכתוצאה מכך עלול לחול גידול בפרופיל הסיכון של החברה. בפרופיל הסיכון הכולל, עלולה לגרור הרעה בדירוג.

נזכיר כי בסוף יולי חברת השוק הסיטונאי ועיריית תל אביב החליטו להאריך בשלושה חודשים את מועד קבלת ההצעות לרכישת זכויות הבנייה במגדל שהוצא למכירה במתחם. מהצדדים נמסר כי הדחייה תאפשר למתמודדים להגיש הצעות בסביבה ודאית יותר, זאת לאור השינויים הרגולטורים שנשקלים בימים אלו בממשלה, אשר נועדו לתמרץ ולהקל על בנייה למגורים.

מדובר בזכויות הבנייה לשלב ב' של מתחם, הכולל זכויות לארבעה מגדלים בני 45 קומות בהיקף כולל של כ-1.5 מיליארד שקל. בעלי הקרקע הם עיריית תל אביב (25%) וחברת השוק הסיטונאי (75%), שנמצאת בבעלות תנובה וסוחרי השוק. שלב א' של המתחם שווק בשנה שעברה, במכרז בו זכתה קבוצה המורכבת מהחברות גינדי השקעות, האחים משה ויגאל גינדי ורבוע כחול נדל"ן, תמורת 950 מיליון שקל בתוספת מרכיב האפסייד על מכירת הדירות.