תסריט האימה: מחירי הדירות יורדים ב-20% ויוצרים הפסדי עתק

לאחרונה נודע כי נגיד בנק ישראל פנה לשר השיכון-אריאל אטיאס בבקשה להאט את קצב שיווק הקרקעות וזאת על מנת למתן את ירידת מחירי הדירות. מדוע חושש נגיד בנק ישראל מירידת מחירי הדירות? במילים אחרות: מהו "חלום הבלהות" של הנגיד כתוצאה מירידת מחירי הדירות?

לצורך המחשת הנתונים המספריים ניקח אפשרות של ירידת מחירים של 20% בשוק הדיור, אשר כיום, נוכח הצניחה המאסיבית והמתמשכת בביקושים, מצטיירת כאפשרות ריאלית.

במקרה של ירידת מחירים כזו עלול להיגרם הפסד הן בשווי מלאי הדירות הלא מכורות והן בשווי מלאי הקרקעות שטרם החלה בהן הבניה ושמצויות כיום בידי החברות הקבלניות.

על פי פרסומי הלמ"ס הנתונים המספריים, באופן מעוגל, הינם כדלקמן: כ-20,000 דירות חדשות שטרם נמכרו בשנת 2011 המצויות בידי הקבלנים (18,474 נכון לסוף ספטמבר 2011), וכן כ-40,000 התחלות בנייה (21,978 במחצית הראשונה של 2011 בלבד). למלאי הדירות הזה יש להוסיף כ-60,000 יחידות קרקע לבנייה ששווקו בשנתיים האחרונות על ידי המינהל לחברות הקבלניות.

ובכן, בדירה ממוצעת בישראל שערכה על פי הלמ"ס כמיליון שקל (1,081,000 שקל במדויק) מתבטאת ירידת המחירים (20%) בהפסד של כ-200,000 שקל, הפסד ממוצע שיגרם לכל דירה מ-60,000 הדירות שנמצאות בידי החברות הקבלניות או שמצויות בהליכי בניה על ידן.

מכאן ש-60,000 דירות (20,000 דירות חדשות שלא נמכרו בצירוף 40,000 התחלות בנייה) יסבו לקבלנים נזק מצטבר של 12 מליארד שקל וזאת במקרה של ירידת מחירים של 20%.( 200,000 שקל 60,000 דירות=12,000,000,000 שקל)

באשר לקרקעות שנרכשו על ידי הקבלנים, הרי שירידת מחירים של 20% במחירי הדירות תמחוק את הרווח היזמי(20%) במזמי הבניה החדשים של הקבלנים שאמורים היו להיבנות על קרקעות אלו, ולכן לא יהיה משתלם לחברות הקבלניות לבנות את הפרויקטים שממילא לא יניבו להם רווחים.

הפסד הקבלנים בעין (להבדיל מאובדן רווחים) בגין ירידת ערך הקרקעות שנרכשו מהמנהל יגיע לכדי 6 מליארד שקל. הפסד זה מבוסס על שווי ממוצע של יחידת קרקע לדירה של 300,000 שקל ולפי שווי דירה ממוצע של מיליון שקל.

מכיוון שההון העצמי של הקבלנים שהושקע ברכישת הקרקעות היה בשעור ממוצע של כ- 100,000 שקל ליחידת קרקע(בטוחה לבנק בשיעור של כ- 30%) מכאן שהנזק המצטבר לקבלנים הינו 6 מליארד שקל (60,000 יחידות קרקע 100,000 שקלים=6,000,000,000 שקלים).

אלא שירידת ערך הקרקעות לא תסב רק הפסד לקבלנים אלא תגרום להפסד גם לבנקים ובשעור כפול של 12 מליארד שקל. צריך לזכור שהבנקים הם ששילמו למינהל את תשלום יתרת שווי הקרקע בסך של 200,000 שקל לכל יחידת קרקע ובסה"כ 200,000 ש"ח 60,000 יחידות קרקע=12,000,000,000ש"ח.

בימים אלו,כאשר בנק ישראל דורש מהבנקים להיערך לחיזוק הון הליבה ולשיפור הלימות ההון, שעומדת היום באופן ממוצע בחמשת הבנקים הגדולים על שיעור של כ-8%, נזק שיגרם לבנקים בשעור של כ- 12 מליארד שקל משמעו ירידת הלימות ההון של הבנקים בשיעור של כ-1.5%, דהיינו ירידה לשיעור הלימות הון של כ-6.5%, דהיינו מתחת לשיעור הקבוע בהנחיית המפקח על הבנקים מיום 3.6.10 שקובעת שיעור מינימאלי להון הליבה שלא יפחת מ- 7.5%.

זאת ועוד, הנזק המצטבר הצפוי לקבלנים במקרה של ירידת מחירי הדירות ומחיר הקרקעות כמפורט לעיל הוא של כ-18 מליארד שקל אשר לא יוכל להיות מוחזר כהון חוזר לבנקים,וודאי שלא במועדים שנקבעו בתוכניות 0 שהוגשו על ידי הקבלנים לבנקים, מכאן שהלימות ההון של הבנקים עלולה להיפגע גם מהסיבה של הגידול באשראי בעייתי.

השאלה הנשאלת כיום היא האם ממשלת ישראל שבמשך שלוש שנים חזרה והבטיחה לציבור כי היא פועלת להגדלת היצע הקרקעות לצורך הורדת מחירי הדירות, תעצור את שיווק הקרקעות בדיוק בשלב שירידת מחירי הדירות רק החלה?

אם כך יקרה, התוצאה של מהלך כזה תהיה שרוב אזרחי ישראל משפרי דיור וזוגות צעירים,הנאנקים תחת עול מחירי הדיור הגבוהים,יצטרכו לסבסד את נזקי החברות הקבלניות והבנקים שפעלו בחוסר אחריות ובחמדנות להגדלת רווחיהם בשנתיים האחרונות וזאת בשעה שהכתובת הייתה רשומה על הקיר.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.