האסון שבפתח: "המדינה לא מעוניינת שבניינים יחוזקו, היא תאבד הכנסות"

אסון רעידת האדמה במזרח טורקיה בעוצמה של 7.2 דרגות בסולם ריכטר מעלה שוב את השאלה הנשאלת לאחר כל מקרה של רעידת אדמה - האם במקום לעסוק בשיח המתמקד בנושא נכונות טורקיה לקבל את הסיוע שלנו אנו לא אמורים לנקוט בכל האמצעים העומדים לרשותנו בכדי למנוע אסון שיגבה עשרות אלפי הרוגים ממש כאן אצלנו?

בשנים האחרונות דובר רבות על ההתקדמות האיטית של תוכנית תמ"א 38 לקבלת היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים. התמ"א 38 מאפשרת לדיירי בנייני מגורים שנבנו לפני שנת 1980 לחזק ולשפץ את בניינים על ידי העברת זכויות בנייה ליזמים אשר מקבלים דירות בתמורה. לפי תיקון 2 לתמ"א 38 ניתן להרוס את המבנה הישן ולהקים במקומו בניין חדש תוך כדי הוספת זכויות הבנייה, אולם יוזמה זו כשלה עד כה מאחר ואינה כלכלית. בקרוב צפוי להתקבל התיקון השלישי שיאפשר תוספת של 2.5 קומות באזורים ספציפיים.

צניחה במחירי הנדל"ן תוביל לעצירת הפרויקטים

"ראשי רשויות רבים ובראשם רון חולדאי מת"א לא ממש ממהרים לקדם את נושא חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38", אומר דני דניאל, בעלי התחדשות - המרכז לחיזוק וחידוש מבנים. "לא מחייבים בצווי הריסה בניינים ישנים מסוכנים חסרי ממ"דים, לא מתגברים את אגפי ההנדסה ולא מתירים הגדלת זכויות הבניה במאות אחוזים תוך היערכות מתאימה עם פתרונות תחבורתיים ושדרוג התשתיות המוניציפליות. גם דיירי בניינים רבים אינם מתמקדים בהיבט הבטיחותי ועדיין מחפשים את הרווח הנדל"ני האישי וכמה מ"ר נוסף יוכלו לסחוט מהקבלן שישביח להם את הנכס."

לדבריו, ברעידת אדמה שהתרחשה בטורקיה בשנת 99 בעוצמה של 7.8 בסולם ריכטר נפגעו כ-40 אלף איש. לעומת זאת ברעידת אדמה שהתרחשה בוושינגטון ב-2001 בעוצמה של 6.8 בסולם ריכטר לא נהרג איש. "על ראש הממשלה לעלות את הנושא לראש סולם העדיפויות, להנהיג תוכנית חירום לטיפול מיידי ולפעול להצלת חיים."

המדינה לא רוצה לראות פרויקטים מתממשים

גם מצב שוק הנדל"ן בארץ - חוסר הוודאות לגבי עתיד מחירי הנדל"ן אחרי זינוק של עשרות אחוזים בשנים האחרונות - משפיע. "יש ירידה בפרויקטים כי היזמים מהססים להיכנס לשוק בתקופה של חוסר ודאות", אומר אייל אוכמן, מנכ"ל אגם שביט. "אם תהיה ירידת מחירים של 15%-20% במחירי הדירות המיזמים לא ייצאו לפועל, למרות התיקון לחוק שצפוי לאפשר הוספת 2.5 קומות במסגרת התמ"א מאחר והוא לא חל על מרבית הערים בהן יש היתכנות כלכלית דוגמת רמת גן, גבעתיים, תל אביב, הרצליה, רמת השרון והוד השרון".

לדבריו דווקא בעלי הדירות מאשרים פרויקטים הרבה יותר מהר, אך המדינה ממשיכה להכשיל את התחום - "ניתן תוך 10 שנים לממש את כל מיזמי התמ"א 38 הכלכליים, אך המדינה לא רוצה לראות אותם מתממשים כיוון שהיא תאבד הרבה הכנסות ממיסים כתוצאה ממתן פטור ממס שבח והיטל השבחה לפרויקטים המבוצעים".

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי באזור המרכז נבנים כ- 150 פרויקטים בלבד ועוד כ- 200 נמצאים בשלבי אישור. "ישנם מכשולים רבים שמונעים מהתוכניות להתרומם - יש לבחון את יכולתן של התשתיות במרכזי הערים לשרת תוספת משמעותית של תושבים, לפתור את סוגיית מקומות החניה הנוספים הנדרשים כאשר לכל בית אב יש לפחות מכונית אחת ובמרבית המקרים שתיים."

"שאלת הכדאיות היזמית עולה במקרים רבים וגם אותה אפשר לפתור", טוען דנוס. "במקום זכויות בנייה על הבניין המשופץ היזם יוכל לקבל זכויות מורחבות בשכונות אחרות בעיר, מרוחקות מהמרכז הצפוף והסואן. יזם שיקבל תמורת חיזוק מבנה במרכז העיר זכויות לבניית בניין חדש בשכונה אחרת יכול ליהנות מתרומה משמעותית לכדאיות עבורו ובה בעת להבטיח לדייריו מגורים איכותיים יותר."

לדברי רועי נחמוקה, בעלי חברת אחדות, השיח החדש בעקבות מחאת הנדל"ן גם העלה את החשיבות של נושא ההתחדשות העירונית. "בתל אביב ובערי הלוויין בינהן הוד השרון, כפר סבא, הרצליה, חולון, רחובות, ובת ים ניתן לבנות כ-20,500 יחידות דיור. במידה והעיריות ישתפו פעולה תיתכן במסגרת תוכנית תמ"א 38 אפילו אפשרות של בניית דירות להשכרה במחירים נוחים לצעירים ולסטודנטים באזורים הקרובים למכללות ואוניברסיטאות."

פרויקט מיכה יוסף 7 בראשון לציון המבוצע על ידי אחדות:
לפני

אחרי