זה רשמי - הנדל"ן בקיפאון: מחירי הדירות ירדו ב-2.9%, המשקיעים עוזבים בהמוניהם

שוק הנדל"ן למגורים ממשיך להראות סימנים של התקררות, כך עולה מנתוני מנהל הכנסות המדינה עבור הרבעון השני של השנה. מדובר ברבעון שני ברציפות של ירידה משמעותית במספר העסקאות, על רקע ירידה חדה ברכישת דירות על ידי משקיעים.

ברבעון השני של 2011 הוסיפו לרדת מחירי הדירות החדשות, בשיעור נומינלי ממוצע של 2.9% בהשוואה לרבעון הראשון של השנה. בדומה לרבעון הראשון, הובילו את ירידות המחירים אזור ירושלים ואזור השרון עם ירידה של כ-6% בממוצע (בהמשך לירידת מחירים של 2.2% ו-1.4% בהתאמה ברבעון הראשון). ירידה חדה נרשמה גם באזור המרכז (כ-4%) ואילו אזור תל אביב רשם ירידה מינורית בשיעור של 0.5%, לעומת יציבות ברבעון הראשון. אזור חיפה הוא עדיין האזור היחידי בו נרשמה עליית מחירים ברבעון השני של השנה, אם כי בקצב איטי יותר מאשר ברבעון הראשון של כ-1%.

ברבעון השני נמכרו 21.9 אלף דירות, ירידה בשיעור של כ-16% הן בהשוואה לתקופה המקבילה והן בהשוואה לרבעון הקודם. זאת, בהמשך לירידה בשיעור של 11% במספר העסקאות ברבעון הראשון של השנה (בהשוואה לרבעון הרביעי של 2010). את הירידה במספר העסקאות המשיכו להוביל המשקיעים, אם כי גם ברכישת דירות למגורים (לא להשקעה) ניכרת החרפה בעוצמת הירידות. סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני עמד על 5.1 אלף דירות, ירידה בשיעור של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם.

שיעור הירידה המצטבר במספר הדירות שרכשו משקיעים בהשוואה בין הרבעון השני של השנה לרבעון האחרון של 2010 מגיע לכ-44%. יש לציין, כי הפעם האחרונה בה נרשמה רמת נמוכה כזו של פעילות משקיעים בשוק הנדל"ן היתה ברבעון האחרון של 2008, רבעון שעמד בצל קריסתו של בנק ההשקעות "להמן ברדרס", בו ירד סך מספר העסקאות בשוק בשיעור של 40% בהשוואה לרבעון שלפניו.

רכישת דירות למגורים (לא להשקעה) רשמה אף הוא ירידה ברבעון השני, בקצב גבוה מזה שנרשם ברבעון הקודם: מספר הדירות שנרכשו למגורים רשם ירידה של כ-13% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ירידה בשיעור של כ-4% ברבעון הראשון, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה בשיעור של כ-8%. ניתוח הרכב רוכשי דירה יחידה, בין רוכשי דירה ראשונה (זוגות צעירים בדר"כ) לבין משפרי דיור, מלמד כי לראשונה מאז הרבעון השלישי של 2010 נרשמה ירידה במספר העסקאות גם בפלח השוק של משפרי הדיור. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי בהשוואה בין הרבעון השני של השנה לבין התקופה המקבילה אשתקד נרשם גידול בפעילות משפרי הדיור לעומת ירידה בפעילות רוכשי דירה ראשונה.

בגיזרת דירות היד שניה, נרשמה ברבעון השני נרשמה ירידה של כ-17% במספר העסקאות שהסתכם בכ-17.1 אלף דירות, זאת לאחר שברבעון הראשון נרשמה ירידה במספר העסקאות בשיעור של כ-9% לעומת הרבעון האחרון של 2010. בירושלים נרשמה ירידה בשיעור של 20% במספר העסקאות ובנתניה נרשמה ירידה בשיעור של 15%. עוד עולה מהנתונים כי בבאר שבע ובחיפה נרשמה האצה בקצב מכירת הדירות על ידי משקיעים כאשר בכל אחת מהן נמכרו כ-1,500 יחידות דיור, גידול של 15% ו-8% בהתאמה. לפי האוצר, אחד הגורמים שתרמו לגידול במשקל המשקיעים המוכרים את דירתם היה הרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה, מהלך שנכנס לתוקף בתחילת השנה ועתיד להסתיים בסוף 2012.

מחיר ממוצע של דירה שנרכשה למגורים (לא להשקעה) באזור ת"א במחצית הראשונה של 2011 היה גבוה ב-35% מהמחיר הממוצע הארצי. השכר של רוכשים אלו היה גבוה רק ב-14% מהשכר הממוצע של כלל הרוכשים. באזור השרון, האזור בעל רמות המחירים הגבוהות ביותר, הפערים בין המחיר היחסי לפערים בשכר היחסי מצומצמים הרבה יותר: המחיר הממוצע גבוה בכ-43% מהמחיר הממוצע הארצי, כאשר השכר של הרוכשים באזור זה היה גבוה בכ-35% מהשכר הממוצע של כלל הרוכשים. הפערים הקיצוניים ביותר הם בקרב רוכשי הדירות למגורים באזור ירושלים: המחיר הממוצע של דירה שנרכשה באזור זה ב-2011 היה גבוה בכ-19% מהממוצע הארצי, זאת למרות ששכר הרוכשים באזור זה נמוך בכ-14% מהממוצע הארצי.

מנגד, בפריפריה התמונה הפוכה: המחירים היחסיים נמוכים משמעותית בהשוואה לפערי השכר בין הרוכשים באזורים אלו לבין הממוצע הארצי. כך למשל, המחיר הממוצע של דירה שנרכשה למגורים באזור טבריה, האזור בעל רמות המחירים הנמוכות ביותר, היה נמוך בכ-53% מהמחיר הממוצע ברמה הארצית, זאת כאשר שכר הרוכשים באזורים אלו היה נמוך "רק" ב-30% מהממוצע הארצי.

כתבות נוספות בנושא:
לא רק הלמ"ס: האתר גלובל פרופרטי גייד - מחיר הדירות בישראל צנח ב-3.18% ב-Q2
שינוי בהרגלי הצריכה: "זוגות צעירים הבינו שהם חייבים לרכוש דירות קטנות"